การซื้อบ้านผ่านกรมบังคับคดี หรือที่เรียกว่าการประมูลบ้านมือสอง เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดในราคาประหยัดกว่าตลาดทั่วไป เนื่องจากทรัพย์สินเหล่านี้ถูกนำมาขายทอดตลาดเพื่อตัดหนี้ตามคำสั่งศาล ซึ่งทำให้ราคาขายมักต่ำกว่าราคาตลาดหลายเท่า
บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักกับขั้นตอนการซื้อบ้านกรมบังคับคดีแบบละเอียด พร้อมวิธีเตรียมตัวและข้อควรรู้ เพื่อให้การประมูลบ้านเป็นไปอย่างมั่นใจและปลอดภัย
1. ซื้อบ้านกรมบังคับคดี คืออะไร?
บ้านหรือคอนโดที่ถูกเจ้าหนี้ฟ้องร้องและลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ศาลจึงมีคำสั่งให้ขายทรัพย์สินดังกล่าวเพื่อใช้หนี้ กรมบังคับคดีมีหน้าที่นำบ้านหรือคอนโดนั้นออกประมูลขายตามหมายเลขคดีแดง เพื่อคืนเงินแก่เจ้าหนี้
- ราคาบ้านที่ขายทอดตลาดมักต่ำกว่าราคาท้องตลาด
- บ้านมือสองเหล่านี้มีหลายสภาพตั้งแต่ดีจนถึงต้องซ่อมแซม
- เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อได้บ้านราคาถูกกว่าปกติ
2. การเตรียมตัวก่อนประมูลบ้านกรมบังคับคดี
2.1 ค้นหาทรัพย์ที่ต้องการ
ค้นหาได้จาก
- เว็บไซต์กรมบังคับคดี https://www.coj.go.th
- แอปพลิเคชัน LED Property Plus
ตรวจสอบรายละเอียด สภาพบ้าน และสถานที่ตั้งทรัพย์ด้วยตนเอง
2.2 เตรียมเอกสาร
- บัตรประชาชนพร้อมสำเนา
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามีผู้แทนประมูล) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนของผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจ
- เงินประกัน (ตามที่กรมบังคับคดีกำหนด)
3. ขั้นตอนการประมูลบ้านกรมบังคับคดี
3.1 ลงทะเบียนและวางเงินประกัน
ผู้ประมูลต้องลงทะเบียนกับเจ้าพนักงานและวางเงินประกัน (เงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค) เพื่อรับป้ายประมูล
3.2 เจ้าพนักงานกำหนดราคาเริ่มต้น
- ราคาประมูลรอบแรกจะเป็นราคาที่คณะกรรมการกำหนด
- หากไม่มีผู้เสนอราคา ราคาจะลดลงรอบละ 10% ในรอบถัดไป จนกว่าจะมีผู้ประมูล
3.3 ยกป้ายเสนอราคา
ผู้เข้าประมูลยกป้ายเสนอราคาตามกติกาเพื่อแข่งขันกันสูงขึ้นตามที่เจ้าพนักงานกำหนด
3.4 เคาะไม้ประกาศผู้ชนะ
เมื่อไม่มีการเสนอราคาเพิ่มและไม่มีฝ่ายใดคัดค้าน เจ้าพนักงานจะเคาะไม้รับรองการขาย
4. การประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ (e-Offering Auction)
กรมบังคับคดีเปิดบริการประมูลผ่านระบบออนไลน์ ณ สำนักงานบังคับคดี 9 จังหวัดใหญ่ทั่วประเทศ (นนทบุรี ชลบุรี นครปฐม นครราชสีมา ขอนแก่น เชียงใหม่ พิษณุโลก สุราษฎร์ธานี และสงขลา)
- ลงทะเบียนจองอุปกรณ์ล่วงหน้า
- จองลำดับทรัพย์ที่สนใจ
- วางเงินประกันและรับรหัสเข้าใช้งาน
- ประมูลผ่านระบบตามลำดับที่จองไว้
5. ขั้นตอนหลังการประมูล
5.1 ทำสัญญาซื้อขายและชำระเงิน
- ผู้ชนะประมูลต้องทำสัญญาและชำระเงินเต็มจำนวนภายในเวลาที่กำหนด
- กรมบังคับคดีอาจขยายเวลาชำระเงินได้ 15-90 วัน หากมีเหตุผลสมควร เช่น รออนุมัติสินเชื่อ
5.2 โอนกรรมสิทธิ์
- เจ้าพนักงานจะส่งเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ชนะประมูลนำไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
- ผู้ซื้อเป็นผู้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์เอง
5.3 ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
| หน่วยงาน | ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ |
|---|---|
| สำนักงานบังคับคดี | เงินประกันในการประมูล, เงินส่วนต่างราคาซื้อ, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย |
| สำนักงานที่ดิน | ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้ามี) |
| ธนาคาร (ถ้ากู้เงิน) | ค่าประเมินทรัพย์, ค่าอากรแสตมป์ 0.05%, เบี้ยประกันอัคคีภัย |
ข้อควรระวังและคำแนะนำ
- ตรวจสอบสภาพบ้านและเอกสารให้ละเอียดก่อนประมูล
- หากผู้พักอาศัยเดิมไม่ย้ายออกหลังประมูลสำเร็จ สามารถขอศาลออกหมายบังคับคดีเพื่อขับไล่ได้
- เตรียมเอกสารและเงินให้พร้อมก่อนวันประมูล
- หากวางแผนกู้เงิน ควรเริ่มติดต่อธนาคารตั้งแต่เนิ่น ๆ เพื่อให้ทันระยะเวลาชำระเงิน
สรุป
การซื้อบ้านกรมบังคับคดีเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ต้องการบ้านราคาถูกกว่าท้องตลาด แต่ต้องมีความเข้าใจในขั้นตอนการประมูลและข้อกำหนดต่าง ๆ เพื่อป้องกันความผิดพลาดและปัญหาที่อาจเกิดขึ้น การเตรียมตัวที่ดีจะช่วยให้การประมูลผ่านไปได้อย่างราบรื่นและได้บ้านในฝันในราคาที่คุ้มค่าที่สุด
