สัญญาเช่าบ้าน ข้อควรรู้ก่อนเช่าและให้เช่าอย่างถูกกฎหมาย

การเช่าบ้านไม่ว่าจะในฐานะ “ผู้ให้เช่า” หรือ “ผู้เช่า” ล้วนต้องมีความเข้าใจในข้อกฎหมายและรายละเอียดของ “สัญญาเช่าบ้าน” เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง การทำสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่แรกจึงเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่ง บทความนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจว่า สัญญาเช่าคืออะไร ต้องมีอะไรบ้าง และควรระวังเรื่องใดเพื่อให้การเช่าบ้านเป็นไปอย่างราบรื่นและปลอดภัย

สัญญาเช่าบ้านคืออะไร?

สัญญาเช่าบ้าน คือ ข้อตกลงระหว่าง “ผู้ให้เช่า” (เจ้าของบ้าน) กับ “ผู้เช่า” (ผู้ที่เช่าบ้าน) เพื่อใช้สิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน (ในที่นี้คือบ้าน) เป็นการชั่วคราว โดยมีการระบุเงื่อนไข เช่น ระยะเวลาเช่า ค่าเช่า หน้าที่ความรับผิดชอบของแต่ละฝ่าย และข้อตกลงอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537–571 ได้กำหนดหลักเกณฑ์ของสัญญาเช่าไว้อย่างชัดเจน และสามารถบังคับใช้ทางกฎหมายได้หากมีปัญหาเกิดขึ้น

สิ่งที่ควรมีในสัญญาเช่าบ้าน

การจัดทำสัญญาเช่าบ้านอย่างละเอียดเป็นสิ่งที่ทั้งสองฝ่ายควรใส่ใจ เพื่อป้องกันการเข้าใจผิดหรือข้อโต้แย้งในอนาคต โดยสัญญาที่ดีควรมีองค์ประกอบดังนี้:

รายละเอียดของคู่สัญญา

• ชื่อ–นามสกุล ที่อยู่ หมายเลขบัตรประชาชนของผู้ให้เช่าและผู้เช่า
• หากเป็นนิติบุคคล ควรระบุชื่อบริษัท ที่อยู่ เลขประจำตัวผู้เสียภาษี และผู้มีอำนาจลงนาม

รายละเอียดของทรัพย์สินที่ให้เช่า

• ที่อยู่ของบ้านที่เช่า
• ขนาดพื้นที่
• เลขที่โฉนด หรือสิ่งปลูกสร้างที่เกี่ยวข้อง
• เฟอร์นิเจอร์หรือทรัพย์สินอื่น ๆ ที่รวมอยู่ในการเช่า เช่น เครื่องปรับอากาศ ตู้เย็น เตียง โต๊ะ ฯลฯ

ระยะเวลาเช่า

• วันที่เริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญา
• ข้อกำหนดในการต่อสัญญา
• การแจ้งล่วงหน้าหากต้องการยกเลิกสัญญา

ค่าเช่าและการชำระเงิน

• จำนวนเงินค่าเช่ารายเดือน
• วันที่ครบกำหนดชำระ
• วิธีการชำระเงิน (เช่น โอนเข้าบัญชีธนาคาร)
• เบี้ยปรับกรณีชำระล่าช้า

เงินประกัน

• จำนวนเงินประกัน (มักอยู่ที่ 1–2 เดือนของค่าเช่า)
• เงื่อนไขการคืนเงินประกัน เช่น ต้องไม่มีความเสียหาย, ไม่ค้างค่าเช่า ฯลฯ

การบำรุงรักษา

• ใครรับผิดชอบค่าซ่อมแซมบ้าน
• การดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าระหว่างสัญญา
• กรณีทรัพย์สินเสียหายจากการใช้งานหรืออุบัติเหตุ

การบอกเลิกสัญญา

• เงื่อนไขการยกเลิกก่อนกำหนด
• การแจ้งล่วงหน้าก่อนย้ายออก (มักกำหนดไว้ 30 วัน)
• ค่าปรับหรือการริบเงินประกันหากผิดสัญญา

ข้อตกลงเพิ่มเติม

• ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์
• ห้ามสูบบุหรี่ในบ้าน
• ห้ามดัดแปลง/ต่อเติมโครงสร้าง
• ไม่อนุญาตให้บุคคลภายนอกพักอาศัยโดยไม่ได้รับอนุญาต

สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

ผู้เช่า

• มีสิทธิใช้ประโยชน์ในบ้านตามที่ระบุในสัญญา
• ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี
• ต้องชำระค่าเช่าให้ตรงเวลา
• ห้ามนำบ้านไปให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของ

ผู้ให้เช่า

• ต้องส่งมอบบ้านให้ผู้เช่าใช้งานในสภาพพร้อมใช้
• ไม่รบกวนหรือเข้าใช้ทรัพย์สินโดยพลการ
• มีสิทธิยกเลิกสัญญาหากผู้เช่าผิดเงื่อนไข

ข้อควรระวังในการทำสัญญาเช่าบ้าน

1. อย่าเช่าโดยไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร
   แม้จะรู้จักกันเป็นการส่วนตัวก็ควรทำสัญญาอย่างเป็นทางการ เพื่อป้องกันปัญหาและใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมาย
2. ตรวจสอบสิทธิในบ้านของผู้ให้เช่า
   ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของบ้านจริง หรือมีสิทธิปล่อยเช่า เช่น กรณีบ้านอยู่ระหว่างผ่อนกับธนาคาร อาจต้องแจ้งธนาคาร
3. กำหนดรายละเอียดอย่างชัดเจน
   ระบุทุกอย่างให้ละเอียดเพื่อป้องกันการตีความผิด เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ ค่าขยะ ฯลฯ
4. อย่าชำระเงินล่วงหน้ามากเกินไป
   ควรชำระค่าเช่าและเงินประกันตามที่กำหนดในสัญญา อย่าโอนเงินก่อนทำสัญญาอย่างเป็นทางการ

ตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่ายเริ่มต้นในการเช่าบ้าน

สมมุติ:

• ค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท
• เงินประกัน 2 เดือน = 20,000 บาท
• ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน = 10,000 บาท

รวมต้องชำระวันทำสัญญา: 30,000 บาท

การจดทะเบียนสัญญาเช่า: ต้องทำหรือไม่?

ตามกฎหมาย หากสัญญาเช่ามีระยะเวลา เกิน 3 ปี ต้องนำไปจดทะเบียนต่อกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย
แต่ถ้าสัญญาเช่ามีอายุ ไม่เกิน 3 ปี สามารถทำเป็นหนังสือสัญญาทั่วไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน

กฎหมายสำคัญที่เกี่ยวข้อง

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537–571
• พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร (ในกรณีอสังหาริมทรัพย์บางประเภท)
• ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา (เรื่องสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยควบคุม)

เคล็ดลับสำหรับผู้ให้เช่า

• ตรวจสอบประวัติผู้เช่าเบื้องต้น
• ถ่ายภาพสภาพบ้านก่อนปล่อยเช่า
• แจ้งเงื่อนไขล่วงหน้าอย่างโปร่งใส
• เขียนข้อตกลงให้รัดกุม ป้องกันการผิดสัญญา

เคล็ดลับสำหรับผู้เช่า

• ตรวจสอบบ้านและอุปกรณ์ก่อนเข้าอยู่
• ขอสำเนาบัตรประชาชนและเอกสารการเป็นเจ้าของจากผู้ให้เช่า
• อย่าลงชื่อในสัญญาที่มีช่องว่างหรือไม่สมบูรณ์
• เก็บสำเนาสัญญาไว้กับตนเองอย่างน้อย 1 ฉบับ

บทสรุป

สัญญาเช่าบ้านถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้การเช่า–ให้เช่าเป็นไปอย่างราบรื่น ป้องกันข้อพิพาท และรักษาสิทธิของทั้งสองฝ่าย การทำสัญญาให้ละเอียด มีความชัดเจน และยึดหลักกฎหมายอย่างถูกต้อง คือสิ่งที่ทุกฝ่ายควรให้ความสำคัญ

ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของบ้านที่กำลังหาผู้เช่า หรือเป็นคนที่กำลังมองหาบ้านเช่า สัญญาเช่าบ้านที่ดีจะเป็นรากฐานให้การอยู่ร่วมกันดำเนินไปได้อย่างมั่นคงและยุติธรรม