เมื่อพูดถึงการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม หนึ่งในสิ่งที่ผู้ซื้อมักพิจารณานอกเหนือจากทำเลและห้องพักก็คือ “พื้นที่ส่วนกลาง”เพราะพื้นที่เหล่านี้มีผลต่อคุณภาพชีวิตโดยตรง ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม ล็อบบี้ ห้องประชุม ไปจนถึงระบบรักษาความปลอดภัย
แต่หลายคนอาจยังไม่เข้าใจว่า ส่วนกลางคอนโดคืออะไร? มีค่าใช้จ่ายอย่างไร? และเจ้าของห้องมีสิทธิหรือหน้าที่เกี่ยวกับส่วนกลางมากน้อยแค่ไหน บทความนี้จะมาอธิบายอย่างละเอียด
ส่วนกลางคอนโดคืออะไร?
“ส่วนกลางคอนโด” หมายถึง พื้นที่หรือทรัพย์สินที่เจ้าของร่วมทุกคนมีสิทธิใช้ประโยชน์ร่วมกัน ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เช่น
- พื้นที่ทางเดิน ลิฟต์ บันไดหนีไฟ
- สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม สนามเด็กเล่น
- ห้องโถง ล็อบบี้ ห้องประชุม
- ระบบรักษาความปลอดภัย เช่น กล้องวงจรปิด รปภ.
- ที่จอดรถส่วนกลาง
- ระบบสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า น้ำประปา ท่อระบายน้ำ
พื้นที่ส่วนกลางจึงไม่ใช่ของใครคนหนึ่ง แต่เป็น กรรมสิทธิ์รวม ของเจ้าของห้องชุดทุกคน
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับส่วนกลางคอนโด
กฎหมายอาคารชุด (พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม) กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า
- ส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วม
- การดูแลและบำรุงรักษาเป็นหน้าที่ของ นิติบุคคลอาคารชุด
- เจ้าของห้องทุกคนต้องชำระ ค่าส่วนกลาง ตามขนาดพื้นที่ห้อง
กล่าวคือ หากคุณเป็นเจ้าของห้องในคอนโด คุณมีทั้ง สิทธิในการใช้ และ หน้าที่ในการจ่ายเงินเพื่อดูแลส่วนกลาง
สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางที่พบบ่อย
คอนโดแต่ละโครงการจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับระดับราคาและกลุ่มเป้าหมาย โดยทั่วไปประกอบด้วย
- สระว่ายน้ำ – คอนโดระดับกลางถึงหรูมักมีสระว่ายน้ำแบบระบบเกลือ Infinity Pool หรือสระเด็ก
- ฟิตเนส – เครื่องออกกำลังกายครบวงจร บางแห่งมีห้องโยคะ แบดมินตัน หรือสนามบาส
- สวนส่วนกลางและพื้นที่สีเขียว – สำหรับพักผ่อน สูดอากาศ และทำกิจกรรมกลางแจ้ง
- Co-working Space / ห้องประชุม – ตอบโจทย์การทำงานยุคใหม่
- Sky Lounge และ Rooftop Garden – มอบวิวเมืองและบรรยากาศหรูหรา
- ระบบรักษาความปลอดภัย – กล้องวงจรปิด Key card Face scan และ รปภ. 24 ชั่วโมง
ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร?
ค่าส่วนกลาง คือ ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของห้องต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อใช้ในการบำรุงรักษา ดูแล และบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง
อัตราค่าส่วนกลางมักคิดเป็น บาทต่อตารางเมตร/เดือน
- คอนโดราคาประหยัด: 30–50 บาท/ตร.ม.
- คอนโดระดับกลาง: 50–80 บาท/ตร.ม.
- คอนโดหรู: 80–150 บาท/ตร.ม.
ตัวอย่าง:
ห้องขนาด 35 ตร.ม. ค่าส่วนกลาง 50 บาท/ตร.ม. → ต้องจ่ายเดือนละ 1,750 บาท
เงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund)
นอกจากค่าส่วนกลางรายเดือนแล้ว เจ้าของห้องยังต้องจ่าย เงินกองทุนส่วนกลาง หรือ Sinking Fund เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ห้อง เพื่อใช้สำหรับซ่อมแซมใหญ่ในอนาคต เช่น เปลี่ยนลิฟต์ ซ่อมหลังคา ทาสีอาคาร
- เก็บครั้งเดียวตอนซื้อห้อง
- อัตราประมาณ 300–600 บาท/ตร.ม.
- เช่น ห้อง 35 ตร.ม. → ต้องจ่ายเงินกองทุน 10,500–21,000 บาท
สิทธิของเจ้าของห้องต่อส่วนกลางคอนโด
- สิทธิใช้พื้นที่ส่วนกลาง – เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ล็อบบี้ โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม
- สิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ – เพื่อกำหนดการบริหารส่วนกลาง เช่น การปรับค่าส่วนกลาง
- สิทธิได้รับข้อมูลทางการเงิน – เจ้าของห้องมีสิทธิตรวจสอบบัญชีรายรับรายจ่ายของนิติบุคคล
- สิทธิร้องเรียนหรือเสนอแนะ – หากส่วนกลางไม่ได้รับการดูแลตามมาตรฐาน
หน้าที่ของเจ้าของห้องต่อส่วนกลาง
- จ่ายค่าส่วนกลางตามกำหนดเวลา
- เคารพกฎระเบียบการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เช่น ห้ามส่งเสียงดัง ห้ามนำสัตว์เลี้ยงลงสระว่ายน้ำ
- ร่วมดูแลรักษาส่วนกลาง ใช้อย่างระมัดระวัง
- เข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญประจำปี เพื่อร่วมตัดสินใจเรื่องส่วนกลาง
ปัญหาที่พบบ่อยเกี่ยวกับส่วนกลางคอนโด
- นิติบุคคลบริหารไม่โปร่งใส – เจ้าของห้องไม่เห็นงบการเงินอย่างชัดเจน
- ค่าส่วนกลางแพงเกินไป – โดยเฉพาะคอนโดหรูที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาก
- การดูแลไม่ทั่วถึง – บางคอนโดเก็บค่าส่วนกลางแพง แต่คุณภาพไม่สมราคา
- การใช้พื้นที่ส่วนกลางไม่เท่าเทียม – บางคนใช้มาก บางคนไม่ใช้ แต่ต้องจ่ายเท่ากัน
เคล็ดลับเลือกคอนโดจากมุมมอง “ส่วนกลาง”
- ตรวจสอบอัตราค่าส่วนกลางก่อนซื้อ ว่าเหมาะสมกับรายได้หรือไม่
- ดูคุณภาพสิ่งอำนวยความสะดวก ว่าตรงกับไลฟ์สไตล์จริงหรือไม่ (เช่น ไม่ใช้สระว่ายน้ำ แต่อาคารมีสระใหญ่ ค่าส่วนกลางก็อาจไม่คุ้ม)
- ศึกษาการบริหารงานของนิติบุคคลว่ามีความโปร่งใสหรือไม่
- พิจารณาเงินกองทุนส่วนกลางที่ต้องจ่ายครั้งแรกด้วย
สรุป
ส่วนกลางคอนโด คือหัวใจสำคัญของการอยู่อาศัยในอาคารชุด เพราะสะท้อนถึงคุณภาพชีวิต ความสะดวกสบาย และความปลอดภัย แต่ในขณะเดียวกัน เจ้าของห้องทุกคนก็มีหน้าที่ต้องร่วมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา
การเข้าใจสิทธิ หน้าที่ และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับส่วนกลาง จะช่วยให้คุณวางแผนการเงินได้ดีขึ้น และเลือกคอนโดที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และงบประมาณได้อย่างเหมาะสม
