ทำไมเรื่องรั้วบ้านจัดสรรถึงเป็นประเด็นสำคัญ
สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือบ้านแฝด สิ่งที่มักเกิดข้อสงสัยคือ “รั้วบ้านจัดสรรเป็นของใคร” เพราะรั้วหรือกำแพงที่กั้นระหว่างบ้าน อาจเป็นทั้งส่วนกลางของโครงการหรือเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของเจ้าของบ้าน ทำให้เกิดปัญหาข้อพิพาทอยู่บ่อยครั้ง เช่น การต่อเติมรั้วให้สูงขึ้น การทาสีใหม่ หรือแม้กระทั่งการรื้อรั้วออก
กฎหมายเกี่ยวกับรั้วบ้านจัดสรร
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1447 ระบุว่า
- กำแพงหรือรั้วที่กั้นระหว่างที่ดินสองแปลง ถือว่าเป็น กำแพงร่วม (กำแพงเขตแดน) หากไม่มีหลักฐานว่าผู้ใดเป็นเจ้าของเพียงผู้เดียว
- เจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายต้องร่วมกันรับผิดชอบดูแล ซ่อมแซม และบำรุงรักษา
- หากเจ้าของบ้านฝ่ายใดต้องการดัดแปลง เช่น ยกกำแพงให้สูงขึ้น จะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเพียงฝ่ายเดียว เว้นแต่จะมีการตกลงร่วมกัน
ในกรณีโครงการบ้านจัดสรร หากรั้วถูกสร้างโดยผู้พัฒนาโครงการตั้งแต่แรก และไม่ได้ระบุชัดว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลาง รั้วที่กั้นระหว่างบ้านแต่ละหลังมักถือว่าเป็น กรรมสิทธิ์ร่วม ของเจ้าของบ้านทั้งสองฝั่ง
รั้วบ้านจัดสรรเป็นของใครกันแน่
- รั้วด้านหน้าบ้าน
โดยทั่วไปถือเป็นทรัพย์สินของเจ้าของบ้าน เพราะอยู่ในโฉนดที่ดินของแต่ละหลัง - รั้วด้านข้างหรือด้านหลังที่กั้นระหว่างบ้านสองหลัง
มักถือเป็น รั้วร่วม เว้นแต่สัญญาจะระบุไว้ชัดเจนว่าฝ่ายใดเป็นเจ้าของ - รั้วรอบโครงการหรือรั้วติดถนนสาธารณะ
จัดว่าเป็น ทรัพย์สินส่วนกลางของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งต้องดูแลร่วมกัน
ปัญหาที่พบบ่อยเกี่ยวกับรั้วบ้านจัดสรร
- การทาสีรั้วต่างสี
เจ้าของบ้านบางรายทาสีฝั่งตนเองโดยไม่แจ้งอีกฝ่าย อาจทำให้เกิดข้อขัดแย้งเรื่องความสวยงามและความเป็นระเบียบ - การต่อเติมรั้วให้สูงขึ้น
เพื่อความเป็นส่วนตัว แต่หากไม่แจ้งหรือไม่ได้รับความยินยอมจากบ้านข้างเคียง อาจกลายเป็นข้อพิพาททางกฎหมาย - การบุกรุกพื้นที่รั้ว
เช่น การก่อสร้างรั้วล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น ซึ่งอาจถูกฟ้องร้องได้ - รั้วชำรุดหรือทรุดตัว
หากเป็นรั้วร่วม เจ้าของทั้งสองฝ่ายต้องร่วมกันซ่อมแซม แต่บางครั้งอาจมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอมรับผิดชอบ
วิธีแก้ปัญหาเรื่องรั้วบ้านจัดสรร
- ตรวจสอบ สัญญาซื้อขายบ้านและโฉนดที่ดิน เพื่อดูว่ารั้วอยู่ในกรรมสิทธิ์ของใคร
- หากเป็นรั้วร่วม ควรพูดคุยตกลงกับเพื่อนบ้านก่อนทำการดัดแปลง
- ในกรณีที่ตกลงกันไม่ได้ สามารถนำปัญหาเข้าสู่การไกล่เกลี่ยโดยนิติบุคคลหมู่บ้าน
- หากยังไม่สามารถแก้ไขได้ อาจต้องพิจารณาดำเนินการทางกฎหมาย โดยใช้เอกสารสิทธิและหลักฐานประกอบ
เคล็ดลับดูแลรั้วบ้านจัดสรรให้ไม่มีปัญหา
- รักษารั้วให้อยู่ในสภาพแข็งแรง ไม่ปล่อยให้ทรุดโทรมจนเป็นอันตราย
- หากต้องการทาสีใหม่ ควรปรึกษากับเพื่อนบ้านเพื่อให้เกิดความกลมกลืน
- เลือกวัสดุที่ทนทานต่อสภาพอากาศ เช่น ปูนซีเมนต์สำเร็จรูปหรือเหล็กเคลือบกันสนิม
- ปลูกต้นไม้ริมรั้วอย่างระมัดระวัง เพื่อป้องกันรากไม้ดันกำแพงจนแตก
รั้วบ้านจัดสรรกับบทบาทของนิติบุคคลหมู่บ้าน
นิติบุคคลหมู่บ้านมีหน้าที่กำกับดูแลเรื่องระเบียบการใช้รั้ว เพื่อไม่ให้เกิดความขัดแย้งภายในโครงการ เช่น
- กำหนดมาตรฐานความสูงและรูปแบบรั้วให้เป็นไปในทิศทางเดียวกัน
- เป็นตัวกลางไกล่เกลี่ยเมื่อเกิดปัญหาข้อพิพาท
- จัดการซ่อมแซมรั้วส่วนกลาง เช่น รั้วรอบโครงการ
สรุป
รั้วบ้านจัดสรรอาจเป็นได้ทั้งทรัพย์สินส่วนบุคคล ส่วนกลาง หรือรั้วร่วม ขึ้นอยู่กับตำแหน่งและเอกสารสิทธิ การเข้าใจข้อกฎหมายและสิทธิหน้าที่ของตนเองเป็นสิ่งสำคัญ เพราะจะช่วยลดปัญหาความขัดแย้งกับเพื่อนบ้านและทำให้การอยู่อาศัยในโครงการเป็นไปอย่างราบรื่น หากมีข้อสงสัยควรตรวจสอบเอกสารสิทธิหรือปรึกษานิติบุคคลหมู่บ้านเพื่อหาข้อสรุปที่ชัดเจน
