เจาะลึก MRR คืออะไร? ดอกเบี้ยบ้านตัวแปรที่ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ต้องรู้ 

หนึ่งในคำศัพท์ที่คนกำลังจะซื้อบ้านมักได้ยินบ่อยจากธนาคารคือคำว่า MRR หรือ Minimum Retail Rate ซึ่งแม้จะดูเป็นศัพท์เทคนิค แต่ในความเป็นจริงมันคือ หัวใจของการคำนวณดอกเบี้ยเงินกู้บ้านแบบผันแปร ที่มีผลกับยอดผ่อนรายเดือนของคุณตลอดหลายสิบปี!

หากคุณไม่เข้าใจ MRR หรือมองข้ามมันไป อาจต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มโดยไม่รู้ตัวนับแสนถึงล้านบาทเลยทีเดียว

MRR คืออะไร?

MRR (Minimum Retail Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยขั้นต่ำ ที่ธนาคารใช้เป็น “ฐาน” ในการคำนวณดอกเบี้ยของสินเชื่อต่าง ๆ เช่น สินเชื่อบ้าน สินเชื่อบุคคล และสินเชื่ออื่น ๆ ที่ไม่ได้ผูกกับบัญชีธุรกิจ

โดยทั่วไป MRR จะเป็น อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate) ที่ธนาคารสามารถปรับขึ้นหรือลงได้ตลอดเวลา ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง เช่น นโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย, สภาพเศรษฐกิจ หรือโครงสร้างต้นทุนของแต่ละธนาคาร

ตัวอย่างการใช้งานจริงของ MRR

เมื่อธนาคารโฆษณาโปรสินเชื่อบ้าน เช่น:

“ดอกเบี้ยปีที่ 1 = 1.99%, ปีที่ 2–3 = MRR – 2.00%, ปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR – 1.00%”

หาก MRR ปัจจุบันของธนาคารนั้นคือ 7.00%

• ปีที่ 2–3: ดอกเบี้ยที่คุณจะจ่าย = 5.00%
• ปีที่ 4 เป็นต้นไป: ดอกเบี้ย = 6.00%

หากวันหนึ่ง MRR ขึ้นเป็น 7.50% ดอกเบี้ยของคุณจะกลายเป็น 6.50% โดยอัตโนมัติ!

ความต่างระหว่าง MRR, MLR และ MOR

ประเภทอัตราดอกเบี้ย	กลุ่มลูกค้า	ใช้กับสินเชื่อประเภทใด
MRR (Minimum Retail Rate)	ลูกค้ารายย่อย	สินเชื่อบ้าน, สินเชื่อส่วนบุคคล
MLR (Minimum Loan Rate)	ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี	สินเชื่อธุรกิจ SME
MOR (Minimum Overdraft Rate)	ลูกค้าธุรกิจทั่วไป	สินเชื่อเบิกเกินบัญชี

หมายเหตุ: ผู้ซื้อบ้านทั่วไปจะต้องให้ความสำคัญกับ “MRR” เป็นหลัก เพราะนั่นคือสิ่งที่ถูกใช้คำนวณดอกเบี้ยในสินเชื่อบ้านของคุณ

อัปเดตอัตรา MRR ล่าสุด (กลางปี 2568)

ธนาคาร	อัตรา MRR (%)
ธนาคารกรุงเทพ (BBL)	6.875%
ธนาคารกรุงไทย (KTB)	6.75%
ธนาคารกสิกรไทย (KBANK)	6.87%
ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB)	7.025%
ธนาคารกรุงศรีอยุธยา (BAY)	7.12%
ธนาคารทหารไทยธนชาต (TTB)	7.10%
ธนาคารออมสิน	6.625%
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)	6.40% (ต่ำกว่าตลาดในบางช่วง)

คำเตือน: อัตรานี้อาจมีการปรับเปลี่ยนได้ทุกไตรมาส ควรเช็กกับธนาคารโดยตรงก่อนยื่นกู้

ทำไม MRR ถึงสำคัญกับคนกู้บ้าน?

1. ดอกเบี้ยบ้านผันแปรตาม MRR
   • เมื่อหมดโปรดอกเบี้ยคงที่ 1–3 ปีแรก ธนาคารจะเริ่มใช้อัตรา “MRR – ส่วนลด” เป็นดอกเบี้ยปกติ
   • ยิ่ง MRR สูงเท่าไร ดอกเบี้ยจริงคุณก็สูงขึ้นด้วย
2. กระทบยอดผ่อนรายเดือน
   • ถ้า MRR ปรับขึ้น 0.50% ยอดผ่อนบ้าน 2 ล้านบาทอาจเพิ่มขึ้น 500–1,000 บาท/เดือน
3. มีผลต่อการรีไฟแนนซ์
   • ธนาคารใหม่อาจเสนอโปรโมชั่น “MRR – 2.50%” ซึ่งดูน่าสนใจ แต่หาก MRR ธนาคารนั้นสูงกว่าที่เดิม อาจไม่คุ้มค่า

เทคนิคเปรียบเทียบดอกเบี้ยที่มี MRR

อย่าดูแค่ “เปอร์เซ็นต์ดอกเบี้ย” แต่ควรดู MRR ร่วมด้วย เช่น:

ธนาคาร	ดอกเบี้ยโปร	MRR	ดอกเบี้ยปี 3 หลังโปรหมด
ธนาคาร A	MRR – 2.00%	7.00%	5.00%
ธนาคาร B	MRR – 2.25%	7.25%	5.00%
ธนาคาร C	MRR – 2.25%	6.75%	4.50% (ดีที่สุด)

ธนาคาร C อาจให้ส่วนลดเท่าๆ กัน แต่เพราะมี MRR ต่ำกว่า คุณจึงจ่ายน้อยกว่าในระยะยาว

กลยุทธ์การใช้ MRR ให้เป็นประโยชน์

• ต่อรองดอกเบี้ยหลังโปรหมด: เจรจาให้ได้ “MRR – ส่วนลด” ที่ดีที่สุด (บางธนาคารลดได้มากกว่าในโฆษณา)
• เช็กอัตรา MRR ทุกไตรมาส: หาก MRR ขึ้นต่อเนื่อง พิจารณารีไฟแนนซ์ก่อนยอดผ่อนพุ่ง
• เลือกธนาคารที่ MRR ต่ำกว่า: ไม่ใช่แค่โปรโมชั่นดี แต่ “ฐานต่ำ” มีผลระยะยาวมากกว่า

สรุป

MRR เป็นหัวใจของการคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแบบลอยตัว การเข้าใจ MRR จะช่วยให้คุณ

• เลือกโปรโมชั่นบ้านได้อย่างชาญฉลาด
• คำนวณค่าใช้จ่ายผ่อนจริงได้แม่นยำ
• ตัดสินใจรีไฟแนนซ์ได้ถูกจังหวะ
• ประหยัดดอกเบี้ยในระยะยาวหลายแสนบาท

หากคุณวางแผนจะซื้อบ้านหรือรีไฟแนนซ์ในปี 2568–2569 อย่ามองข้าม MRR เพราะมันมีผลต่อกระเป๋าสตางค์คุณมากกว่าที่คิด