สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คืออะไร ครบถ้วนทุกขั้นตอน และข้อควรระวัง

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร และมีจุดประสงค์ใด

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์

ถือเป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขาย และวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนด ขณะเดียวกันก็แสดงเจตนาของผู้จะขายที่จะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้บุคคลอื่นในช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญาฯ

ถ้าหากมีการผิดหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นจะมีผลอย่างไรบ้าง

ถ้าหากพ้นจากช่วงเวลาดังกล่าวไปแล้ว หรือผู้จะซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ ถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญาและให้ฝ่ายผู้จะขายริบเงินมัดจำนั้นเสีย ส่วนฝ่ายผู้จะขายนั้นมีหน้าที่ไม่ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับผู้จะซื้อรายอื่นในช่วงระยะเวลาดังกล่าว และกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อไม่เพียงแต่เรียกเงินมัดจำคืน แต่สามารถฟ้องร้องให้ขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ตนได้ และเรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ

แต่ถ้ามีการซื้อขายกันเป็นไปตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายก็จะนำเงินมัดจำนี้ไปหักออกจากราคาขาย ผู้ซื้อจ่ายเพิ่มเฉพาะส่วนที่เหลือหลังหักเงินมัดจำออกไปแล้ว

ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีการวางมัดจำเท่าไร

กรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์มือสองนั้นโดยทั่วไปแล้วจะวางเงินมัดจำอยู่ที่ประมาณ 5-10% จากราคาขาย ส่วนอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง เงินมัดจำหรือเงินจองจะอยู่ที่ประมาณ 1-5% ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการ แต่หากอสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงหรือมีสภาพดี เงินมัดจำอาจเก็บในอัตราที่สูงขึ้น ประมาณ 10-20%

อย่างไรก็ตาม เงินมัดจำจะมีจำนวนมากน้อยเพียงใดจะขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายเป็นหลัก

กำหนดระยะเวลาเท่าไร ในการชำระเงินและขอสินเชื่อ

โดยทั่วไปแล้วจะกำหนดระยะเวลาให้คู่สัญญาทำสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกัน พร้อมทั้งชำระเงินในส่วนที่เหลือจากมัดจำ ในช่วงเวลา 1-3 เดือนนับจากทำสัญญา ซึ่งเป็นระยะเวลาที่มากพอที่ฝ่ายผู้จะซื้อจะสามารถติดต่อสถาบันการเงินเพื่อขอสินเชื่อต่าง ๆ ได้

ส่วนประกอบของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะประกอบไปด้วย 10 ส่วน ได้แก่

ส่วนที่ 1 รายละเอียดการจัดทำสัญญา

ส่วนนี้มักจะปรากฎเป็นส่วนหัวของสัญญา เพื่อบันทึกข้อมูลวันเวลาที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำสัญญาฉบับนี้ขึ้น ถ้าหากไม่มีการกำหนดเวลาเริ่มต้นที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ก็จะถือว่าสัญญามีผลนับตั้งแต่วันที่ซึ่งปรากฎอยู่ในส่วนนี้

ส่วนที่ 2 รายละเอียดของคู่สัญญา

คู่สัญญาของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง กรณีที่เป็นการซื้อขายกันโดยตรงนั้นจะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้จะซื้อ และอีกฝ่ายคือผู้จะขาย ในส่วนนี้จะระบุข้อมูลที่แสดงตัวตนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ตั้งแต่ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ โดยจะใช้รายละเอียดตามที่แสดงบนบัตรประชาชนซึ่งสำเนาบัตรประชาชนจะเป็นเอกสารแนบท้ายหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

ส่วนที่ 3 รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์

ในส่วนนี้จะแสดงรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อจะขาย ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ จะแสดงเลขที่โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขนาดเนื้อที่ และจำนวนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน

ส่วนที่ 4 ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน

ในส่วนนี้จะระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไร โดยมีการระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร พร้อมกันนั้นก็มีการแจกแจงอย่างชัดเจนว่าในราคาจะซื้อจะขายนี้มีส่วนที่แบ่งออกมาเพื่อวางมัดจำกี่บาท เป็นการชำระด้วยเงินสด หรือถ้าชำระด้วยเช็คธนาคารก็ให้ระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และระบุถึงจำนวนเงินส่วนที่เหลือที่จะชำระในวันทำสัญญาซื้อขายบ้าน สัญญาซื้อขายที่ดินหรือโอนกรรมสิทธิ์

ในกรณีที่มีการวางเงินดาวน์ก็ระบุในส่วนนี้ไปเลยว่ารวมแล้วเงินดาวน์เป็นจำนวนกี่บาท จะแบ่งการชำระเป็นกี่งวด ชำระเมื่อไร และชำระครั้งละกี่บาท

ส่วนที่ 5 รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ใจความสำคัญของส่วนนี้คือ การระบุวันที่ซึ่งจะให้มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น ซึ่งอาจจะกำหนดเป็นวันที่แน่นอน หรือจะกำหนดเป็นจำนวนวันหลังจากที่มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกันก็ได้ แต่จะต้องมีการกำหนดวันที่สามารถรู้ได้แน่ชัดว่าจะต้องมีการทำสัญญาซื้อขายกันเมื่อใด ซึ่งในส่วนนี้ถือเป็นสาระสำคัญของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

นอกจากนี้ ก็จะมีการระบุว่าให้ทำสัญญาซื้อขายกันที่สำนักงานที่ดินแห่งไหนอย่างชัดเจน อีกทั้งยังมีการกล่าวถึงเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ประเภทค่าใช้จ่าย	จำนวนที่ต้องจ่าย	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์	ไม่เกิน 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน	ผู้ซื้อ–ผู้ขายตกลงแบ่งกันจ่าย หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกทั้งหมด ตามข้อตกลงในสัญญา
ค่าอากรแสตมป์ (กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)	0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (อย่างใดสูงกว่า)	หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะไม่เสียค่าอากร (เลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง)
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีขายไม่ถึง 5 ปี)	3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (อย่างใดสูงกว่า)	หากผู้ถือครองบ้านมา เกิน 5 ปี หรือลงทะเบียนเป็นบ้านอยู่อาศัยจะไม่เสียภาษีนี้
ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย	คิดแบบ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันได + หักค่าเสื่อม	คำนวณจากราคาประเมิน และระยะเวลาที่ถือครอง (ดูตารางด้านล่าง)

โดยกำหนดอย่างชัดเจนว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดบ้างและรับผิดชอบเท่าไร และผู้จะขายจะรับผิดชอบส่วนใดและเท่าใด ซึ่งส่วนนี้ต้องกำหนดให้ชัดเจนครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกอย่าง เพื่อที่ว่าเมื่อถึงวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องมีการตกลงอะไรกันอีก ช่วยลดความเสี่ยงที่จะไม่สามารถตกลงกันได้

ส่วนที่ 6 รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะขายจะส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลากี่วันหลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และจะเปิดโอกาสให้ผู้จะซื้อเข้าตรวจสอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างก่อนโอนกรรมสิทธิ์เมื่อไร ซึ่งถ้าตรวจสอบแล้วพบว่าถูกต้องตรงตามระบุในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ก็จะดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป

ส่วนที่ 7 การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย

บางกรณีจะมีการกำหนดจากผู้จะขายเกี่ยวกับการโอนสิทธิของผู้จะซื้อไปยังบุคคลอื่น โดยผู้จะขายสามารถระบุในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง “บังคับ” ไม่ให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิไปยังคนอื่นได้ เว้นแต่จะได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากผู้จะขาย

นอกจากนี้ บางรายยังระบุเพิ่มเติมไปด้วยว่าถ้าผู้จะซื้อต้องการโอนสิทธิไปยังบุคคลอื่นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิให้แก่ผู้จะขายในอัตราครั้งละกี่บาท และผู้ที่รับโอนสิทธิก็จะต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงของสัญญาฯ นี้เช่นกัน

ส่วนคำรับรองของผู้จะขายนั้นเป็นการเรียกร้องจากผู้จะซื้อให้ผู้จะขายรับรองว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะซื้อจะขายนี้ไม่มีภาระผูกพันใด ๆ อยู่ รวมถึงบังคับผู้จะขายว่าจะต้องไม่นำที่ดินไปก่อให้เกิดภาระผู้พันใด ๆ ขึ้นอีกนับแต่ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายขึ้น

ส่วนที่ 8 การผิดสัญญาและการระงับสัญญา

ในส่วนนี้จะกล่าวถึงการบังคับใช้ของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ว่าจะเกิดผลต่อคู่สัญญาอย่างไรเมื่อฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา โดยจะแบ่งการผิดสัญญาออกเป็น 2 กรณี

– กรณีที่ 1 เป็นการผิดสัญญาโดยฝ่ายผู้จะซื้อ ถ้าหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือ ในกรณีนี้สัญญาฯ ให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำที่วางไว้ตอนทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดได้

– กรณีที่ 2 กรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อ สัญญาฯ ให้สิทธิผู้จะซื้อสามารถฟ้องร้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาฯ ได้ รวมไปถึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ

ส่วนที่ 9 ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ

ข้อตกลงเพิ่มเติมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นทางออกในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น เช่น กรณีที่ต้องมีการชำระเงินหรือคืนเงินล่าช้า ให้คู่สัญญามีสิทธิคิดดอกเบี้ยต่อกัน โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่จะใช้คำนวณและกำหนดให้เริ่มคิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่ผิดนัด กรณีที่การเลื่อนหรือผ่อนผันเวลานั้นกระทบต่อสิทธิของแต่ละฝ่ายอย่างไรบ้าง และถ้ามีการทวงถามหรือการส่งเอกสารใด ๆ จะให้ส่งไปยังที่ใด โดยมากกำหนดให้เป็นการส่งไปรษณีย์แบบลงทะเบียนและถือว่าผู้รับเอกสารรับรู้เมื่อมีการรับจดหมายดังกล่าวแล้ว เป็นต้น

ส่วนที่ 10 การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

หลังจากที่คู่สัญญารับทราบและเข้าใจข้อความในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ครบถ้วนดีแล้ว ในส่วนนี้คือส่วนสำคัญที่ทำให้เกิดการผูกนิติสัมพันธ์กันขึ้นด้วยการแสดงเจตนาให้สัญญาฯ มีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา ด้วยการลงชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขายลงในสัญญาฯ พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คนร่วมลงชื่อรับทราบ โดยหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจะทำขึ้น 2 ฉบับและมีข้อความถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาฯ เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ