ซื้อบ้านกรมบังคับคดี: คู่มือประมูลบ้านมือสอง พร้อมขั้นตอนสำคัญที่ต้องรู้
การซื้อบ้านผ่านกรมบังคับคดี หรือที่เรียกว่าการประมูลบ้านมือสอง เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดในราคาประหยัดกว่าตลาดทั่วไป เนื่องจากทรัพย์สินเหล่านี้ถูกนำมาขายทอดตลาดเพื่อตัดหนี้ตามคำสั่งศาล ซึ่งทำให้ราคาขายมักต่ำกว่าราคาตลาดหลายเท่า บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักกับขั้นตอนการซื้อบ้านกรมบังคับคดีแบบละเอียด พร้อมวิธีเตรียมตัวและข้อควรรู้ เพื่อให้การประมูลบ้านเป็นไปอย่างมั่นใจและปลอดภัย 1. ซื้อบ้านกรมบังคับคดี คืออะไร? บ้านหรือคอนโดที่ถูกเจ้าหนี้ฟ้องร้องและลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ศาลจึงมีคำสั่งให้ขายทรัพย์สินดังกล่าวเพื่อใช้หนี้ กรมบังคับคดีมีหน้าที่นำบ้านหรือคอนโดนั้นออกประมูลขายตามหมายเลขคดีแดง เพื่อคืนเงินแก่เจ้าหนี้ 2. การเตรียมตัวก่อนประมูลบ้านกรมบังคับคดี 2.1 ค้นหาทรัพย์ที่ต้องการ ค้นหาได้จาก 2.2 เตรียมเอกสาร 3. ขั้นตอนการประมูลบ้านกรมบังคับคดี 3.1 ลงทะเบียนและวางเงินประกัน ผู้ประมูลต้องลงทะเบียนกับเจ้าพนักงานและวางเงินประกัน (เงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค) เพื่อรับป้ายประมูล 3.2 เจ้าพนักงานกำหนดราคาเริ่มต้น 3.3 ยกป้ายเสนอราคา ผู้เข้าประมูลยกป้ายเสนอราคาตามกติกาเพื่อแข่งขันกันสูงขึ้นตามที่เจ้าพนักงานกำหนด 3.4 เคาะไม้ประกาศผู้ชนะ เมื่อไม่มีการเสนอราคาเพิ่มและไม่มีฝ่ายใดคัดค้าน เจ้าพนักงานจะเคาะไม้รับรองการขาย 4. การประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ (e-Offering Auction) กรมบังคับคดีเปิดบริการประมูลผ่านระบบออนไลน์ ณ สำนักงานบังคับคดี 9 จังหวัดใหญ่ทั่วประเทศ (นนทบุรี ชลบุรี นครปฐม นครราชสีมา ขอนแก่น เชียงใหม่ พิษณุโลก สุราษฎร์ธานี และสงขลา) […]
รู้จัก “หนังสือคืนภาษี ค.21” คืออะไร? ทำไมถึงได้รับ และต้องทำอย่างไร
ในช่วงต้นปี หลายคนต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี และหนึ่งในผลลัพธ์ที่หลายคนรอคอยคือ “การคืนภาษี” สำหรับคนที่ชำระภาษีไว้เกินจากที่ต้องชำระจริง หากคุณได้รับเอกสารที่ชื่อว่า “หนังสือแจ้งผลการพิจารณาคืนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (แบบ ค.21)” นั่นหมายความว่า กรมสรรพากรได้พิจารณาและอนุมัติการคืนภาษีของคุณแล้ว บทความนี้จะอธิบายอย่างละเอียดว่า หนังสือ ค.21 คืออะไร, มีไว้เพื่ออะไร, ได้รับมาแล้วต้องทำอย่างไร และควรปฏิบัติอย่างไรหากพบปัญหา หนังสือ ค.21 คืออะไร “หนังสือ ค.21” มีชื่อเต็มว่า “หนังสือแจ้งผลการพิจารณาคืนเงินภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา” เป็นเอกสารทางราชการที่ กรมสรรพากร ออกให้กับผู้เสียภาษีในกรณีที่ ในเอกสารนี้จะระบุว่า กรมสรรพากรได้พิจารณาคำร้องขอคืนภาษีของคุณเรียบร้อยแล้ว พร้อมแสดงยอดเงินที่ได้รับคืน และแนบเช็คคืนภาษีมาด้วย หรือแจ้งให้ไปรับเช็คคืนภาษีตามจุดที่กำหนด กรณีที่ได้รับหนังสือ ค.21 คุณจะได้รับหนังสือ ค.21 ทางไปรษณีย์ในกรณีต่อไปนี้: เนื้อหาในหนังสือ ค.21 ประกอบด้วย ขั้นตอนการดำเนินการหลังได้รับ ค.21 กรณี 1: ได้รับ เช็คคืนภาษีพร้อมหนังสือ ค.21 กรณี 2: ได้รับแต่หนังสือ ค.21 โดยไม่มีเช็ค หมายเหตุ: เช็คคืนภาษีมีอายุ 6 เดือนนับจากวันออกเช็ค ควรรีบดำเนินการทันที รณีได้รับเงินคืนน้อยกว่าที่คาด บางครั้ง กรมสรรพากรอาจคืนเงินไม่เต็มจำนวนที่คุณขอไว้ โดยอาจหักค่าปรับ เบี้ยปรับ หรือไม่อนุมัยบางรายการหักลดหย่อน […]
ค่าโอนที่ดินคืออะไร? อธิบายละเอียดทุกขั้นตอน ต้องเตรียมตัวอย่างไร
ค่าโอนที่ดิน คืออะไร? ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระให้กับกรมที่ดิน ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด หรือทรัพย์สินที่จดทะเบียนไว้ โดยการโอนกรรมสิทธิ์นี้หมายถึง การเปลี่ยนชื่อเจ้าของจากผู้ถือกรรมสิทธิ์เดิมไปยังเจ้าของใหม่ ไม่ว่าจะเกิดจากการซื้อ–ขาย ให้เปล่า มรดก หรือการแลกเปลี่ยน ค่าธรรมเนียมนี้จะถูกคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากมูลค่าทรัพย์ ซึ่งพิจารณาจากราคาประเมินราชการของกรมธนารักษ์ หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า โดยทั่วไป ค่าโอนจะอยู่ที่ 2% ของราคาดังกล่าว และเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในขั้นตอนการทำธุรกรรมที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท การชำระค่าโอนจะต้องดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมกับเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่นัดโอน ค่าโอนไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเดียวที่เกิดขึ้นในการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ยังรวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ ซึ่งจะขึ้นอยู่กับลักษณะของการถือครอง ระยะเวลา และสถานะของผู้ขาย การทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าโอนจึงเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เพื่อจะได้เตรียมงบประมาณให้พร้อม ลดความสับสนในขั้นตอนทางราชการ และหลีกเลี่ยงปัญหาในวันโอนจริง ค่าโอนที่ดิน มีกี่ประเภท? การโอนที่ดินสามารถแบ่งตามลักษณะของ “การเปลี่ยนเจ้าของ” ได้เป็น 3 ประเภทหลัก ๆ ซึ่งจะส่งผลต่อ ภาระภาษีและค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่าย ณ สำนักงานที่ดิน ดังนี้: 1. การโอนแบบ “ซื้อ–ขาย” (Commercial Transaction) พบมากที่สุด และมีค่าใช้จ่ายครบทุกประเภท เพราะถือเป็นธุรกรรมทางการเงิน ค่าใช้จ่ายประกอบด้วย: […]
รู้จัก “ภ.บ.ท.5” คืออะไร? เข้าใจเอกสารสิทธิครอบครองที่ดินที่คุณต้องรู้
ในประเทศไทย การครอบครองที่ดินไม่ได้มีแค่การถือครองด้วยโฉนดเท่านั้น เพราะยังมีที่ดินอีกประเภทหนึ่งที่ประชาชนจำนวนมากใช้อยู่ในชีวิตจริง นั่นคือ การครอบครองโดยมีเอกสารแบบ ภ.บ.ท.5 (ภาษีบำรุงท้องที่) ซึ่งถือว่าเป็นเอกสารพื้นฐานที่สุดในการแสดงสิทธิในการใช้ที่ดิน แต่ “ภ.บ.ท.5” ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในทางกฎหมายเหมือนโฉนดหรือ น.ส.3 ก. แล้วแบบนี้ครอบครองที่ดินด้วย ภ.บ.ท.5 ปลูกบ้านได้ไหม? มีสิทธิอะไรบ้าง? ขายได้หรือไม่? และควรระวังอะไรบ้าง? ภ.บ.ท.5 คืออะไร? ภ.บ.ท.5 ย่อมาจาก “ภาษีบำรุงท้องที่” แบบฟอร์มเลข 5เป็น ใบเสร็จหรือเอกสารแสดงการเสียภาษีบำรุงท้องที่ สำหรับที่ดินที่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ์ เช่น โฉนดหรือ น.ส.3 ก. ออกโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น อบต. หรือเทศบาล เป็นการรับรองว่าเจ้าของได้ ใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น และเสียภาษีให้รัฐเป็นประจำ ซึ่งในอดีตถือว่าเป็นหลักฐานเบื้องต้นของการครอบครองที่ดิน ความเข้าใจผิดที่พบบ่อย ความเชื่อ ความจริง มี ภ.บ.ท.5 แสดงว่าเป็นเจ้าของที่ดิน ไม่จริง! ภ.บ.ท.5 เป็นเพียงใบเสร็จเสียภาษี ไม่ใช่โฉนดหรือสิทธิครอบครองตามกฎหมาย ขายที่ดินได้โดยใช้ ภ.บ.ท.5 ไม่สามารถโอนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ยกเว้นมีเอกสารอื่นยืนยันสิทธิร่วม สร้างบ้านได้เลยถ้ามี ภ.บ.ท.5 ต้องตรวจสอบว่าอยู่ในเขตผังเมือง/พื้นที่อนุญาต หากเป็นที่รัฐจะมีข้อจำกัดมาก ความแตกต่างระหว่าง ภ.บ.ท.5 กับโฉนดหรือ น.ส.3 ก. รายการ ภ.บ.ท.5 น.ส.3 ก. โฉนด (น.ส.4) สถานะ แค่หลักฐานชั่วคราวของผู้เสียภาษี มีสิทธิครอบครองโดยชอบ กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ […]
รู้จัก “น.ส.3 ก.” คืออะไร? สิทธิการถือครอง และข้อควรรู้ก่อนซื้อขาย
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์และที่ดินในประเทศไทย คำว่า “โฉนด” หรือ “น.ส.4” อาจฟังคุ้นหูมากที่สุด แต่ในความจริงแล้ว ประเทศไทยยังมีเอกสารสิทธิ์ที่ดินอีกหลายประเภทที่ประชาชนใช้ถือครองที่ดินได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย หนึ่งในนั้นคือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจแบบ “เจาะลึกทุกมิติ” ว่า น.ส.3 ก. คืออะไร มีสิทธิอะไร ทำอะไรได้บ้าง ต่างจากโฉนดตรงไหน และควรระวังอะไรบ้างก่อนซื้อขายหรือโอนสิทธิที่ดินประเภทนี้ น.ส.3 ก. คืออะไร? น.ส.3 ก. ย่อมาจาก “หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตามมาตรา 3 ก แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน” เป็นเอกสารสิทธิที่กรมที่ดินออกให้ประชาชนซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินมาอย่างต่อเนื่อง โดยสามารถระบุพิกัดที่ดินอย่างแม่นยำผ่านการ รังวัดทางอากาศหรือระบบภาพถ่ายทางไกล (Photogrammetry) แม้จะไม่ใช่ “โฉนดที่ดิน” แต่ น.ส.3 ก. ก็ถือว่าเป็นเอกสารสิทธิที่มีสถานะสูงกว่า น.ส.3 และ สามารถทำธุรกรรมได้ใกล้เคียงกับโฉนด เช่น ซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ หรือจำนองกับธนาคารบางแห่งได้ ความแตกต่างระหว่าง น.ส.3 ก. และเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่น ประเภท สถานะ มีระวางแผนที่ ทำธุรกรรมได้ ใช้ค้ำประกัน น.ส.3 รับรองสิทธิครอบครอง […]
เจาะลึก MRR คืออะไร? ดอกเบี้ยบ้านตัวแปรที่ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ต้องรู้
หนึ่งในคำศัพท์ที่คนกำลังจะซื้อบ้านมักได้ยินบ่อยจากธนาคารคือคำว่า MRR หรือ Minimum Retail Rate ซึ่งแม้จะดูเป็นศัพท์เทคนิค แต่ในความเป็นจริงมันคือ หัวใจของการคำนวณดอกเบี้ยเงินกู้บ้านแบบผันแปร ที่มีผลกับยอดผ่อนรายเดือนของคุณตลอดหลายสิบปี! หากคุณไม่เข้าใจ MRR หรือมองข้ามมันไป อาจต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มโดยไม่รู้ตัวนับแสนถึงล้านบาทเลยทีเดียว MRR คืออะไร? MRR (Minimum Retail Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยขั้นต่ำ ที่ธนาคารใช้เป็น “ฐาน” ในการคำนวณดอกเบี้ยของสินเชื่อต่าง ๆ เช่น สินเชื่อบ้าน สินเชื่อบุคคล และสินเชื่ออื่น ๆ ที่ไม่ได้ผูกกับบัญชีธุรกิจ โดยทั่วไป MRR จะเป็น อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate) ที่ธนาคารสามารถปรับขึ้นหรือลงได้ตลอดเวลา ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง เช่น นโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย, สภาพเศรษฐกิจ หรือโครงสร้างต้นทุนของแต่ละธนาคาร ตัวอย่างการใช้งานจริงของ MRR เมื่อธนาคารโฆษณาโปรสินเชื่อบ้าน เช่น: “ดอกเบี้ยปีที่ 1 = 1.99%, ปีที่ 2–3 = MRR – 2.00%, ปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR – 1.00%” หาก […]