สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ ข้อควรรู้ก่อนเซ็น ป้องกันปัญหาทางกฎหมาย

การเช่าอาคารพาณิชย์เพื่อทำธุรกิจ เป็นสิ่งที่เจ้าของกิจการจำนวนมากเลือกทำ เนื่องจากไม่ต้องลงทุนซื้อที่ดินหรือตึกเอง แต่การ “เช่า” ที่ดูเหมือนง่ายนั้น หากไม่มีการทำสัญญาเช่าที่รัดกุม ก็อาจกลายเป็นจุดอ่อนใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจในระยะยาว

บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจว่า สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์คืออะไร, มี รายละเอียดสำคัญอะไรบ้าง, สิทธิและหน้าที่ของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าคืออะไร พร้อม ตัวอย่างรูปแบบสัญญา ที่ใช้จริงในปี 2025

สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์คืออะไร?

“สัญญาเช่า” คือข้อตกลงระหว่างเจ้าของอาคาร (ผู้ให้เช่า) และผู้เช่า ที่กำหนดเงื่อนไขต่าง ๆ เกี่ยวกับการเช่าอาคาร เช่น ระยะเวลาเช่า ค่าเช่า การต่ออายุ การเลิกสัญญา ฯลฯ เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกันและใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายได้

ในกรณีของ อาคารพาณิชย์ สัญญาเช่าจะต้องมีความละเอียดมากกว่าการเช่าบ้านพักอาศัย เนื่องจากเกี่ยวข้องกับธุรกิจ การค้าขาย และทรัพย์สินทางธุรกิจอื่น ๆ เช่น ป้ายโฆษณา ลูกค้าหน้าร้าน ฯลฯ

ข้อควรพิจารณาก่อนทำสัญญาเช่า

1. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ของอาคาร
   ตรวจสอบว่าเจ้าของอาคารเป็นเจ้าของโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ขอเอกสารเช่น โฉนด, ใบทะเบียนบ้าน, หรือสัญญาเช่าเดิม (หากเจ้าของเป็นผู้เช่าชั้นต้น)
2. ระยะเวลาเช่า
   • โดยทั่วไปกำหนด 1 ปี แต่หากเกิน 3 ปีต้อง “จดทะเบียนเช่ากับกรมที่ดิน”
   • หากต้องการสิทธิคงที่ระยะยาว แนะนำให้ทำสัญญา 3 ปีขึ้นไปและจดทะเบียน
3. ค่าเช่าและเงื่อนไขการปรับราคา
   • กำหนดให้ชัดเจนว่าเก็บเดือนละเท่าไร
   • ระบุเงื่อนไขการขึ้นค่าเช่า เช่น ขึ้นปีละไม่เกิน 5%
4. เงินประกัน
   โดยทั่วไปคือ 1–3 เดือนของค่าเช่า
   ควรระบุชัดว่า “คืนเมื่อใด” และ “เงื่อนไขการไม่คืน” เช่น ผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหาย
5. การบำรุงรักษาและซ่อมแซม
   • ใครเป็นผู้รับผิดชอบส่วนไหน เช่น หลังคา ท่อระบายน้ำ เครื่องปรับอากาศ
   • กรณีเกิดอุบัติเหตุ (น้ำรั่ว, ไฟไหม้) ต้องมีเงื่อนไขรับผิดไว้
6. สิทธิในการต่ออายุสัญญา
   ระบุเงื่อนไขการต่อสัญญา เช่น ต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 60 วัน
7. การเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด
   กำหนดชัดเจนว่าหากฝ่ายใดเลิกสัญญา ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน และต้องชดเชยหรือไม่

สิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า

• ต้องมอบอาคารให้ผู้เช่าใช้งานในสภาพพร้อมใช้
• ไม่รบกวนสิทธิการใช้พื้นที่ตามข้อตกลง
• แจ้งเตือนล่วงหน้าหากจะไม่ต่อสัญญา
• ซ่อมแซมส่วนโครงสร้างหลักที่เสียหายตามธรรมชาติ

สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่า

• ใช้อาคารตามวัตถุประสงค์ที่ระบุในสัญญา
• ดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี
• ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลา
• ไม่ดัดแปลงอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต

ตัวอย่างเงื่อนไขสำคัญในสัญญาเช่า (ร่างเบื้องต้น)

plaintextคัดลอกแก้ไขข้อ 1 ระยะเวลาเช่า
ผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ XXX ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 ถึง 31 ธันวาคม 2570 เป็นระยะเวลา 3 ปี

ข้อ 2 ค่าเช่าและการชำระเงิน
ผู้เช่าตกลงจ่ายค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาท ชำระล่วงหน้าในแต่ละเดือน ภายในวันที่ 5 ของเดือน

ข้อ 3 เงินประกัน
ผู้เช่าตกลงวางเงินประกันจำนวน 75,000 บาท ผู้ให้เช่าจะคืนภายใน 30 วันหลังเลิกสัญญา หากไม่มีความเสียหาย

ข้อ 6 การดัดแปลงอาคาร
ผู้เช่าจะไม่ทำการต่อเติม ดัดแปลง หรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างใด ๆ โดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า

ข้อควรรู้เพิ่มเติม

• ผู้เช่าควรขอให้นำค่าเช่าไปจดทะเบียนเป็นค่าใช้จ่ายทางบัญชี หากเป็นนิติบุคคล
• หากไม่มีการจดทะเบียนกับกรมที่ดิน และเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี ศาลอาจยกเลิกได้
• ใช้ทนายหรือนักกฎหมายตรวจสัญญา ก่อนลงนาม เพื่อความมั่นใจ

คำแนะนำการทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ในปี 2025

1. เลือกทำสัญญาแบบมีระยะเวลาชัดเจน + สิทธิต่ออายุ
2. หลีกเลี่ยงการใช้สัญญามาตรฐานทั่วไปจากอินเทอร์เน็ต โดยไม่ปรับให้เข้ากับสถานการณ์ของตนเอง
3. ตรวจสอบภาษีที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาษีโรงเรือน ภาษีป้าย
4. บันทึกรูปถ่ายทรัพย์สินภายในอาคารก่อนเข้าอยู่ เพื่อป้องกันข้อพิพาทตอนคืนพื้นที่
5. ใช้พยานในการเซ็นสัญญา และเก็บสำเนาไว้อย่างปลอดภัยทั้งสองฝ่าย

สรุป

สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เป็นเครื่องมือสำคัญในการปกป้องผลประโยชน์ของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากจัดทำโดยรอบคอบจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและข้อขัดแย้งในอนาคต โดยเฉพาะในปี 2025 ที่เศรษฐกิจและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ผันผวน การมีสัญญาเช่าที่รัดกุมคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด

หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจหรือเจ้าของอาคาร อย่าละเลยการจัดทำเอกสารที่ชัดเจน และอย่าลืมปรึกษาผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายก่อนเซ็นทุกครั้ง