การจดจำนองที่ดินมีอายุกี่ปี? สิ่งที่ผู้กู้และผู้ปล่อยกู้ควรรู้

สำหรับผู้ที่เคยทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน คำว่า “จดจำนอง” น่าจะคุ้นหูกันดี เพราะเป็นวิธีการที่เจ้าของที่ดินหรือทรัพย์สินใช้เป็นหลักประกันเงินกู้กับสถาบันการเงินหรือบุคคลอื่น ๆ

อย่างไรก็ตาม คำถามที่หลายคนสงสัยคือ “การจดจำนองที่ดินมีอายุกี่ปี?” และเมื่อครบกำหนดแล้วจะต้องทำอย่างไร? บทความนี้จะอธิบายรายละเอียดตามกฎหมายไทย พร้อมข้อควรรู้ที่ผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายควรเข้าใจ

การจำนองที่ดินคืออะไร?

การจำนอง หมายถึง การนำที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไปเป็นหลักประกันหนี้ โดยที่ผู้จำนองยังคงมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นต่อไป แต่หากผู้จำนองผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนอง (เช่น ธนาคาร) มีสิทธิฟ้องบังคับคดีเพื่อขายทอดตลาดที่ดินและนำเงินมาชำระหนี้

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

การจำนองอยู่ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702–756 ซึ่งกำหนดถึงวิธีการจำนอง สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา รวมถึงอายุความในการฟ้องร้อง

การจดจำนองที่ดินมีอายุกี่ปี?

1. อายุสัญญาจำนอง
   • โดยทั่วไป สัญญาจำนองมีอายุไม่เกิน 10 ปี หากคู่สัญญากำหนดไว้นานกว่านั้น จะถือว่ามีผลเพียง 10 ปีตามกฎหมาย
   • เมื่อครบกำหนด หากยังมีหนี้ค้างอยู่ สามารถทำสัญญาจำนองใหม่ หรือต่ออายุสัญญาจำนองได้
2. อายุความในการฟ้องบังคับจำนอง
   • ผู้รับจำนองมีสิทธิฟ้องบังคับจำนองได้ภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ผิดนัดชำระหนี้
   • หากพ้นกำหนด 10 ปีแล้ว ผู้รับจำนองจะไม่สามารถบังคับจำนองได้อีก

ขั้นตอนการจดจำนองที่ดิน

1. ทำสัญญากู้เงิน ระหว่างผู้กู้กับผู้ให้กู้
2. ยื่นคำขอจดจำนอง ต่อสำนักงานที่ดินในพื้นที่
3. ชำระค่าธรรมเนียมจดจำนอง (ปัจจุบัน 1% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท)
4. เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกจำนองในโฉนด และออกเอกสารรับรอง

ข้อควรรู้เกี่ยวกับการจำนอง

• ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย: นอกจากค่าธรรมเนียม 1% ยังอาจมีค่าประเมิน ค่าธรรมเนียมเอกสาร หรือค่าทนาย
• สิทธิของผู้จำนอง: ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และสามารถใช้ที่ดินนั้นได้ตามปกติ แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่ปลดจำนอง
• สิทธิของผู้รับจำนอง: หากผิดนัดชำระ สามารถฟ้องศาลเพื่อบังคับขายทอดตลาดได้
• การปลดจำนอง: เมื่อชำระหนี้ครบถ้วน ต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเพื่อถอนจำนอง และจะมีการลบรายการจำนองออกจากโฉนด

ตัวอย่างสถานการณ์จริง

1. นาย ก. นำที่ดินมาจำนองกับธนาคารเพื่อกู้เงิน 2 ล้านบาท สัญญาจำนองมีอายุ 10 ปี หากนาย ก. ผิดนัดชำระในปีที่ 5 ธนาคารมีสิทธิฟ้องบังคับจำนองได้ภายใน 10 ปีนับแต่ปีที่ผิดนัด
2. นาง ข. ทำสัญญาจำนองที่ดินไว้ 15 ปี แต่ตามกฎหมายจะมีผลเพียง 10 ปี หากครบ 10 ปีแล้ว หนี้ยังไม่หมด จะต้องต่อสัญญาจำนองใหม่

คำแนะนำสำหรับผู้กู้และผู้ปล่อยกู้

• ผู้กู้ควรวางแผนการเงินให้ดี เพื่อไม่ให้ผิดนัดชำระหนี้และเสี่ยงต่อการถูกฟ้องบังคับจำนอง
• ผู้ปล่อยกู้ควรตรวจสอบอายุสัญญาและดำเนินการฟ้องบังคับจำนองภายในกำหนด หากลูกหนี้ผิดนัด
• หากหนี้ยังไม่หมดเมื่อครบ 10 ปี ควรต่ออายุสัญญาจำนองเพื่อรักษาสิทธิของผู้รับจำนอง

สรุป

การจดจำนองที่ดินมีอายุสัญญาไม่เกิน 10 ปี ตามที่กฎหมายกำหนด และผู้รับจำนองมีสิทธิฟ้องบังคับจำนองได้ภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ลูกหนี้ผิดนัด หากครบกำหนดแล้วหนี้ยังไม่หมด คู่สัญญาต้องต่อสัญญาจำนองใหม่

ดังนั้น ทั้งผู้กู้และผู้ให้กู้ควรเข้าใจรายละเอียดกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อป้องกันการเสียสิทธิและเพื่อการบริหารจัดการหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ