สำหรับผู้ที่กำลังซื้อบ้านหรือคอนโด สิ่งที่สำคัญไม่แพ้การเลือกทำเลและราคาก็คือ “การโอนกรรมสิทธิ์” เพราะนี่คือขั้นตอนที่ทำให้ทรัพย์สินเปลี่ยนจากชื่อผู้ขายมาเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์ หากไม่เข้าใจรายละเอียด อาจทำให้เกิดปัญหาเรื่องค่าใช้จ่าย เอกสาร หรือแม้กระทั่งข้อพิพาททางกฎหมายได้
บทความนี้จะอธิบายอย่างละเอียดเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ ความหมาย ขั้นตอน เอกสาร ค่าใช้จ่าย รวมถึงสิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องพิจารณา เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์ราบรื่นและปลอดภัย
โอนกรรมสิทธิ์คืออะไร?
โอนกรรมสิทธิ์ คือการเปลี่ยนชื่อผู้ถือครองทรัพย์สิน (เช่น บ้าน ที่ดิน หรือคอนโด) จากผู้ขายมาเป็นผู้ซื้อ โดยต้องดำเนินการที่กรมที่ดิน และเมื่อโอนเสร็จสิ้น ผู้ซื้อจึงถือว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายอย่างแท้จริง
พูดง่าย ๆ คือ การโอนกรรมสิทธิ์เป็น “การจดทะเบียนสิทธิ” เพื่อรับรองว่าใครคือเจ้าของทรัพย์นั้น
เหตุผลที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์
- ยืนยันความเป็นเจ้าของตามกฎหมาย
หากไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ แม้จะชำระเงินครบแล้ว ผู้ซื้อก็ยังไม่ใช่เจ้าของที่แท้จริง - เพื่อความปลอดภัยในการลงทุน
โดยเฉพาะคอนโดหรือบ้านมือสองที่มูลค่าสูง การโอนกรรมสิทธิ์คือการป้องกันไม่ให้เกิดการฟ้องร้องหรือการอ้างสิทธิ์ในอนาคต - เป็นเงื่อนไขการขอสินเชื่อบ้าน
ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อและจดจำนองได้ก็ต่อเมื่อผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกัน
ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์
- เตรียมเอกสาร
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ซื้อ–ผู้ขาย
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- หนังสือสัญญาซื้อขาย
- หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)
- เอกสารการจำนอง (ถ้ากู้ธนาคาร)
- นัดวันโอนที่กรมที่ดิน
โดยทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายจะนัดไปพร้อมกัน หรืออาจมีตัวแทน เช่น เจ้าหน้าที่ธนาคารไปดำเนินการแทน - ชำระค่าใช้จ่ายในการโอน
ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันล่วงหน้า ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอน ภาษี และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ - ลงนามและรับเอกสารสิทธิ
หลังชำระค่าธรรมเนียมเรียบร้อย กรมที่ดินจะออกเอกสารโฉนดเล่มใหม่ในชื่อผู้ซื้อ
ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์
ค่าใช้จ่ายอาจแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับราคาประเมินและข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา โดยทั่วไปประกอบด้วย
- ค่าธรรมเนียมการโอน – 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ – 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ถ้ามี)
- อากรแสตมป์ – 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ใช้แทนภาษีธุรกิจเฉพาะในบางกรณี)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา – คำนวณตามราคาประเมินและระยะเวลาครอบครอง
- ค่าจดจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร) – 1% ของวงเงินกู้
สิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนโอนกรรมสิทธิ์
- ตรวจสอบภาระผูกพันในโฉนด
ว่ามีการจำนอง ค้ำประกัน หรือภาระอื่น ๆ หรือไม่ - ตรวจสอบราคาประเมิน
ราคาประเมินของกรมที่ดินอาจต่างจากราคาซื้อขายจริง ส่งผลต่อค่าธรรมเนียมและภาษี - ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน
ว่าใครเป็นผู้จ่ายค่าโอนและภาษี เพื่อลดปัญหาขัดแย้งหน้างาน - เลือกวันโอนที่เหมาะสม
โดยเฉพาะกรณีกู้สินเชื่อ ควรให้ธนาคารเข้ามาร่วมในวันโอนเพื่อความสะดวก
ข้อควรระวัง
- หลีกเลี่ยงการโอนโดยไม่ตรวจสอบเอกสารโฉนดของแท้
- อย่าชำระเงินก้อนใหญ่ก่อนตรวจสอบสิทธิความเป็นเจ้าของ
- ระวังการตกลงปากเปล่า ควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ
- ควรขอสำเนาเอกสารทุกครั้งเพื่อเก็บเป็นหลักฐาน
โอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ vs บ้านมือสอง
- บ้านใหม่ (จากโครงการ)
ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะจัดการเรื่องเอกสารให้ แต่ผู้ซื้อควรรู้รายละเอียดค่าใช้จ่ายและภาษี - บ้านมือสอง
ผู้ซื้อควรตรวจสอบความถูกต้องของโฉนด และดูว่าผู้ขายมีภาระหนี้หรือไม่ รวมถึงตกลงค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน
สรุป
การโอนกรรมสิทธิ์คือขั้นตอนสำคัญที่สุดในการซื้อขายบ้านหรือคอนโด เพราะเป็นการยืนยันความเป็นเจ้าของตามกฎหมาย ผู้ซื้อควรศึกษาเรื่องเอกสาร ขั้นตอน ค่าใช้จ่าย และข้อควรระวังให้เข้าใจ เพื่อให้การโอนราบรื่น ปลอดภัย และไม่มีปัญหาในอนาคต
