หนึ่งในคำถามยอดฮิตของพ่อแม่หลายคนที่มีทรัพย์สินติดตัว คือ “ถ้าอยากโอนที่ดินให้ลูก ต้องทำยังไง?” เรื่องนี้แม้จะดูเรียบง่าย แต่ความจริงมีรายละเอียดทางกฎหมาย ภาษี และขั้นตอนปฏิบัติมากมายที่ควรศึกษาให้ชัดเจนก่อนดำเนินการ เพื่อป้องกันปัญหาทั้งทางแพ่งและภาษีในอนาคต
บทความนี้จะพาคุณเข้าใจแบบลึกแต่ไม่ซับซ้อน พร้อมแนะนำวิธีการโอนที่ดินให้ลูกแบบถูกกฎหมาย เสียภาษีน้อยที่สุด และไม่ต้องปวดหัวกับเอกสาร
โอนที่ดินให้บุตร สามารถทำได้หรือไม่
ตามหลักกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 บัญญัติให้เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนได้โดยอิสระภายในขอบเขตที่กฎหมายกำหนด ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจากบิดา มารดา ไปยังบุตร ย่อมเป็นนิติกรรมที่สามารถกระทำได้ตามกฎหมาย โดยอาจกระทำได้ในรูปแบบของ
- การให้โดยเสน่หา (ให้เปล่า) ตามมาตรา 521 เป็นต้นไป
- การขายหรือแลกเปลี่ยนในราคาต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งถือเป็นนิติกรรมซื้อขายโดยสมบูรณ์
การโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวจะต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยผู้โอนและผู้รับโอนจะต้องแสดงตนพร้อมเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และโฉนดที่ดินฉบับจริง
นอกจากนี้ การโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย จะได้รับ ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามประกาศกฎกระทรวงว่าด้วยการยกเว้นภาษีในกรณีการให้ทรัพย์สินแก่บุตร พ.ศ. 2560 โดยจะต้องเสียเพียง ค่าธรรมเนียมการโอนในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินราชการ
ทั้งนี้ หากบุตรยังไม่บรรลุนิติภาวะ การโอนจะต้องได้รับความยินยอมและการดำเนินการแทนโดยผู้แทนโดยชอบธรรม และในบางกรณีอาจต้องมีคำสั่งอนุญาตจากศาล
วิธีการโอนที่ดินให้ลูก: มี 2 ทางหลัก
2.1 โอนแบบให้เปล่า (ให้โดยเสน่หา)
เหมาะสำหรับพ่อแม่ที่ต้องการมอบที่ดินให้ลูกโดยไม่หวังผลตอบแทน โดยขั้นตอนมีดังนี้:
เอกสารที่ต้องใช้:
- บัตรประชาชน และทะเบียนบ้านของผู้ให้และผู้รับ
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- เอกสารแสดงความสัมพันธ์ (เช่น สูติบัตร หรือทะเบียนบ้านที่ระบุความเป็นบุตร)
ขั้นตอนการดำเนินการ:
- ไปที่สำนักงานที่ดินเขตพื้นที่ที่ดินตั้งอยู่
- แจ้งความประสงค์ “ให้ที่ดินแก่บุตรโดยเสน่หา”
- เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและความถูกต้อง
- ชำระค่าธรรมเนียม
ค่าธรรมเนียมและภาษี (กรณีโอนให้ลูกแท้):
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินที่ดิน
- ยกเว้นภาษีเงินได้ และภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามกฎกระทรวงปี 2560
(เฉพาะในกรณีที่โอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย)
หมายเหตุ: หากโอนให้ลูกบุญธรรม อาจไม่ได้รับสิทธิยกเว้นภาษีเท่า “ลูกโดยชอบด้วยกฎหมาย”
2.2 โอนแบบซื้อขาย (ขายในราคาถูก)
หากไม่อยากให้เป็น “การให้เปล่า” หรือเพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายในอนาคต เช่น ลูกไม่ดูแล หรืออยากแสดงรายการในบัญชีการเงินอย่างถูกต้อง การโอนแบบซื้อขายก็เป็นทางเลือกที่ดี
ข้อดี:
- มีหลักฐานซื้อขายแน่ชัด
- ป้องกันข้อพิพาททางครอบครัวในอนาคต
- เป็นทรัพย์สินของลูกอย่างเต็มตัว
ข้อเสีย:
- ต้องเสียภาษีครบถ้วนตามราคาประเมิน หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า
ภาษีและค่าใช้จ่าย:
- ค่าธรรมเนียมโอน: 2%
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (คำนวณจากสูตรกรมสรรพากร)
- อากรแสตมป์: 0.5% (ถ้าถือครองเกิน 5 ปี)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% (ถ้าถือครองไม่เกิน 5 ปี และไม่มีทะเบียนบ้านในที่ดิน)
ข้อควรรู้ก่อนโอนที่ดินให้ลูก
- ต้องไม่มีภาระผูกพัน: เช่น ที่ดินติดจำนอง หรือติดคดีความ ไม่สามารถโอนจนกว่าจะจัดการเรียบร้อย
- ลูกยังไม่บรรลุนิติภาวะ (ต่ำกว่า 20 ปี): ต้องให้ผู้แทนโดยชอบธรรม (พ่อ/แม่อีกคน) ดำเนินการแทน และอาจต้องขอศาลอนุญาตในบางกรณี
- ควรตรวจสอบราคาประเมิน ที่สำนักงานที่ดินล่วงหน้า เพื่อคำนวณภาษีคร่าวๆ ได้
- ควรเขียนข้อตกลงให้ชัดเจน หากโอนโดยมีเงื่อนไข เช่น ดูแลพ่อแม่จนเสียชีวิต
โอนที่ดินให้ลูกไม่ยาก ถ้ารู้ขั้นตอนและเตรียมตัวให้พร้อม
การโอนที่ดินให้ลูกไม่ใช่เรื่องซับซ้อน หากคุณเข้าใจสิทธิ หน้าที่ และภาระภาษีที่เกี่ยวข้อง การเลือกว่าจะ “ให้เปล่า” หรือ “ซื้อขาย” ควรพิจารณาจากเป้าหมายในครอบครัว และความเหมาะสมในทางกฎหมาย เพื่อให้ทรัพย์สินถูกส่งต่ออย่างราบรื่นและไม่มีปัญหาในภายหลัง
คำแนะนำเพิ่มเติม: หากคุณมีที่ดินหลายแปลง หรือมีกรณีซับซ้อน เช่น ลูกหลายคน, ทรัพย์สินร่วม, หรือภาระหนี้ ควรปรึกษาทนายความหรือเจ้าหน้าที่ที่ดินล่วงหน้า
