ค่าโอนคอนโด ข้อควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย เปลี่ยนมืออสังหาฯ อย่างมั่นใจ

การซื้อ–ขายคอนโดมิเนียมในประเทศไทย นอกจากราคาซื้อขายที่ต้องเตรียมเงินให้พร้อมแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงอีกหลายรายการที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายมักมองข้าม หนึ่งในนั้นคือ “ค่าโอนกรรมสิทธิ์” หรือที่เรียกกันสั้น ๆ ว่า “ค่าโอนคอนโด” ซึ่งมีผลต่อจำนวนเงินทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม และเป็นเรื่องสำคัญที่ทุกฝ่ายควรเข้าใจอย่างละเอียด

บทความนี้จะพาคุณทำความเข้าใจเรื่องค่าโอนคอนโดอย่างเจาะลึก ทั้งโครงสร้างค่าใช้จ่าย วิธีคำนวณ ภาระของแต่ละฝ่าย ข้อควรระวัง และเทคนิคในการเตรียมตัวก่อนทำการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ทุกขั้นตอนราบรื่น ไม่เสียเปรียบ และไม่เกิดปัญหาในภายหลัง

ค่าโอนคอนโดคืออะไร?

“ค่าโอนคอนโด” คือค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยจะต้องชำระต่อสำนักงานที่ดินในวันทำการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ถือเป็นภาระที่กฎหมายกำหนด และมีหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนในการคำนวณ

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดสามารถแบ่งออกเป็น 4 ประเภทหลัก ดังนี้:

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Fee)
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)
4. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)

รายละเอียดและการคำนวณค่าใช้จ่าย

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

• คิดเป็น 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาซื้อขาย (เลือกจำนวนที่สูงกว่า)
• โดยทั่วไป มักมีการตกลงแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ไม่ใช่กฎหมายตายตัว สามารถตกลงกันได้ตามสัญญา

ตัวอย่าง:
ราคาขาย 3,000,000 บาท
ราคาประเมินกรมที่ดิน 2,800,000 บาท
=> ค่าธรรมเนียม = 2% ของ 3,000,000 = 60,000 บาท

2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

• เก็บจากผู้ขาย
• ใช้อัตราก้าวหน้าเหมือนภาษีบุคคลธรรมดา
• คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ หักค่าเสื่อมตามระยะเวลาที่ถือครอง

ตัวแปรที่ต้องใช้:

• ระยะเวลาการถือครอง
• จำนวนปีที่เป็นเจ้าของ (ยิ่งนาน ยิ่งหักได้เยอะ)
• อัตราภาษีตามขั้นบันได (5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 35%)

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

• คิดเป็น 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า)
• เก็บเฉพาะในกรณี:
  • ผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี
  • หรือไม่เคยใช้ห้องชุดนั้นเป็น “บ้านหลัก”

ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขนี้ จะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และเปลี่ยนไปจ่ายอากรแสตมป์แทน

4. อากรแสตมป์

• คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (จำนวนใดสูงกว่า)
• เก็บเฉพาะในกรณีที่ “ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ”

ผู้ที่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่าย

แม้กฎหมายจะกำหนดให้ผู้ขายต้องรับผิดชอบภาษีส่วนหนึ่ง และผู้ซื้อรับผิดชอบอีกส่วนหนึ่ง แต่ในทางปฏิบัติสามารถตกลงกันเองได้ในสัญญาจะซื้อจะขาย เช่น

ประเภทค่าใช้จ่าย	ผู้รับผิดชอบ (โดยทั่วไป)
ค่าธรรมเนียมโอน	ผู้ซื้อและผู้ขายคนละครึ่ง
ภาษีเงินได้ฯ	ผู้ขาย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ผู้ขาย
อากรแสตมป์	ผู้ขาย

วิธีเตรียมตัวก่อนโอนกรรมสิทธิ์

1. ตรวจสอบราคาประเมินจากกรมที่ดิน
   • สามารถสอบถามได้ที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่
   • หรือใช้เว็บไซต์ของกรมที่ดินเพื่อคำนวณเบื้องต้น
2. เตรียมเอกสารให้ครบถ้วน
   • โฉนดคอนโดตัวจริง
   • สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
   • หนังสือยินยอมจากนิติบุคคล (ถ้ามีหนี้ค้างค่าส่วนกลางต้องชำระก่อน)
3. ขอใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด
   • สำนักงานที่ดินจะขอดูใบนี้ก่อนอนุญาตให้โอน
4. นัดหมายกับสำนักงานที่ดิน
   • โดยทั่วไปสามารถ Walk-in ได้ แต่ควรโทรสอบถามหรือนัดล่วงหน้า
5. ตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน
   • โดยเฉพาะเรื่องภาระค่าใช้จ่าย
   • ข้อตกลงเรื่องการแบ่งจ่ายค่าโอน

ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่อาจเกี่ยวข้อง

นอกจากค่าใช้จ่ายหลักในการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่อาจเกิดขึ้น:

• ค่าธรรมเนียมจดจำนอง (ถ้ามีการกู้สินเชื่อ) 1% ของวงเงินกู้
• ค่าบริการจากบริษัทนายหน้า (ถ้ามี)
• ค่าธรรมเนียมนิติบุคคลสำหรับเปลี่ยนชื่อเจ้าของ
• ค่าคำปรึกษาจากทนาย หรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย

กรณีพิเศษ: ซื้อจากโครงการใหม่

หากเป็นการซื้อคอนโดจากโครงการที่ยังไม่เคยโอน

• ผู้พัฒนาโครงการมักเสนอโปรโมชัน “ฟรีค่าโอน” หรือ “ออกค่าโอนให้”
• ต้องดูให้ชัดว่าโครงการออกให้จริงหรือแค่บางส่วน
• บางกรณีรวมค่าโอนเข้ากับราคาขาย ทำให้ผู้ซื้อไม่เห็นรายละเอียดจริง

เทคนิคการต่อรองเพื่อประหยัดค่าโอน

1. เจรจาแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง
   • เป็นมาตรฐานทั่วไปที่ผู้ขายจะรับผิดชอบภาษี
   • แต่สามารถขอลดภาระฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหากมีเหตุผลสนับสนุน
2. ขอโปรโมชันจากโครงการหรือเอเจนซี่
   • โดยเฉพาะช่วงสิ้นปีหรือช่วงเปิดตึกใหม่
3. ใช้บริการตรวจสอบราคาประเมิน
   • เพื่อใช้ต่อรองราคาหรือเตรียมค่าใช้จ่ายได้ถูกต้อง

ข้อควรระวัง

• อย่าเชื่อราคาขายอย่างเดียว ต้องตรวจสอบ “ราคาประเมิน” ด้วย เพราะใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษี
• ถ้าใช้ชื่อบุคคลอื่นในการซื้อขาย ต้องมีหนังสือมอบอำนาจอย่างถูกต้อง
• อย่าลืมตรวจสอบหนี้สินหรือภาระผูกพันในห้องชุดก่อนการโอน
• เอกสารต้องตรงกับบัตรประชาชน ชื่อ–นามสกุลต้องตรงทุกตัวอักษร

บทสรุป

ค่าโอนคอนโดเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อ–ผู้ขายต้องให้ความสำคัญ เพราะมีผลต่อค่าใช้จ่ายรวมทั้งสองฝ่ายในกระบวนการซื้อขาย การเตรียมความพร้อมด้านเอกสาร ความเข้าใจในภาระภาษี และการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบ จะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น ไม่เกิดปัญหาในภายหลัง

อย่าลืมว่า ในบางกรณี แม้ค่าโอนดูเหมือนเป็นเรื่องเล็กน้อย แต่หากไม่ได้ตกลงชัดเจน อาจนำไปสู่ความขัดแย้งและภาระที่เกินคาดได้ ดังนั้น การศึกษารายละเอียดล่วงหน้า จึงเป็นสิ่งที่ควรทำทุกครั้งก่อนซื้อขายคอนโด