การรังวัดและแบ่งโฉนดที่ดินเป็นกระบวนการสำคัญสำหรับเจ้าของที่ดินที่ต้องการจัดสรรพื้นที่ เช่น แบ่งขายให้ผู้อื่น มอบให้ทายาท หรือจัดการทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ในปี 2568 แม้กระบวนการจะมีเทคโนโลยีมาช่วยให้รวดเร็วขึ้น แต่ก็ยังมีข้อกำหนดทางกฎหมาย และค่าใช้จ่ายที่เจ้าของที่ดินควรทราบ
รังวัดที่ดินและแบ่งโฉนดคืออะไร
การรังวัดที่ดิน คือ การสำรวจและกำหนดขอบเขตที่ดินโดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อให้ได้ขนาดพื้นที่ที่ชัดเจนและเป็นทางการ ส่วนการแบ่งโฉนด คือ การแยกโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งออกเป็นหลายแปลงตามความต้องการของเจ้าของที่ดิน
ขั้นตอนการรังวัดและแบ่งโฉนด
- เตรียมเอกสาร
- สำเนาโฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ)
- บัตรประชาชน/ทะเบียนบ้านเจ้าของที่ดิน
- แผนผังหรือความประสงค์การแบ่งแปลง
- หนังสือยินยอมกรณีมีเจ้าของร่วม
- ยื่นคำร้องที่สำนักงานที่ดิน
- ติดต่อสำนักงานที่ดินท้องที่เพื่อยื่นแบบคำขอรังวัดและแบ่งแปลง
- เจ้าหน้าที่จะนัดวันลงพื้นที่รังวัด
- เจ้าหน้าที่รังวัดลงพื้นที่
- เจ้าหน้าที่จากกรมที่ดินจะลงพื้นที่ พร้อมพาเพื่อนบ้านที่ติดเขตร่วมยืนยันเขตแดน
- ต้องมีการปักหมุดใหม่และวัดขนาดจริง
- ออกโฉนดใหม่
- เมื่อเสร็จสิ้นการรังวัดและไม่มีข้อขัดแย้ง จะออกโฉนดใหม่ให้ตามจำนวนแปลงที่ขอแบ่ง
- ใช้เวลาประมาณ 30–90 วัน ขึ้นกับพื้นที่และปริมาณงาน
ค่ารังวัดที่ดินและค่าธรรมเนียม (อัปเดตปี 2568)
1. ค่ารังวัด
ตามประกาศของกรมที่ดิน คิดตามขนาดพื้นที่ และระยะทางของเจ้าหน้าที่ที่ดิน โดยประมาณ:
| ขนาดที่ดิน | ค่ารังวัด (โดยประมาณ) |
|---|---|
| ไม่เกิน 50 ไร่ | 1,000 – 5,000 บาท |
| มากกว่า 50 ไร่ | 5,000 – 10,000+ บาท |
หมายเหตุ: ค่ารังวัดอาจสูงขึ้นตามความซับซ้อน เช่น พื้นที่มีภูเขา ทางน้ำ หรือการแบ่งหลายแปลง
2. ค่าธรรมเนียมการแบ่งโฉนด
- ค่าธรรมเนียมแบ่งแปลง: 50 บาทต่อแปลง
- ค่าจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ (กรณีแบ่งแล้วขาย): 2% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ: ขึ้นกับกรณี
3. ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (ถ้ามี)
- ค่าจ้างรังวัดเอกชน (หากไม่ใช้เจ้าหน้าที่รัฐ): เริ่มต้นที่ 5,000–20,000 บาทต่อแปลง
- ค่าทำแผนที่หรือแบ่งแปลงอย่างละเอียดโดยนักสำรวจ
- ค่าปรับพื้นที่ (เช่น ปักหมุดใหม่ กำจัดสิ่งกีดขวาง)
ข้อควรรู้ก่อนแบ่งโฉนด
- ต้องตรวจสอบผังเมือง
ที่ดินบางพื้นที่อาจไม่สามารถแบ่งย่อยได้ตามใจ ต้องยึดตามกฎผังเมือง เช่น ขนาดขั้นต่ำของที่ดิน หรือห้ามใช้ในบางประเภท - ต้องไม่มีภาระผูกพัน
ที่ดินที่มีการจำนอง ห้ามแบ่งแยกโฉนด เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้รับจำนองก่อน - ควรตกลงกันในครอบครัวให้ชัดเจน
กรณีแบ่งให้ลูกหลาน ต้องทำหนังสือแบ่งให้ชัดเจน หรือให้มีพยาน เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต - แจ้งเพื่อนบ้าน
หากรังวัดใหม่ มีการรื้อถอนแนวเขตเดิม หรือสงสัยว่าจะมีผลกระทบ ควรแจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียงมาร่วมเป็นพยาน
ใช้รังวัดเอกชนได้หรือไม่
สามารถทำได้ โดยต้องเป็นผู้รับจ้างรังวัดที่ได้รับอนุญาตจากกรมที่ดิน และหลังจากวัดแล้ว ต้องส่งข้อมูลให้สำนักงานที่ดินตรวจสอบและรับรองก่อนออกโฉนด
บทสรุป
การรังวัดและแบ่งโฉนดเป็นกระบวนการที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายและการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ควรวางแผนล่วงหน้า ศึกษาข้อจำกัดให้ชัดเจน และเตรียมเอกสารให้ครบ เพื่อให้ดำเนินการได้อย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมายในปี 2568
