ในปัจจุบัน การใช้สินทรัพย์ที่มีอยู่ให้เกิดมูลค่าเพิ่มเป็นทางเลือกสำคัญสำหรับหลายคน โดยเฉพาะผู้ที่มี ที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นที่ดินว่างเปล่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินทำการเกษตร หากต้องการเงินทุนหมุนเวียนเพื่อลงทุน ทำธุรกิจ หรือใช้จ่ายจำเป็น การ “เอาที่ดินเข้าธนาคาร” หรือที่เรียกว่า การจำนองที่ดิน เป็นวิธีที่นิยม เพราะสามารถนำมูลค่าที่ดินมาแปลงเป็นเงินก้อนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
อย่างไรก็ตาม การจำนองที่ดินมีทั้งข้อดี ความเสี่ยง และขั้นตอนที่ต้องทำอย่างรอบคอบ เพื่อป้องกันการเสียสิทธิ์ในที่ดินของตน บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักทุกขั้นตอนอย่างละเอียด
เอาที่ดินเข้าธนาคารคืออะไร
เอาที่ดินเข้าธนาคาร คือการนำโฉนดที่ดินไปใช้เป็นหลักประกันเงินกู้กับสถาบันการเงิน โดยธนาคารจะพิจารณามูลค่าที่ดิน และอนุมัติวงเงินกู้ตามเกณฑ์ของตนเอง
หลักการคือ
- ผู้กู้ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
- ธนาคารมีสิทธิ์ยึดที่ดินและขายทอดตลาด หากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้
- มูลค่าที่ได้ขึ้นอยู่กับราคาประเมินและเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
ประเภทของสินเชื่อที่ใช้ที่ดินค้ำประกัน
- สินเชื่อส่วนบุคคลแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน
ได้วงเงินสูง อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อไม่มีหลักทรัพย์ - สินเชื่อเพื่อธุรกิจ
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเงินลงทุนหรือหมุนเวียน - สินเชื่อรีไฟแนนซ์ที่ดิน
ย้ายหนี้จากสถาบันการเงินเดิมมาสู่ธนาคารใหม่ เพื่อดอกเบี้ยที่ดีกว่า - สินเชื่อเกษตร
เน้นสำหรับเกษตรกร ใช้ที่ดินทำการเกษตรค้ำประกันเพื่อพัฒนาและขยายกิจการ
ขั้นตอนการเอาที่ดินเข้าธนาคาร
1. ตรวจสอบโฉนดที่ดิน
- ต้องเป็นโฉนด น.ส.4 จ หรือเอกสารสิทธิ์ที่โอนและจำนองได้
- ไม่มีข้อพิพาทหรือคดีความ
- ไม่มีการติดภาระจำนองกับบุคคลอื่น (หรือหากมี ต้องปิดหนี้เดิมก่อน)
2. เลือกธนาคารและประเภทสินเชื่อ
- เปรียบเทียบดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และวงเงินที่ให้
- พิจารณาเงื่อนไขการชำระคืนและระยะเวลาผ่อน
3. เตรียมเอกสาร
เอกสารที่ใช้โดยทั่วไป ได้แก่
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้กู้
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- เอกสารแสดงรายได้ เช่น สลิปเงินเดือนหรือรายงานทางการเงิน
- แผนที่ตั้งที่ดิน
4. ยื่นคำขอและรอประเมิน
- ธนาคารส่งเจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าที่ดิน
- พิจารณาจากทำเล ขนาด สภาพแวดล้อม และราคาตลาด
5. ทำสัญญาจำนอง
- ดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
- ผู้กู้และธนาคารลงนามในสัญญา และจดจำนองลงในโฉนด
6. รับเงินกู้
- โอนเข้าบัญชีตามที่ตกลง
- เริ่มชำระหนี้ตามงวดที่กำหนด
ข้อดีของการเอาที่ดินเข้าธนาคาร
- ได้วงเงินสูงเมื่อเทียบกับสินเชื่อไม่มีหลักทรัพย์
- ดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อบัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคล
- ระยะเวลาผ่อนยาว ทำให้จัดการกระแสเงินสดง่ายขึ้น
- ยังคงครอบครองและใช้ที่ดินได้ตามปกติระหว่างจำนอง
ความเสี่ยงและข้อควรระวัง
- หากผิดนัดชำระหนี้ ธนาคารสามารถยึดที่ดินขายทอดตลาด
- ดอกเบี้ยลอยตัวอาจปรับสูงขึ้น ทำให้ภาระเพิ่ม
- การประเมินราคาที่ดินโดยธนาคารอาจต่ำกว่าที่คาด
- ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าประเมิน ค่าธรรมเนียมจำนอง 1% ของวงเงิน
เทคนิคทำให้การกู้ผ่านง่ายขึ้น
- มีรายได้สม่ำเสมอและแสดงได้ชัดเจน
- ประวัติทางการเงินดี ไม่มีหนี้เสีย
- ที่ดินมีทำเลดี ติดถนน หรือใกล้แหล่งชุมชน
- เตรียมเอกสารครบถ้วน ลดเวลาการพิจารณา
ทางเลือกอื่นหากไม่อยากจำนองที่ดิน
- สินเชื่อส่วนบุคคล
- สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหรือสร้างบ้าน (ใช้บ้านค้ำแทน)
- การหาผู้ร่วมลงทุนในโครงการที่ต้องใช้เงินทุน
- ขายบางส่วนของที่ดินแทนการจำนอง
สรุป
เอาที่ดินเข้าธนาคารเป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพในการเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินทุน แต่ต้องวางแผนและพิจารณาอย่างรอบคอบ เลือกธนาคารที่เงื่อนไขเหมาะสม เตรียมเอกสารครบ และประเมินความสามารถในการชำระหนี้เพื่อป้องกันการสูญเสียทรัพย์สินที่สำคัญที่สุดของครอบครัว
