การเช่าที่อยู่อาศัย เช่น ห้องชุดในคอนโดมิเนียม หรืออพาร์ตเมนต์ ถือเป็นเรื่องที่อยู่ใกล้ตัวของคนเมือง แต่ในอดีตหลายครั้งผู้เช่าต้องเผชิญกับปัญหาสัญญาไม่เป็นธรรม เช่น ค่าใช้จ่ายแฝง ค่ามัดจำเกินจริง หรือการบังคับให้ยอมรับเงื่อนไขที่ไม่เหมาะสม เพื่อป้องกันปัญหาเหล่านี้ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ออก กฎหมายใหม่ว่าด้วยสัญญาเช่า ที่กำหนดมาตรฐานการทำสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า และสร้างความชัดเจนให้กับผู้ให้เช่า
บทความนี้จะอธิบายรายละเอียดสำคัญของกฎหมายใหม่ สคบ. เกี่ยวกับสัญญาเช่า พร้อมยกตัวอย่างโครงสร้างสัญญาเช่า เพื่อให้ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าสามารถนำไปใช้ได้จริง
กฎหมายใหม่ สคบ. เกี่ยวกับสัญญาเช่ามีสาระสำคัญอะไรบ้าง
ขอบเขตการบังคับใช้
กฎหมายนี้ใช้บังคับกับ ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย ที่มีห้องเช่าตั้งแต่ ห้าห้องขึ้นไป เช่น หอพัก อพาร์ตเมนต์ คอนโดให้เช่า และบ้านเช่าหลายยูนิต
ห้ามเรียกเก็บค่ามัดจำเกินจริง
- ผู้ให้เช่าเรียกเก็บ เงินประกัน ได้ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า
- ค่าเช่าล่วงหน้า เรียกเก็บได้ไม่เกิน 1 เดือน
➡️ สรุปคือ ผู้เช่าต้องจ่ายรวมไม่เกิน 2 เดือนก่อนเข้าอยู่
สิทธิผู้เช่าในการบอกเลิกสัญญา
- ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โดยแจ้งล่วงหน้า อย่างน้อย 30 วัน
- ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังจากผู้เช่าย้ายออก
การคิดค่าน้ำ ค่าไฟ
- ต้องเรียกเก็บตามอัตราที่หน่วยงานราชการกำหนดจริง เช่น การไฟฟ้า การประปา
- ห้ามบวกกำไรเพิ่ม
ข้อห้ามอื่น ๆ
- ห้ามผู้ให้เช่าเข้าไปในห้องเช่าโดยไม่ได้รับอนุญาต
- ห้ามบังคับให้ทำสัญญาเช่าเกินกว่า 1 ปีโดยไม่สมัครใจ
- ห้ามกำหนดเงื่อนไขเอาเปรียบผู้เช่า เช่น ยึดเงินประกันโดยไม่มีเหตุ
โครงสร้างตัวอย่างสัญญาเช่าตามกฎหมายใหม่ สคบ.
1. ข้อมูลคู่สัญญา
- ผู้ให้เช่า: ระบุชื่อ-นามสกุล/บริษัท ที่อยู่ เบอร์โทร
- ผู้เช่า: ระบุชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ เลขบัตรประชาชน
2. รายละเอียดทรัพย์สินที่ให้เช่า
- ที่อยู่ห้อง/บ้าน เลขที่ห้อง พื้นที่ใช้สอย เฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์ที่ให้ใช้
3. ระยะเวลาเช่า
- ระบุวันเริ่มต้นและสิ้นสุดสัญญา
- เงื่อนไขการต่อสัญญา (ถ้ามี)
4. ค่าเช่าและการชำระ
- จำนวนค่าเช่าต่อเดือน
- วันครบกำหนดจ่าย
- วิธีการชำระ (โอน/เงินสด)
5. เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
- เงินประกันไม่เกิน 1 เดือน
- ค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน
- เงื่อนไขการคืนเงินประกัน
6. ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
- เก็บตามอัตราจริงของการไฟฟ้า/การประปา
- ค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) ต้องระบุชัดเจน
7. สิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า
- ส่งมอบห้องในสภาพพร้อมอยู่
- ซ่อมบำรุงสิ่งที่ชำรุดจากการใช้งานปกติ
- เคารพสิทธิความเป็นส่วนตัวของผู้เช่า
8. สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่า
- ใช้ทรัพย์สินตามวัตถุประสงค์การอยู่อาศัย
- ดูแลห้องไม่ให้เกิดความเสียหาย
- ชำระค่าเช่าและค่าสาธารณูปโภคตรงเวลา
9. การบอกเลิกสัญญา
- ผู้เช่าบอกเลิกได้โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วัน
- ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน
10. ข้อพิพาทและการบังคับใช้กฎหมาย
- ข้อพิพาทใด ๆ ให้เป็นไปตามกฎหมายไทย
- อาจระบุศาลท้องถิ่นที่มีเขตอำนาจ
- ตัวอย่างข้อความบางส่วนของสัญญาเช่า
ข้อ 1 ผู้เช่าตกลงเช่าทรัพย์สินจากผู้ให้เช่า ได้แก่ ห้องพักเลขที่… ตั้งอยู่ที่… เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย
ข้อ 2 ผู้เช่าตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ … บาท ภายในวันที่ … ของทุกเดือน
ข้อ 3 ผู้เช่ามอบเงินประกันจำนวน … บาท และค่าเช่าล่วงหน้า … บาท รวมเป็น … บาท ให้ผู้ให้เช่า ณ วันทำสัญญา
ข้อ 4 ผู้ให้เช่าตกลงคืนเงินประกันภายใน 7 วันนับจากวันที่ผู้เช่าย้ายออก หากไม่มีความเสียหายเกินปกติ
ข้อดีของการมีสัญญาเช่าตามกฎหมายใหม่
- ผู้เช่าได้รับความคุ้มครองมากขึ้น
- ผู้ให้เช่ามีมาตรฐานที่ชัดเจน ลดปัญหาการโต้แย้ง
- ลดการเอารัดเอาเปรียบ เช่น การคิดค่าน้ำค่าไฟเกินจริง
- สร้างความน่าเชื่อถือ ในธุรกิจให้เช่า
เคล็ดลับสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่า
สำหรับผู้เช่า
- ตรวจสอบสัญญาก่อนเซ็นทุกครั้ง
- เก็บหลักฐานการชำระเงินค่าเช่า
- ถ่ายรูปห้องก่อนเข้าอยู่และก่อนย้ายออก
สำหรับผู้ให้เช่า
- จัดทำสัญญาให้เป็นมาตรฐาน
- เก็บเอกสารหลักฐานให้ครบถ้วน
- ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อเลี่ยงปัญหาฟ้องร้อง
สรุป
กฎหมายใหม่ สคบ. เกี่ยวกับสัญญาเช่า เป็นเครื่องมือสำคัญที่ทำให้ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้รับความเป็นธรรม โดยเฉพาะการจำกัดเงินประกันไม่เกิน 1 เดือน การคิดค่าน้ำค่าไฟตามจริง และการคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังเลิกสัญญา ดังนั้นไม่ว่าคุณจะเป็นผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า การเข้าใจข้อกฎหมายเหล่านี้และทำสัญญาเช่าให้ถูกต้องตามแบบมาตรฐาน จะช่วยลดปัญหาและสร้างความมั่นใจในการเช่าอยู่อาศัย
