1. เอกสารสำหรับ “บุคคลธรรมดา” (กรณีไปเองทั้งคู่)
หากผู้ซื้อและผู้ขายไปดำเนินการด้วยตัวเอง ให้เตรียมเอกสาร “ตัวจริง” ดังนี้ครับ:
- โฉนดที่ดิน (น.ส. 4) ตัวจริงเท่านั้น
- บัตรประชาชนตัวจริง
- ทะเบียนบ้านตัวจริง
- หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
- ทะเบียนสมรส หรือ ใบสำคัญการหย่า (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมให้คู่สมรสทำนิติกรรม (กรณีสมรส): หากที่ดินได้มาหลังจดทะเบียนสมรส ต้องให้คู่สมรสเซ็นยินยอมด้วยครับ
2. กรณี “มอบอำนาจ” (ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สะดวกไป)
หากผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่สามารถไปได้ ต้องใช้เอกสารเพิ่มเติมดังนี้:
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด. 21): ต้องเป็นแบบฟอร์มของกรมที่ดินเท่านั้น (ดาวน์โหลดได้จากเว็บไซต์กรมที่ดิน)
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน ของผู้มอบอำนาจ (พร้อมเซ็นรับรองสำเนา)
- บัตรประชาชนตัวจริง ของผู้รับมอบอำนาจ
3. กรณีโอนที่ดิน “มรดก”
หากเจ้าของที่ดินเสียชีวิตและต้องการโอนให้ทายาท:
- ใบมรณบัตร ของเจ้าของที่ดิน
- บัญชีเครือญาติ
- คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก (ถ้ามี) หรือ พินัยกรรม (ถ้ามี)
- หลักฐานการเป็นทายาท เช่น ทะเบียนบ้าน, สูติบัตร
4. ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมในวันโอน
ในการโอนที่ดินจะมีค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ ณ กรมที่ดิน แบ่งเป็น 4 ส่วนหลัก:
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน
- ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร (ขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครอง)
- ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกตัวที่สูงกว่า)
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% (จ่ายเฉพาะกรณีถือครองที่ดินไม่เกิน 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
5. ขั้นตอนการโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน
- จองคิวออนไลน์: แนะนำให้จองผ่านแอป e-QLands เพื่อระบุวันและเวลา ลดเวลาการรอคอย
- ยื่นเอกสาร: เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบความถูกต้องและประเมินค่าใช้จ่าย
- ลงลายมือชื่อ: ผู้ซื้อและผู้ขายลงชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- ชำระเงิน: จ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีที่ช่องการเงิน
- รับโฉนด: เจ้าหน้าที่ประทับตราเปลี่ยนชื่อ และคืนโฉนดใบใหม่ให้ผู้ซื้อเป็นอันเสร็จสิ้น
💡 เคล็ดลับเพิ่มเติม
ก่อนวันโอนจริง 1 วัน แนะนำให้ “โทรเช็คราคาประเมินกับกรมที่ดิน” เพื่อเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คไปจ่ายค่าธรรมเนียมให้พอดี จะช่วยให้กระบวนการทุกอย่างลื่นไหลและจบได้ภายในครึ่งวัน
