สำหรับเจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ต้องการปลูกสร้างอาคารใหม่ หลายคนอาจกังวลเรื่อง “ต้องขออนุญาตก่อสร้างหรือไม่?” โดยตามกฎหมายไทย การก่อสร้างอาคารทั่วไปต้องขออนุญาตตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
แต่ก็มีข้อยกเว้นบางกรณีที่ ไม่จำเป็นต้องขออนุญาต ซึ่งเรารวบรวมไว้ที่นี่แล้ว
ประเภทการก่อสร้างที่ไม่ต้องขออนุญาต
1. อาคารขนาดเล็ก (ไม่เกิน 5 ตารางเมตร)
หนึ่งในประเภทสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องขออนุญาตตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร คือ “อาคารขนาดเล็ก” ที่มีพื้นที่ไม่เกิน 5 ตารางเมตร ซึ่งถือว่าเป็นขนาดเล็กมาก และมักไม่ก่อให้เกิดผลกระทบต่อความปลอดภัย โครงสร้างเมือง หรือสิ่งแวดล้อมรอบข้าง
ตัวอย่างอาคารขนาดเล็กที่พบเห็นบ่อย
- ศาลพระภูมิ หรือศาลเจ้าที่
- โรงเก็บของหลังเล็ก เช่น สำหรับอุปกรณ์ทำสวนหรือเครื่องมือช่าง
- ห้องน้ำชั่วคราว หรืออาคารหลังเล็กในพื้นที่เกษตรหรือไซต์งานก่อสร้างที่ใช้งานระยะสั้น
เงื่อนไขสำคัญที่ต้องปฏิบัติตาม
- พื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 5 ตารางเมตร
เช่น ขนาดกว้าง 2 เมตร x ยาว 2.5 เมตร หากเกินจากนี้แม้เพียงเล็กน้อย จะต้องขออนุญาตก่อสร้างตามปกติ - ความสูงไม่เกิน 3 เมตร
วัดจากพื้นดินถึงจุดสูงสุดของหลังคา หากใช้หลังคาทรงจั่วหรือทรงสูงต้องระวังความสูงโดยรวมไม่ให้เกิน - ไม่มีการใช้งานถาวร
ห้ามใช้อยู่อาศัย พักค้างคืน หรือประกอบกิจการเชิงพาณิชย์อย่างถาวร หากมีการใช้งานในลักษณะนั้นจะถือว่าต้องขออนุญาต - ไม่รุกล้ำที่ดินผู้อื่นหรือเขตสาธารณะ
อาคารต้องอยู่ภายในขอบเขตที่ดินของตนเอง และเว้นระยะห่างจากแนวเขตตามกฎหมายที่กำหนด เช่น อย่างน้อย 50 เซนติเมตร หรือมากกว่านั้นขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของท้องถิ่น
หมายเหตุสำคัญ
แม้ว่าจะไม่ต้องขออนุญาตก่อสร้าง แต่ยังต้องปฏิบัติตามข้อจำกัดด้านความปลอดภัย ความเป็นระเบียบเรียบร้อย และผังเมือง เช่น
- ต้องไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมหรือสุขอนามัยของพื้นที่ใกล้เคียง
- โครงการหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุดอาจมีระเบียบเพิ่มเติมที่เข้มงวดกว่า
- บางท้องถิ่น เช่น กรุงเทพมหานคร หรือเทศบาล อาจมีข้อบัญญัติท้องถิ่นที่เฉพาะเจาะจงมากกว่ากฎหมายกลาง
หากไม่แน่ใจ ควรปรึกษาสำนักงานเขต อบต. หรือเทศบาลในพื้นที่ก่อนดำเนินการก่อสร้าง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาภายหลัง
2. อาคารชั่วคราวที่ใช้งานไม่เกิน 180 วัน
ตามกฎหมายควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดให้อาคารบางประเภทที่สร้างขึ้นเพื่อใช้ในระยะเวลาสั้นไม่เกิน 180 วัน สามารถดำเนินการก่อสร้างได้โดย ไม่ต้องขออนุญาต แต่มีเงื่อนไขเฉพาะที่ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด เพื่อให้เข้าข่าย “อาคารชั่วคราว” และไม่ละเมิดกฎหมาย
ตัวอย่างอาคารชั่วคราวที่พบได้ทั่วไป
- โรงเรือนชั่วคราวในไซต์งานก่อสร้าง
เช่น อาคารสำนักงานของผู้รับเหมา, ห้องพักคนงาน หรือโกดังเก็บวัสดุที่ใช้เฉพาะระหว่างก่อสร้างเท่านั้น - โรงอาหารชั่วคราวในกิจกรรมเฉพาะช่วงเวลา
เช่น งานบุญ, งานเทศกาล, งานออกบูธ หรือกิจกรรมภายในโรงเรียน/วัด ที่มีอาคารชั่วคราวสำหรับบริการอาหารและเครื่องดื่ม - ศาลาเฉพาะกิจหรือลานกิจกรรม
ใช้สำหรับงานพิธีต่าง ๆ เช่น งานแต่งงาน, งานศพ, งานประชุมของชุมชน หรือกิจกรรมเฉพาะช่วงฤดู
เงื่อนไขสำคัญที่ต้องปฏิบัติตาม
- ต้องถูกรื้อถอนภายใน 180 วันหลังจากก่อสร้างแล้วเสร็จ
หมายความว่า เมื่อครบกำหนด 180 วัน อาคารนั้นจะต้องถูกรื้อถอนออกจากพื้นที่โดยทันที ไม่สามารถต่ออายุหรือใช้งานต่อเนื่องได้ หากยังคงใช้ต่อจะถือเป็นอาคารถาวร และต้องดำเนินการขออนุญาตให้ถูกต้อง - ต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นล่วงหน้า
แม้ไม่จำเป็นต้องยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างแบบเต็มรูปแบบ แต่ยังมีหน้าที่ต้อง แจ้งให้ทราบล่วงหน้า ว่าจะมีการก่อสร้างอาคารชั่วคราวในลักษณะใด ใช้เวลากี่วัน เพื่อให้เจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบและควบคุมได้ตามอำนาจหน้าที่ - ต้องไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนต่อชุมชนหรือสาธารณะ
อาคารชั่วคราวควรตั้งอยู่ในพื้นที่ที่เหมาะสม ไม่รุกล้ำทางสาธารณะ ไม่กีดขวางการจราจร และมีมาตรการรักษาความปลอดภัยในกรณีที่ใช้งานกับกลุ่มคนจำนวนมาก - วัสดุที่ใช้ควรเป็นวัสดุชั่วคราว ไม่ถาวร
เช่น โครงเหล็ก, ผ้าใบ, ไม้, สังกะสี หรือวัสดุเบาที่สามารถรื้อถอนได้ง่าย ไม่ควรใช้โครงสร้างคอนกรีตหรือฐานรากถาวร
หมายเหตุเพิ่มเติม
- หากอาคารมีลักษณะเกินจากขอบเขตของ “อาคารชั่วคราว” เช่น มีการติดตั้งระบบประปาไฟฟ้าอย่างถาวร หรือมีการใช้งานต่อเนื่องโดยไม่รื้อถอนภายใน 180 วัน เจ้าหน้าที่อาจพิจารณาว่าเข้าข่ายอาคารถาวร และผู้ก่อสร้างจะต้องรับผิดชอบต่อกฎหมายในกรณีไม่ขออนุญาตให้ถูกต้อง
- สำหรับกิจกรรมขนาดใหญ่ เช่น งานแสดงสินค้า หรืองานประชุมในพื้นที่สาธารณะ อาจต้องมีการยื่นคำร้องขอใช้พื้นที่กับเทศบาลหรือหน่วยงานท้องถิ่น ควบคู่กับการแจ้งก่อสร้างอาคารชั่วคราวด้วย
3. งานต่อเติมเล็กน้อยของอาคารเดิม
แม้กฎหมายควบคุมอาคารจะกำหนดไว้อย่างเข้มงวดสำหรับการก่อสร้างใหม่หรือการต่อเติมขนาดใหญ่ แต่ก็มีข้อยกเว้นสำหรับ “งานต่อเติมเล็กน้อย” ที่สามารถดำเนินการได้โดยไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาต หากเข้าเกณฑ์ตามที่กฎหมายกำหนดไว้
งานต่อเติมลักษณะนี้มักเป็นการซ่อมแซมหรือปรับปรุงอาคารเดิมเพื่อการใช้งานที่ดีขึ้น โดยไม่มีผลกระทบต่อโครงสร้างหลัก ความปลอดภัย หรือการใช้งานของตัวอาคารโดยรวม
ตัวอย่างงานต่อเติมเล็กน้อยที่ไม่ต้องขออนุญาต
- การเปลี่ยนหลังคาหรือมุงหลังคาใหม่
เช่น เปลี่ยนจากกระเบื้องลอนคู่เป็นเมทัลชีท โดยไม่มีการเปลี่ยนระดับความสูงหรือโครงสร้างเสา-คานของหลังคาเดิม - การซ่อมแซมโครงสร้างภายใน
เช่น เปลี่ยนพื้นกระเบื้อง ซ่อมฝ้าเพดาน ทาสีใหม่ ซ่อมประตู-หน้าต่าง หรือเปลี่ยนผนังภายในบางส่วน โดยไม่มีผลกระทบต่อผนังรับน้ำหนักหรือส่วนโครงสร้างหลักของอาคาร - ต่อเติมครัวไทยหลังบ้านขนาดเล็ก
ในกรณีที่เป็นครัวขนาดเล็กต่อเติมภายนอก เช่น ก่อเคาน์เตอร์ ทำกันสาดครัว ติดตั้งหลังคาแบบเบา เช่น โพลีคาร์บอเนต หรือหลังคาเมทัลชีท ขนาดไม่เกิน 5 ตารางเมตร
เงื่อนไขสำคัญ
- ต้องไม่กระทบหรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างหลักของอาคาร
เช่น คาน เสา ฐานราก หรือโครงสร้างรับน้ำหนัก หากมีการตัด เจาะ หรือรื้อถอนส่วนที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างหลัก แม้เพียงเล็กน้อย ก็อาจเข้าข่ายต้องขออนุญาต - ไม่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานของพื้นที่
เช่น หากเดิมเป็นพื้นที่พักอาศัย ก็ไม่ควรต่อเติมให้กลายเป็นพื้นที่สำหรับเปิดร้านค้าหรือทำกิจการ โดยไม่ได้ขออนุญาตเปลี่ยนประเภทอาคาร - พื้นที่ต่อเติมไม่เกิน 5 ตารางเมตร
หากเกินจากนี้ แม้จะเป็นการต่อเติมเล็กน้อยก็ตาม ต้องยื่นขออนุญาตตามขั้นตอนของหน่วยงานท้องถิ่น เช่น สำนักงานเขต หรือเทศบาล - ต้องตั้งอยู่ภายในแนวที่ดินของตนเอง และเว้นระยะตามกฎหมาย
เช่น ไม่ชิดแนวเขตของเพื่อนบ้านโดยไม่มีการขออนุญาต หรือสร้างหลังคายื่นล้ำเข้าไปในพื้นที่สาธารณะ
ข้อควรระวัง
- งานต่อเติมแม้จะเล็กน้อย แต่หากทำโดยไม่ได้มาตรฐาน หรือรุกล้ำพื้นที่เพื่อนบ้าน อาจมีผลทางกฎหมาย เช่น ถูกสั่งให้รื้อถอน หรือเกิดคดีฟ้องร้องภายหลัง
- หากเป็นอาคารในโครงการจัดสรรหรือหมู่บ้าน มีระเบียบภายในที่เข้มงวดกว่ากฎหมายปกติ ควรตรวจสอบกับนิติบุคคลหมู่บ้านก่อนดำเนินการ
4. รั้วและกำแพงเตี้ย
การสร้างรั้วบ้านหรือกำแพงกั้นเขตที่ดินเป็นหนึ่งในงานก่อสร้างที่เจ้าของบ้านหลายคนให้ความสำคัญ โดยเฉพาะในพื้นที่อยู่อาศัยที่ต้องการความเป็นส่วนตัวหรือการแบ่งพื้นที่ให้ชัดเจน โชคดีที่กฎหมายควบคุมอาคารเปิดโอกาสให้สามารถ สร้างรั้วหรือกำแพงบางประเภทได้โดยไม่ต้องขออนุญาตก่อสร้าง หากเข้าเกณฑ์ที่กำหนดไว้
กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาต
คุณสามารถสร้างรั้วหรือกำแพงได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่น หากเป็นลักษณะดังนี้:
- ความสูงไม่เกิน 1.50 เมตร
หมายถึง วัดจากระดับพื้นดินจนถึงขอบบนสุดของรั้วหรือกำแพง หากไม่เกินระดับนี้ ถือเป็นโครงสร้างที่ไม่รบกวนสายตาหรือโครงสร้างเมืองโดยรวม และไม่ถือว่ามีความเสี่ยงด้านความปลอดภัยสูง - ไม่มีโครงสร้างถาวรหรือซับซ้อน
รั้วที่สามารถรื้อถอน เคลื่อนย้าย หรือดัดแปลงได้ง่าย เช่น ไม่มีเสาเข็ม ฐานราก หรือคานคอนกรีต อาจใช้เพียงเสาปักลงดิน หรือโครงเหล็กเบาแบบไม่ถาวร - วัสดุที่ใช้ไม่ถาวรหรือมีน้ำหนักเบา
เช่น ไม้ไผ่, ไม้จริง, สังกะสี, ผ้าใบ, แผงตาข่ายเหล็ก, หรือวัสดุธรรมชาติที่สามารถติดตั้งและรื้อถอนง่าย ไม่ใช้คอนกรีตเสริมเหล็กหรืออิฐบล็อกแบบถาวร - ใช้เพื่อแบ่งเขตที่ดินหรือกั้นพื้นที่ชั่วคราว
เช่น กั้นสวนหลังบ้าน, กั้นพื้นที่เลี้ยงสัตว์, หรือกั้นเขตที่ยังไม่ได้พัฒนา เพื่อวัตถุประสงค์ส่วนตัวที่ไม่เกี่ยวข้องกับกิจการเชิงพาณิชย์หรือสาธารณะ
หมายเหตุและข้อควรระวัง
- หากคุณต้องการสร้างรั้วที่ สูงเกิน 2 เมตร หรือมีความแข็งแรงในลักษณะ “โครงสร้างถาวร” เช่น ใช้อิฐบล็อก คอนกรีตเสริมเหล็ก มีฐานรากหรือเสาเข็มฝังลึก จำเป็นต้องยื่นขออนุญาต ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
- หากรั้วของคุณ อยู่ติดเขตที่ดินของผู้อื่นหรือสาธารณะ (เช่น ซอย ถนน หรือคลองสาธารณะ) ต้องเว้นระยะให้เหมาะสม และควรได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงเพื่อป้องกันปัญหาข้อพิพาทตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337 เรื่องกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
- ในบางพื้นที่อาจมีข้อบังคับเพิ่มเติมจาก ข้อบัญญัติท้องถิ่น หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เช่น ห้ามใช้วัสดุบางชนิด, จำกัดความสูงของรั้ว, หรือกำหนดรูปแบบให้เป็นไปในแนวเดียวกันกับบ้านอื่น ๆ ในโครงการ
- รั้วที่อาจกระทบความปลอดภัย เช่น รั้วลวดหนาม รั้วไฟฟ้า หรือรั้วที่มีลักษณะอันตราย ต้องได้รับอนุญาตพิเศษหรือดำเนินการตามกฎหมายเฉพาะด้านด้วย
5. อาคารเพื่อการเกษตรในพื้นที่ชนบท
ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และข้อยกเว้นที่ระบุในกฎกระทรวง มีการยกเว้นการขออนุญาตก่อสร้างสำหรับอาคารบางประเภทที่ใช้เพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งอยู่ในพื้นที่นอกเขตเมือง หรือพื้นที่ที่ไม่ได้อยู่ภายใต้การควบคุมอย่างเข้มงวด เช่น พื้นที่ชนบทหรือพื้นที่เกษตรกรรมโดยเฉพาะ
อาคารเกษตรกรรมที่ไม่ต้องขออนุญาต
- โรงเรือนเลี้ยงสัตว์
เช่น คอกวัว คอกไก่ โรงเลี้ยงหมู โรงเลี้ยงแพะ ฯลฯ
ใช้เพื่อเลี้ยงสัตว์ในระบบเปิดหรือปิด โดยไม่เกี่ยวข้องกับกิจการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ (โรงงานอุตสาหกรรม) - ยุ้งฉางหรือโรงเก็บเกี่ยวพืชผล
เช่น โรงเก็บข้าวเปลือก ฟางแห้ง ข้าวโพด อ้อย มันสำปะหลัง หรือพืชเศรษฐกิจอื่น ๆ - โรงเรือนเพาะปลูก
เช่น โรงเรือนปลูกผักปลอดสาร โรงเรือนเพาะเห็ด โรงเรือนเรือนกระจก หรือแปลงเกษตรแบบควบคุมสภาพแวดล้อม (greenhouse) - อาคารเก็บอุปกรณ์การเกษตร
เช่น โรงเก็บเครื่องมือทางการเกษตร รถไถ เครื่องตัดหญ้า ปั๊มน้ำ ฯลฯ
เงื่อนไขสำคัญที่ต้องปฏิบัติตาม
- ตั้งอยู่ในพื้นที่นอกเขตควบคุมอาคารเข้มงวด
โดยเฉพาะพื้นที่ชนบทหรือพื้นที่ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยซึ่งอนุญาตให้สร้างอาคารเพื่อการเกษตรโดยไม่ต้องขออนุญาต
(หากอยู่ในเขตเทศบาล หรือเขตเมือง อาจต้องขออนุญาตแม้เป็นอาคารเกษตร) - ใช้เฉพาะเพื่อการเกษตรของตนเองเท่านั้น
ต้องไม่ใช้เพื่อกิจกรรมทางธุรกิจเชิงพาณิชย์ เช่น เปิดเป็นโรงงานแปรรูป, ฟาร์มเชิงอุตสาหกรรม หรือใช้เป็นที่พักอาศัยของบุคคลทั่วไป - อาคารต้องไม่มีลักษณะเป็นโครงสร้างถาวรซับซ้อน
เช่น ไม่ใช้คอนกรีตเสริมเหล็กเป็นหลักฐานทั้งหมด หรือไม่สร้างให้เป็นอาคารหลายชั้นที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเทียบเท่าบ้านพัก - ต้องอยู่ในพื้นที่กรรมสิทธิ์ของตนเองหรือได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดิน
ไม่สามารถก่อสร้างในพื้นที่สาธารณะหรือที่ดินของรัฐโดยไม่ได้รับอนุญาต
ข้อแนะนำเพิ่มเติม
- แม้ไม่ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างจากเทศบาลหรืออบต. แต่การแจ้งเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นทราบล่วงหน้า เป็นสิ่งที่ควรทำเพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง
- หากจะติดตั้งระบบไฟฟ้า น้ำประปา หรือระบบบำบัดใด ๆ ควรตรวจสอบว่ามีกฎหมายอื่นควบคุมเพิ่มเติม เช่น กฎหมายสิ่งแวดล้อม หรือข้อบัญญัติท้องถิ่น
6. อาคารบางประเภทที่กฎหมายเว้นไว้เป็นกรณีพิเศษ
ในบางกรณี กฎหมายควบคุมอาคารได้กำหนดข้อยกเว้นให้กับอาคารบางประเภทที่มีวัตถุประสงค์เฉพาะ หรือมีบทบาทในสาธารณะ หรือมีลักษณะที่ไม่ถาวร ส่งผลให้ ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตก่อสร้าง หากอยู่ภายใต้กรอบที่กำหนด โดยตัวอย่างอาคารในกลุ่มนี้ ได้แก่:
ตัวอย่างอาคารที่อาจได้รับการยกเว้น
- ศาลาที่พักผู้โดยสารประจำทาง
- สร้างโดยหน่วยงานราชการ หรือได้รับอนุมัติจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
- มักอยู่ริมถนนสาธารณะ มีลักษณะเปิดโล่ง ไม่ถาวร และไม่มีระบบโครงสร้างซับซ้อน
- วัตถุประสงค์เพื่อใช้ชั่วคราวในการรอรถโดยสาร ไม่มีผนังหรือประตูปิดล้อม
- ศาลาหมู่บ้านหรือศาลาชุมชน
- หากสร้างด้วยงบประมาณภาครัฐ หรือได้รับอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่น
- ใช้เพื่อประโยชน์ของชุมชน เช่น ประชุมชาวบ้าน จัดกิจกรรมท้องถิ่น
- ส่วนมากไม่มีโครงสร้างถาวรหรือมีขนาดเล็ก (ในบางกรณีอาจต้องแจ้งแต่ไม่ต้องขออนุญาต)
- อาคารทางศาสนาในบางกรณี
- เช่น ศาลาเล็ก ๆ ภายในวัดที่ไม่ได้ใช้เป็นอาคารถาวร หรือไม่เป็นโบสถ์ วิหาร
- การก่อสร้างอาคารขนาดเล็กในเขตศาสนสถานบางประเภทอาจได้รับการยกเว้น แต่หากเป็นอาคารหลักที่ใช้ในการประกอบพิธีกรรมทางศาสนาโดยถาวร เช่น โบสถ์ มัสยิด โบสถ์คริสต์ มักยังต้องขออนุญาตตามปกติ
- อาคารที่หน่วยงานราชการเป็นผู้สร้างเพื่อใช้ชั่วคราว
- เช่น บูธประชาสัมพันธ์ อาคารเต็นท์สำหรับฉีดวัคซีน อาคารตรวจโควิด ฯลฯ
- ต้องใช้ชั่วคราว และมีแผนรื้อถอนภายในระยะเวลาที่กำหนด
เงื่อนไขและข้อควรระวัง
- อาคารเหล่านี้ต้อง มีวัตถุประสงค์เฉพาะ และไม่ใช้เพื่อประโยชน์เชิงพาณิชย์
- ขนาดอาคารต้องไม่ใหญ่เกินความจำเป็น และไม่มีโครงสร้างถาวรซับซ้อน เช่น เสาเข็ม ฐานรากขนาดใหญ่ หรือระบบอาคารที่คล้ายบ้านพักอาศัย
- แม้ไม่ต้องขอ “ใบอนุญาตก่อสร้าง” อย่างเป็นทางการ แต่ หลายกรณีต้องแจ้งองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นล่วงหน้า เช่น เทศบาล หรือ อบต.
- หากเป็นอาคารในพื้นที่เขตควบคุมพิเศษ เช่น เขตอนุรักษ์ หรืออยู่ใกล้โบราณสถาน จำเป็นต้องตรวจสอบกฎหมายเฉพาะที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม
ข้อควรระวัง แม้ไม่ต้องขออนุญาต
แม้กฎหมายจะบัญญัติให้บางประเภทของอาคารหรือการก่อสร้างไม่จำเป็นต้องขอใบอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่น แต่ไม่ได้หมายความว่าเจ้าของบ้านหรือเจ้าของที่ดินสามารถดำเนินการก่อสร้างโดยไม่คำนึงถึงกฎระเบียบอื่นที่เกี่ยวข้อง หากละเลยข้อพิจารณาเหล่านี้ อาจนำไปสู่ข้อพิพาท ปัญหาทางกฎหมาย หรือถูกเจ้าหน้าที่สั่งให้ระงับหรือรื้อถอนอาคารได้ในภายหลัง
1. ห้ามรุกล้ำที่ดินสาธารณะหรือพื้นที่ข้างเคียง
- แม้เป็นการก่อสร้างในที่ดินของตนเอง แต่ต้องแน่ใจว่าไม่มีส่วนใดของอาคาร ยื่น ล้ำ หรือบุกรุกเขตสาธารณะ เช่น ฟุตบาท ทางเดินสาธารณะ หรือคลองสาธารณะ
- หากมีการปลูกสร้างชิดแนวรั้ว หรือใกล้ที่ดินของเพื่อนบ้าน ต้องระวังไม่ให้เกิดปัญหา เช่น ทิ้งหลังคาล้ำออกมา หรือมีน้ำฝนไหลลงที่ข้างเคียง
- กฎหมายกำหนดให้มีระยะร่น (setback) และระยะห่างจากเขตที่ดินข้างเคียงในบางกรณี แม้เป็นอาคารชั่วคราวก็ตาม
2. ต้องไม่ขัดต่อผังเมือง หรือข้อบัญญัติท้องถิ่น
- แม้การก่อสร้างจะมีขนาดเล็กหรือเป็นอาคารชั่วคราว แต่หากตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดเป็นเขตที่ห้ามก่อสร้างบางประเภท เช่น เขตสีเขียว (เกษตรกรรม) หรือพื้นที่อนุรักษ์ ก็อาจยังมีข้อจำกัดอื่นที่ต้องเคารพ
- ควรตรวจสอบกับสำนักงานโยธาธิการ หรือสำนักงานเขตในพื้นที่ก่อน หากไม่แน่ใจว่าที่ดินของตนอยู่ในเขตใดของผังเมือง
3. ต้องไม่ส่งผลกระทบต่อความปลอดภัยหรือความเป็นอยู่ของผู้อื่น
- การก่อสร้างต้องไม่ก่อให้เกิด เสียงดัง กลิ่น ควัน หรือสิ่งรบกวน ที่เกินกว่าที่กฎหมายกำหนด เช่น การเผาเศษวัสดุในที่โล่ง การติดตั้งระบบไฟฟ้าที่ไม่ได้มาตรฐาน ฯลฯ
- หากอาคารที่สร้างแม้จะเล็ก แต่มีลักษณะเสี่ยง เช่น หลังคาไม่แข็งแรง เสาไม่มั่นคง หรือมีไฟรั่ว อาจก่อให้เกิดอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สินได้
- หากมีการต่อเติมจากอาคารเดิม โดยไม่ได้ตรวจสอบความมั่นคงของโครงสร้าง อาจทำให้เกิดการถล่ม หรือส่งผลต่อบ้านข้างเคียง
4. อาจถูกตรวจสอบหรือสั่งระงับการใช้งานย้อนหลัง
- แม้ไม่ต้องยื่นขออนุญาต แต่ในกรณีที่มีผู้ร้องเรียน หรือเจ้าหน้าที่ตรวจพบว่าอาคารก่อให้เกิดผลกระทบ หรือฝ่าฝืนข้อกำหนดอื่น เจ้าหน้าที่มีอำนาจในการสั่งระงับการใช้อาคาร หรือ สั่งรื้อถอน ได้
- นอกจากนี้ อาจมีโทษปรับตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร หากก่อสร้างโดยขัดต่อเงื่อนไขข้อยกเว้นที่กฎหมายกำหนด เช่น พื้นที่เกินกว่าที่อนุญาต หรือใช้งานอาคารผิดประเภท
ตัวอย่างสิ่งปลูกสร้างที่หลายคนไม่รู้ว่า “ต้องขออนุญาต”
แม้ว่าจะเป็นการต่อเติมเล็ก ๆ น้อย ๆ ภายในที่ดินของตนเอง แต่มีสิ่งปลูกสร้างหลายประเภทที่คนส่วนใหญ่มักเข้าใจผิดว่าไม่ต้องขออนุญาต ทั้งที่ในความเป็นจริง ตามกฎหมายควบคุมอาคารแล้ว “ถือว่าเป็นโครงสร้างถาวรหรือส่งผลต่อความปลอดภัย-ผังเมือง” และจึงต้องขออนุญาตก่อนดำเนินการก่อสร้างทุกครั้ง ตัวอย่างที่พบบ่อย ได้แก่:
1. โรงจอดรถที่มีหลังคาและยึดติดกับตัวบ้าน
- แม้โรงจอดรถจะมีขนาดไม่ใหญ่มาก แต่หากมีการติดตั้งหลังคาแบบถาวร โดยยึดกับโครงสร้างของตัวบ้านหลัก เช่น การเชื่อมต่อเสาหรือโครงเหล็กเข้ากับผนังบ้าน
- การวางเสาหรือทำฐานรากถาวร รวมถึงการเทพื้นคอนกรีตสำหรับจอดรถ
- กรณีนี้จะถือว่าเป็น “อาคารต่อเติม” และอยู่ภายใต้การควบคุมของ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ซึ่งต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างจากสำนักงานเขตหรือเทศบาลก่อน
- หากสร้างโดยไม่ขออนุญาต อาจถูกสั่งรื้อถอนหรือเสียค่าปรับตามกฎหมาย
2. บ้านน็อคดาวน์หรือบ้านสำเร็จรูปที่มีระบบไฟฟ้า-ประปา พร้อมใช้งาน
- หลายคนเข้าใจว่าบ้านน็อคดาวน์เป็นเพียง “สิ่งปลูกสร้างชั่วคราว” และสามารถนำไปวางบนที่ดินได้โดยไม่ต้องขออนุญาต
- อย่างไรก็ตาม หากบ้านน็อคดาวน์หลังนั้น มีการติดตั้งระบบไฟฟ้า น้ำประปา หรือสุขาภิบาล และมีการใช้อยู่อาศัยถือว่าเป็น “อาคารที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยถาวร”
- แม้จะสามารถรื้อถอนได้ แต่ในทางปฏิบัติถือว่าใช้งานเทียบเท่าบ้านถาวร จึงต้องมีแบบแปลนและขออนุญาตก่อสร้างก่อนติดตั้ง
- หากวางบ้านน็อคดาวน์ในพื้นที่ควบคุม เช่น เขตที่อยู่อาศัยหรือพื้นที่เกษตรกรรม อาจขัดต่อผังเมืองหรือใช้ผิดวัตถุประสงค์ของที่ดินได้
3. การต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน หรือหลังบ้านที่ยื่นเกินระยะที่กฎหมายกำหนด
- หลายบ้านนิยมต่อเติมระเบียงหรือชายคาเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย โดยเฉพาะบ้านจัดสรรหรือทาวน์เฮาส์
- หากระเบียงนั้นยื่นออกจากตัวอาคารเกินกว่า 1.5 เมตร หรือมีโครงสร้างถาวร เช่น มีเสารองรับ ทำหลังคา หรือเทพื้นคอนกรีต จะถือเป็น “การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร”
- กรณีแบบนี้ต้องมีการยื่นแบบ และขอใบอนุญาตก่อสร้างกับสำนักงานเขต/เทศบาล
- หากอยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ยังอาจต้องขออนุมัติจากนิติบุคคลหมู่บ้านก่อนดำเนินการด้วย
หมายเหตุเพิ่มเติม:
- ข้อบังคับเหล่านี้ไม่ได้มีไว้เพื่อความยุ่งยาก แต่เพื่อความปลอดภัยและเป็นระเบียบของชุมชนโดยรวม
- การละเมิดกฎอาจไม่ถูกร้องเรียนทันที แต่หากเกิดเหตุ เช่น ไฟไหม้ โครงสร้างถล่ม หรือมีการร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน จะถูกตรวจสอบย้อนหลังได้
- ค่าปรับกรณีก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจสูงถึง 100,000 บาท หรืออาจถูกสั่งรื้อถอนอาคารในบางกรณี
สรุป
| ประเภทสิ่งปลูกสร้าง | ต้องขออนุญาตหรือไม่? | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ศาลพระภูมิ / อาคารเล็ก <5 ตร.ม. | ❌ ไม่ต้อง | ถ้าไม่ใช้งานถาวร |
| รั้วสูงไม่เกิน 1.5 ม. | ❌ ไม่ต้อง | ต้องไม่บังทางสาธารณะ |
| อาคารชั่วคราว ≤ 180 วัน | ❌ ไม่ต้อง | ควรแจ้งท้องถิ่นไว้ล่วงหน้า |
| ต่อเติมเล็ก ๆ หลังบ้าน | ✅/❌ แล้วแต่ขนาด | เกิน 5 ตร.ม. หรือยึดกับโครงสร้างเดิม ต้องขออนุญาต |
