ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า: ปัญหาที่เจ้าของบ้านต้องรับมือ พร้อมแนวทางแก้ไข

หนึ่งในปัญหาที่เจ้าของบ้านหรือเจ้าของห้องเช่าหลายคนต้องเจอคือ ผู้เช่าค้างค่าเช่า หรือไม่จ่ายค่าเช่าตามกำหนด ซึ่งอาจเกิดจากหลายสาเหตุ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาทางการเงิน ความไม่รับผิดชอบ หรือแม้กระทั่งตั้งใจเบี้ยว เมื่อเกิดเหตุการณ์แบบนี้ เจ้าของบ้านควรรับมืออย่างมีสติ รอบคอบ และถูกต้องตามกฎหมาย

ความหมายของการผิดนัดชำระค่าเช่า และการค้างชำระค่าเช่า

การผิดนัดชำระค่าเช่าหมายถึง เมื่อถึงกำหนดเวลาที่จะต้องชำระค่าเช่าแล้วผู้เช่าไม่ชำระภายในระยะเวลาที่กำหนดเอาไว้ในสัญญาเช่า ซึ่งการผิดนัดชำระค่าเช่านี้เองนำไปสู่การค้างชำระค่าเช่า และการที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าเลยก็นำไปสู่การค้างชำระค่าเช่าเช่นกัน

ซึ่งทั้งการผิดนัดชำระค่าเช่า และการค้างชำระค่าเช่านั้นทำให้เกิดสิทธิในการเรียกร้องขึ้นแก่ฝ่ายผู้ให้เช่าได้ แต่ทั้งนี้จะต้องมีการทำสัญญาเช่าอย่างถูกต้อง ทั้งรูปแบบของ สัญญาเช่าที่ถูกต้องครบองค์ประกอบ ทั้งกระบวนการที่ถูกต้อง

คือสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าสามารถทำสัญญากันเองได้ แต่สำหรับสัญญาเช่าที่เกินกว่า 3 ปีขึ้นไปนั้นจะต้องมีการทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ได้ 

สิทธิเรียกร้องให้ชำระค่าเช่า

ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าได้ รวมไปถึงสิทธิในการเรียกร้องค่าเสียหายจากการขาดผลประโยชน์จากจำนวนเงินค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าควรจะได้รับตามกำหนดเวลา โดยสามารถเรียกปรับตามอัตราซึ่งระบุไว้ในสัญญาเช่าได้

สาเหตุที่พบบ่อยของการไม่จ่ายค่าเช่า

1. ผู้เช่ามีปัญหาทางการเงิน เช่น ตกงาน ธุรกิจขาดทุน ฯลฯ
2. ตั้งใจไม่จ่าย แม้มีความสามารถในการจ่ายแต่จงใจหลีกเลี่ยง
3. เข้าใจผิดเรื่องกำหนดจ่ายเงิน บางครั้งเกิดจากการสื่อสารคลาดเคลื่อน
4. ปัญหาส่วนตัว เช่น เรื่องครอบครัว สุขภาพ ฯลฯ ที่กระทบต่อการจัดการรายจ่าย

สิ่งที่เจ้าของบ้านควรทำ เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

1. ตรวจสอบสัญญาเช่าให้ชัดเจน

ก่อนดำเนินการใด ๆ ควรตรวจสอบสัญญาเช่าที่ทำไว้ ว่ามีข้อตกลงเกี่ยวกับการชำระเงิน, กำหนดเวลา, เบี้ยปรับ, การยกเลิกสัญญา และขั้นตอนการบอกเลิกอย่างไร

2. ติดต่อผู้เช่าโดยตรง

เริ่มต้นด้วยการพูดคุยด้วยความสุภาพ แจ้งเตือนถึงการค้างชำระ และสอบถามเหตุผล เพื่อหาทางออกร่วมกัน เช่น ผ่อนผันบางส่วน ชำระบางงวด หรือเลื่อนเวลา (หากจำเป็นและเหมาะสม)

3. ส่งหนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการ

หากยังไม่ชำระภายในระยะเวลาที่ตกลง ให้ส่ง หนังสือทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษร (แนะนำให้ส่งแบบลงทะเบียนไปรษณีย์หรือเอกสารรับรอง) ระบุยอดเงินที่ค้าง วันครบกำหนด และระยะเวลาผ่อนผันขั้นสุดท้าย

4. บอกเลิกสัญญาเช่า

หากพ้นระยะเวลาผ่อนผันแล้วผู้เช่ายังไม่ชำระเงิน เจ้าของบ้านสามารถอ้างอิงตามสัญญาเพื่อ ยกเลิกสัญญาเช่า ได้ โดยแจ้งล่วงหน้าตามที่ระบุไว้ (เช่น 30 วัน)

5. ดำเนินการฟ้องร้องหรือขับไล่ตามกฎหมาย

หากผู้เช่ายังไม่ยินยอมออกจากที่พักหลังยกเลิกสัญญาแล้ว เจ้าของบ้านสามารถฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอคำสั่ง “ขับไล่ผู้เช่า”และเรียกร้องค่าเสียหายที่ค้างได้ตามกฎหมาย

สิ่งที่ไม่ควรทำอย่างเด็ดขาด!

• ห้ามตัดน้ำ ตัดไฟ หรือปิดกั้นทางเข้าออก เพราะเป็นการละเมิดสิทธิ์และผิดกฎหมาย
• ห้ามใช้ความรุนแรงหรือขู่เข็ญ
• ห้ามรื้อของหรือเปลี่ยนกุญแจเพื่อไล่ผู้เช่าออกเอง

การดำเนินการใด ๆ ต้องผ่านขั้นตอนตามกฎหมายเท่านั้น เพื่อป้องกันการถูกฟ้องกลับจากผู้เช่า

สิทธิในการบอกเลิกสัญญาเช่า

กฎหมายให้สิทธิผู้ให้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าได้โดยแบ่งเป็น 2 กรณี

1. กรณีเช่ารายวัน เมื่อผู้เช่าผิดนัดชำระ ไม่จ่ายค่าเช่า กรณีนี้ผู้ให้เช่าจะสามารถบอกเลิกสัญญาได้เลยโดยที่ไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า หรือทวงถามค่าเช่าก่อน

2. กรณีเช่ารายเดือนขึ้นไป กรณีนี้จะแตกต่างออกไปตรงที่กฏหมายกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องทวงถามค่าเช่า หรือแจ้งบอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน

อย่างไรก็ตามผู้ให้เช่าต้องมีเวลาให้ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินออกไปยังที่อยู่แห่งใหม่ด้วย 

สิทธิในการฟ้องขับไล่ผู้เช่า

กรณีที่ผู้ให้เช่าแจ้งยกเลิกสัญญาเช่าแก่ผู้เช่าแล้ว แต่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกไป ผู้ให้เข่าไม่สามารถดำเนินการไล่ผู้เช่าออกไปจากสถานที่ให้เช่าได้ด้วยตนเอง แต่จะต้องกระทำการผ่านศาลด้วยการฟ้องร้องเพื่อขับไล่ผู้เช่าออกไป ในกรณีที่ผู้เช่าหนีไปแล้วทิ้งทรัพย์สินเอาไว้ก็เช่นกัน ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์เข้าไปในสถานที่หรือเคลื่อนย้ายทรัพย์ของผู้เช่าออกไปจนกว่าจะมีการฟ้องร้องขับไล่แล้ว 

สิทธิในการฟ้องเรียกเอาค่าเช่า

ถึงแม้ว่าจะยกเลิกสัญญาเช่าไปแล้ว ขับไล่ผู้เช่าออกไปได้แล้ว แต่ค่าเช่าที่ยังค้างชำระนั้นผู้ให้เช่าก็ยังมีสิทธิที่จะดำเนินการทางกฎหมายเพื่อติดตามหนี้ซึ่งในที่นี้คือค่าเช่าได้ ด้วยการฟ้องร้องบังคับคดี แต่ถ้าจะฟ้องต้องดำเนินการภายใน 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า โดยค่าเช่าที่ฟ้องบังคับเอานี้จะไม่รวมไปถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ผู้เช่าคงค้างไว้ระหว่างที่เช่าอยู่ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ฯลฯ 

นอกจากสิทธิซึ่งผู้ให้เช่าสามารถกระทำได้ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น สิ่งที่ผู้ให้เช่าพึงระวังคือการเข้าไปในสถานที่ของผู้เช่า การปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปยังสถานที่ หรือการเข้าไปเคลื่อนย้ายทรัพย์ของผู้เช่า ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของผู้เช่าและมีความผิดทางแพ่งและอาญาได้

เพิ่มความรัดกุมในการคัดกรองผู้เช่า

1. ตรวจสอบเครดิตหรือประวัติการเช่าเดิม
   • หากเป็นไปได้ ให้สอบถามประวัติจากเจ้าของบ้านเดิม (ถ้ามี)
   • ผู้เช่าที่มีประวัติค้างชำระค่าเช่าบ่อยอาจเป็นสัญญาณเตือน
2. ขอเอกสารประกอบการพิจารณา
   • สำเนาบัตรประชาชน / ทะเบียนบ้าน
   • เอกสารแสดงรายได้ เช่น สลิปเงินเดือน หรือ Statement ธนาคาร
   • เบอร์ติดต่อญาติหรือผู้รับรองกรณีฉุกเฉิน
3. ทำข้อตกลงการมัดจำให้ชัดเจน
   • เรียกเก็บค่ามัดจำล่วงหน้า 1-2 เดือน
   • ระบุในสัญญาว่าค่ามัดจำนี้ใช้เป็นหลักประกันในกรณีค้างค่าเช่า หรือทำให้ทรัพย์สินเสียหาย