DSCR สูตร คืออะไร? วิธีคำนวณ อธิบายเข้าใจง่ายสำหรับนักลงทุนและผู้กู้

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) คือ อัตราส่วนทางการเงินที่ใช้วัดความสามารถของธุรกิจหรือบุคคลในการสร้างรายได้เพื่อชำระหนี้ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย เป็นตัวเลขสำคัญที่สถาบันการเงินใช้พิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือโครงการขนาดใหญ่

พูดง่าย ๆ ก็คือ DSCR บอกว่า ผู้กู้มีรายได้พอที่จะผ่อนหนี้หรือไม่ และเหลือมากน้อยแค่ไหน

สูตรคำนวณ DSCR

DSCR=รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ(NetOperatingIncome)ภาระชำระหนี้รวมต่อปี(TotalDebtService)DSCR=ภาระชำระหนี้รวมต่อปี(TotalDebtService)รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ(NetOperatingIncome)

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI): รายได้ทั้งหมดจากธุรกิจหรือทรัพย์สิน หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานแล้ว (ไม่รวมดอกเบี้ยและค่าเสื่อมราคา)
ภาระชำระหนี้รวมต่อปี (Total Debt Service): เงินต้น + ดอกเบี้ยที่ต้องชำระในรอบปี

ตัวอย่างการคำนวณ

สมมติผู้ลงทุนมีอพาร์ตเมนต์ปล่อยเช่า

รายได้ค่าเช่าต่อปี = 1,200,000 บาท
ค่าใช้จ่ายดำเนินการ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าดูแล = 200,000 บาท
หนี้ที่ต้องชำระต่อปี (เงินต้น + ดอกเบี้ย) = 800,000 บาท

NOI = 1,200,000 – 200,000 = 1,000,000 บาท

ดังนั้นDSCR=1,000,000800,000=1.25DSCR=800,0001,000,000=1.25

หมายความว่า นักลงทุนมีรายได้มากกว่าภาระหนี้ 25% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ธนาคารมักยอมรับ

ค่า DSCR ที่ดีควรเป็นเท่าไร

DSCR < 1.0 = รายได้ไม่พอชำระหนี้ → เสี่ยงสูง
DSCR = 1.0 = รายได้พอชำระหนี้พอดี ไม่มีส่วนเกิน → ธนาคารอาจไม่มั่นใจ
DSCR 1.2 – 1.5 = อยู่ในเกณฑ์ดี → รายได้มากกว่าหนี้พอสมควร
DSCR > 2.0 = แข็งแกร่งมาก → ธุรกิจหรือการลงทุนมีความมั่นคงสูง

การใช้ DSCR ในการพิจารณาสินเชื่อ

1. สำหรับธุรกิจ

ธนาคารใช้ DSCR เป็นตัววัดความเสี่ยง หาก DSCR ต่ำ ธนาคารอาจไม่อนุมัติหรือให้วงเงินน้อย
ใช้ DSCR เปรียบเทียบโครงการ เพื่อดูว่าโครงการไหนมีความมั่นคง

2. สำหรับอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนปล่อยเช่า ใช้ DSCR ประเมินว่า รายได้ค่าเช่าพอผ่อนหนี้หรือไม่
สถาบันการเงินใช้ตัวเลขนี้เป็นเกณฑ์อนุมัติสินเชื่อโครงการ เช่น คอนโดหรืออพาร์ตเมนต์

3. สำหรับบุคคล

ใช้ในกรณีผู้กู้ซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
บางธนาคารอาจขอดู DSCR ประกอบกับ Debt to Income Ratio (DTI)

ปัจจัยที่มีผลต่อค่า DSCR

รายได้จากการดำเนินงาน: หากมีการปรับขึ้นค่าเช่า หรือเพิ่มประสิทธิภาพการบริหาร รายได้จะสูงขึ้น
ค่าใช้จ่าย: การควบคุมค่าใช้จ่ายให้เหมาะสมช่วยเพิ่ม NOI
ดอกเบี้ย: หากอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น ภาระชำระหนี้ก็สูงขึ้น ทำให้ DSCR ลดลง
โครงสร้างหนี้: ระยะเวลาผ่อนนานขึ้นอาจลดภาระรายปี ทำให้ DSCR ดีขึ้น

วิธีปรับปรุง DSCR

เพิ่มรายได้: เช่น ปรับค่าเช่า เพิ่มบริการเสริมในธุรกิจ
ลดค่าใช้จ่าย: บริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพ
รีไฟแนนซ์หนี้: เพื่อลดดอกเบี้ยหรือยืดระยะเวลาผ่อน
เพิ่มเงินลงทุนส่วนตัว: เพื่อลดวงเงินกู้และภาระหนี้

ข้อจำกัดของ DSCR

วัดเฉพาะ “ความสามารถจ่ายหนี้” ไม่สะท้อนกำไรแท้จริง
ขึ้นอยู่กับสมมติฐานรายได้และค่าใช้จ่าย หากข้อมูลไม่แม่นยำ ค่า DSCR ก็อาจบิดเบือน
ไม่รวมปัจจัยภายนอก เช่น ความเสี่ยงเศรษฐกิจ การแข่งขัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์

สรุป

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) คืออัตราส่วนวัดความสามารถในการชำระหนี้ โดยใช้สูตร NOI ÷ ภาระชำระหนี้ต่อปี เป็นเครื่องมือสำคัญในการวิเคราะห์ความมั่นคงทางการเงินของธุรกิจและการลงทุน ค่า DSCR ที่เหมาะสมควรเกิน 1.2 เพื่อสร้างความมั่นใจทั้งต่อตนเองและสถาบันการเงิน การเข้าใจและใช้ DSCR จะช่วยให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนวางแผนการเงินได้มั่นคงยิ่งขึ้น