โอนคอนโดคืออะไร?
การโอนคอนโด คือกระบวนการทางกฎหมายในการเปลี่ยนเจ้าของกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้ออย่างเป็นทางการ โดยมีการดำเนินการผ่านสำนักงานที่ดิน ซึ่งจะต้องใช้เอกสารประกอบและมีค่าใช้จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด การโอนกรรมสิทธิ์เป็นขั้นตอนสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อกลายเป็นเจ้าของห้องชุดอย่างสมบูรณ์ตามกฎหมาย
ขั้นตอนการโอนคอนโด
1. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ก่อนโอนคอนโดมักมีการทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อยืนยันเจตนาซื้อขายกันจริง โดยระบุราคา เงื่อนไข และวันนัดโอน
2. ตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์
ผู้ขายจะต้องแสดง “โฉนดห้องชุด” (น.ส.4 จ) เพื่อยืนยันสิทธิ์การเป็นเจ้าของ และตรวจสอบว่าสามารถโอนได้หรือไม่ เช่น ไม่มีภาระผูกพัน หรือเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์
3. ชำระค่าธรรมเนียมที่นิติบุคคลอาคารชุด (ถ้ามี)
ผู้ขายควรชำระค่าส่วนกลาง ค่าน้ำไฟ และหนี้ค้างชำระกับนิติบุคคลให้เรียบร้อยก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์
4. นัดหมายที่สำนักงานที่ดิน
ทั้งสองฝ่ายนัดวันไปดำเนินการโอนที่สำนักงานที่ดินตามพื้นที่ที่คอนโดตั้งอยู่ โดยควรแจ้งล่วงหน้าเพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและจัดเตรียมการ
5. การดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดิน
ในวันโอนจะมีการยื่นเอกสาร ชำระค่าธรรมเนียมต่าง ๆ และลงชื่อโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมออกหนังสือกรรมสิทธิ์ใหม่ในชื่อของผู้ซื้อ
เอกสารที่ใช้ในการโอนคอนโด
เอกสารจากผู้ขาย
- โฉนดห้องชุด (ตัวจริง)
- บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน
- หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)
- ใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลฯ
เอกสารจากผู้ซื้อ
- บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน
- หนังสือให้คู่สมรสร่วมลงนาม (ถ้ามี)
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้าไม่สามารถไปดำเนินการด้วยตัวเอง)
เอกสารเพิ่มเติม (ถ้ามีการกู้)
- สัญญากู้และจดจำนองกับธนาคาร
- หนังสือรับรองยอดกู้
- เช็คธนาคารที่ออกให้ผู้ขาย (ตามที่ระบุในสัญญา)
ค่าใช้จ่ายในการโอนคอนโด
| ประเภทค่าใช้จ่าย | ผู้รับผิดชอบ | อัตราโดยประมาณ |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | ผู้ซื้อหรือแบ่งกันจ่าย | 2% ของราคาประเมิน |
| ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา | ผู้ขาย | ตามอัตราก้าวหน้า |
| ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) | ผู้ขาย | 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย |
| ค่าอากรแสตมป์ | ผู้ขาย | 0.5% ของราคาซื้อขาย (ถ้าไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ) |
| ค่าจดจำนอง (กรณีกู้) | ผู้ซื้อ | 1% ของวงเงินกู้ |
หมายเหตุ: ราคาประเมินคือราคาที่กรมที่ดินใช้ในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม ซึ่งอาจต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง
ข้อควรระวังในการโอนคอนโด
- อย่าลืมตรวจสอบสถานะห้อง: ควรตรวจสอบว่ามีการตกแต่งผิดแบบ มีภาระหนี้ หรือมีการนำห้องไปจำนองไว้หรือไม่
- เรื่องภาษีและค่าใช้จ่าย: ควรตกลงให้ชัดเจนในสัญญาว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมใด เพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง
- ต้องมีเจ้าหน้าที่นิติบุคคลรับรอง: บางสำนักงานที่ดินอาจต้องการใบรับรองหนี้ค้างจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนการโอน
โอนคอนโดกรณีมีการจดจำนองกับธนาคาร
หากผู้ซื้อขอกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อคอนโด จะต้องให้ธนาคารออกเช็คจำนวนเงินให้แก่ผู้ขาย และทางธนาคารจะถือสิทธิ์จดจำนองคอนโดไว้กับสำนักงานที่ดิน การโอนในกรณีนี้จะต้องมีเจ้าหน้าที่จากธนาคารเข้าร่วมด้วย
ขั้นตอนโดยสรุปคือ
- ธนาคารอนุมัติสินเชื่อ
- ธนาคารนัดวันโอนร่วมกับผู้ซื้อ-ผู้ขาย
- โอนกรรมสิทธิ์พร้อมจดจำนองในวันเดียวกัน
ใช้บริการบริษัทโอนคอนโดดีไหม?
หลายคนเลือกใช้บริษัทนายหน้า หรือบริษัทรับโอนคอนโดเพื่ออำนวยความสะดวกในเรื่องเอกสารและขั้นตอนต่าง ๆ โดยเฉพาะผู้ที่ไม่มีเวลาไปสำนักงานที่ดินเอง ซึ่งบริษัทเหล่านี้จะดูแลทั้งเรื่องจัดเตรียมเอกสาร นัดหมาย และการเดินเรื่องต่าง ๆ โดยมีค่าบริการเพิ่มเติมประมาณ 5,000 – 10,000 บาท
สรุป
การโอนคอนโดไม่ใช่เรื่องยาก หากเตรียมเอกสารให้ครบ ศึกษาขั้นตอนและค่าใช้จ่ายล่วงหน้าอย่างละเอียด สำหรับผู้ซื้อควรตรวจสอบสิทธิ์กรรมสิทธิ์ ความถูกต้องของเอกสาร และเตรียมงบประมาณให้ครอบคลุมทุกค่าใช้จ่าย ส่วนผู้ขายก็ต้องเคลียร์หนี้ต่าง ๆ กับนิติบุคคลและภาษีให้เรียบร้อย การวางแผนล่วงหน้าจะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่นและไม่มีปัญหาภายหลัง
