1. ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร?
คือการที่บุคคลหนึ่งเข้าไป “ครอบครองที่ดินของผู้อื่น” โดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของ เมื่อผ่านไปตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด บุคคลนั้นจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นไปโดยผลของกฎหมาย (ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382)
2. 5 เงื่อนไขสำคัญของการครอบครองปรปักษ์
การจะอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ได้ ต้องครบองค์ประกอบดังนี้ครับ:
- ครอบครองที่ดินผู้อื่น: ต้องเป็นที่ดินที่มี “โฉนด (น.ส.4)” เท่านั้น (หากเป็น น.ส.3 หรือที่ดินมือเปล่า จะเป็นการแย่งสิทธิครอบครองซึ่งใช้เวลาเพียง 1 ปี)
- โดยสงบ: ไม่มีการใช้กำลังบังคับ ข่มขู่ หรือการทะเลาะวิวาทเพื่อแย่งชิงที่ดินมา
- โดยเปิดเผย: ไม่ได้หลบๆ ซ่อนๆ ชาวบ้านในระแวกนั้นเห็นเป็นปกติว่าบุคคลนี้อาศัยหรือทำประโยชน์ในที่ดินนั้น
- ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ: เข้าไปอยู่อาศัยโดยถือว่าตนเองเป็นเจ้าของ ไม่ใช่ผู้อาศัยหรือผู้เช่า
- ระยะเวลาต่อเนื่อง 10 ปี: ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีเต็ม
3. กรณีไหน “ไม่ใช่” ครอบครองปรปักษ์?
- การเช่าบ้าน/ที่ดิน: การจ่ายค่าเช่าเป็นการยอมรับว่าเราเป็นผู้อาศัย ไม่ใช่เจ้าของ ต่อให้อยู่เกิน 10 ปี ก็อ้างปรปักษ์ไม่ได้
- การขออาศัย: เจ้าของอนุญาตให้อยู่ชั่วคราว มีการทำสัญญาให้อาศัย
- ที่ดินสาธารณประโยชน์: ที่ดินของรัฐ หรือที่ป่าสงวน ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้
4. วิธีป้องกันที่ดินหลุดมือ (สำหรับเจ้าของที่ดิน)
เพื่อไม่ให้ที่ดินที่ปล่อยทิ้งไว้โดนคนอื่นมาแย่งกรรมสิทธิ์ เจ้าของควรทำดังนี้:
- ล้อมรั้วและติดป้าย: เพื่อแสดงขอบเขตและแสดงความเป็นเจ้าของที่ชัดเจน
- ตรวจสอบที่ดินอย่างน้อยปีละ 1-2 ครั้ง: หากพบคนมาบุกรุก ต้องรีบดำเนินคดีแจ้งความข้อหาบุกรุกทันที
- เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: เก็บหลักฐานการเสียภาษีไว้ทุกปี
- ทำสัญญาเช่าหรือสัญญาให้อาศัย: หากจะให้ใครอยู่ ต้องมีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อตัดสิทธิเจตนาเป็นเจ้าของ
5. ขั้นตอนเมื่อเกิดการครอบครองปรปักษ์
หากผู้อาศัยอยู่ครบ 10 ปีและต้องการกรรมสิทธิ์ เขาต้อง “ยื่นคำร้องต่อศาล” เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้เขาเป็นเจ้าของที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ จากนั้นจึงนำคำสั่งศาลไปจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อหลังโฉนดที่สำนักงานที่ดิน
