สำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดในปี 2568 คำว่า “ดอกเบี้ยบ้าน” คือสิ่งที่ต้องทำความเข้าใจให้ดี เพราะแม้จะดูเหมือนเป็นเพียงตัวเลขเล็ก ๆ ต่อปี แต่ดอกเบี้ยบ้านมีผลโดยตรงต่อจำนวนเงินที่คุณต้องจ่ายจริงในแต่ละเดือน รวมถึงยอดเงินที่คุณจะต้องผ่อนทั้งหมดตลอดอายุสัญญากู้ที่อาจยาวนานถึง 30 ปี
บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักกับ “ดอกเบี้ยบ้าน” อย่างละเอียดที่สุด ตั้งแต่ความหมาย ประเภท วิธีคิด ไปจนถึงกลยุทธ์เลือกดอกเบี้ยให้คุ้มที่สุดในปี 2568
ดอกเบี้ยบ้าน คืออะไร?
ดอกเบี้ยบ้าน คือค่าตอบแทนที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินเรียกเก็บจากผู้กู้ ในการให้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ โดยจะคำนวณเป็น “อัตราร้อยละต่อปี” ของยอดเงินกู้
ตัวอย่างเช่น:
หากคุณกู้เงิน 2,000,000 บาท และอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 4% ต่อปี เท่ากับคุณต้องจ่ายดอกเบี้ยปีละ 80,000 บาท หรือประมาณ 6,666 บาท/เดือน (ยังไม่รวมเงินต้น)
ดอกเบี้ยจึงเป็นต้นทุนหลักที่คุณควรให้ความสำคัญ และมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อ ยอดผ่อนรายเดือน และภาระการเงินในระยะยาว
ประเภทของดอกเบี้ยบ้าน (ที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจ)
ดอกเบี้ยบ้านในประเทศไทยโดยทั่วไปมีอยู่ 3 รูปแบบหลัก:
1. ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate)
- เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ “คงที่” ไม่เปลี่ยนแปลงตลอดระยะเวลาที่กำหนด เช่น 1 ปี 3 ปี
- เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการความมั่นใจว่า “ผ่อนเท่าเดิม” ทุกเดือน
- ข้อเสียคือ เมื่อครบกำหนด ดอกเบี้ยจะเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัวซึ่งมักสูงกว่าเดิม
ตัวอย่าง:
ปี 1–3 ดอกเบี้ย 2.29% หลังจากนั้นเป็น MRR – 0.75%
2. ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate)
- อัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงได้ตามภาวะตลาดและอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
- ธนาคารมักอ้างอิงอัตรา MRR (Minimum Retail Rate), MLR (Minimum Lending Rate) หรือ THOR (Thai Overnight Repurchase Rate)
- มีความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น
- เหมาะกับผู้ที่มีรายได้สูงและสามารถจัดการภาระหนี้ได้แม้ดอกเบี้ยสูงขึ้น
3. ดอกเบี้ยแบบผสม (Fixed + Floating)
- ช่วงแรกคงที่ หลังจากนั้นเป็นลอยตัว
- เป็นรูปแบบที่ธนาคารส่วนใหญ่นิยมใช้ในโปรโมชัน
อัตราดอกเบี้ยบ้าน ปี 2568 (แนวโน้มล่าสุด)
ณ ปี 2568 ภายหลังจากเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวและธนาคารแห่งประเทศไทยคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ในระดับ สูงปานกลางดอกเบี้ยบ้านของแต่ละธนาคารจะใกล้เคียงกัน ดังนี้:
| ธนาคาร | ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก | หลังหมดโปร (ลอยตัว) | อัตรา MRR ล่าสุด |
|---|---|---|---|
| ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) | 1.99% | MRR – 1.00% | 6.15% |
| ธนาคารกรุงเทพ | 2.70% | MLR – 1.00% | 6.65% |
| กรุงไทย | 2.50% | MRR – 0.75% | 6.65% |
| กสิกรไทย | 2.60% | MRR – 0.75% | 6.87% |
| SCB (ไทยพาณิชย์) | 2.39% | MRR – 0.50% | 6.55% |
| กรุงศรี | 2.89% | MRR – 0.75% | 6.80% |
หมายเหตุ:
- ตัวเลขอาจเปลี่ยนตามโปรโมชั่นประจำเดือน
- ผู้ที่มีเครดิตดี รายได้มั่นคง และอาชีพเฉพาะ เช่น ข้าราชการ หรือแพทย์ อาจได้อัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นพิเศษ
ดอกเบี้ยบ้านคิดยังไง?
ธนาคารส่วนใหญ่ใช้ วิธีคิดแบบลดต้นลดดอก (ลดลงทุกเดือนตามเงินต้นที่เหลือ)
ตัวอย่าง:
- กู้เงิน: 2,000,000 บาท
- ดอกเบี้ย: 3.00%
- ระยะเวลาผ่อน: 30 ปี (360 เดือน)
- ค่างวดประมาณ: 8,400 บาท/เดือนในช่วงแรก
เดือนแรกจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 5,000 บาท เงินต้น 3,400 บาท
เดือนต่อไปดอกเบี้ยลดลงเล็กน้อย เงินต้นเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ
เลือกดอกเบี้ยบ้านแบบไหนดี?
ขึ้นอยู่กับแผนการเงินและไลฟ์สไตล์ของคุณ โดยพิจารณาจาก:
- รายได้มั่นคงหรือไม่?
- วางแผนรีไฟแนนซ์ใน 3–5 ปี หรือไม่?
- รับความเสี่ยงจากดอกเบี้ยลอยตัวได้แค่ไหน?
คำแนะนำ:
- หากคุณยังไม่มั่นใจเรื่องรายได้ เลือกแบบ “คงที่” จะปลอดภัยกว่า
- หากคุณตั้งใจรีไฟแนนซ์เร็ว ให้เลือกโปรที่ “ดอกเบี้ยต่ำใน 3 ปีแรก”
- ตรวจสอบ “Effective Rate” ทั้งหมด 10–30 ปี ไม่ดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก
รีไฟแนนซ์บ้านช่วยลดดอกเบี้ยได้จริงไหม?
ได้แน่นอน!
โดยเฉพาะหลังหมดโปร 3 ปีแรก ดอกเบี้ยมักพุ่งสูง หากคุณรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่พร้อมขออัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม อาจลดภาระรายเดือนลงได้มาก
ตัวอย่าง:
ผ่อนบ้านเดิม 12,000 บาท/เดือน
รีไฟแนนซ์ใหม่เหลือเพียง 9,500 บาท/เดือน
ประหยัดรวมได้หลักแสนถึงล้านบาทในระยะยาว
ข้อควรรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับดอกเบี้ยบ้าน
- ตรวจสอบค่าธรรมเนียมแฝง เช่น ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ค่าประกัน
- เลือกกู้ร่วมถ้ารายได้ไม่พอ ยอดกู้จะได้สูงขึ้น
- อย่ากู้ “จนเต็มเพดาน” ควรมีสำรองเผื่อฉุกเฉิน
- ธนาคารสามารถปรับอัตราดอกเบี้ยได้ตามประกาศ BOT (Bank of Thailand)
ดอกเบี้ยบ้านไม่ใช่แค่ตัวเลขเล็ก ๆ
- ดอกเบี้ยคือหัวใจของการกู้ซื้อบ้าน เพราะส่งผลโดยตรงต่อภาระผ่อน
- ปี 2568 ดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูงปานกลาง
- เลือกโปรที่เหมาะกับสไตล์การใช้ชีวิตของคุณ และวางแผนรีไฟแนนซ์ให้ดี
- หากเข้าใจโครงสร้างดอกเบี้ยและรู้จักเปรียบเทียบให้รอบด้าน คุณอาจประหยัดเงินได้มากกว่าที่คิด
