การขายที่ดินเป็นการทำธุรกรรมที่ต้องคำนึงถึงเรื่องภาษีอย่างรอบคอบ เพราะหากไม่เข้าใจและคำนวณผิดพลาด อาจเสี่ยงเสียเงินเกินจำเป็นหรือถูกปรับได้ ในปี 2568 นี้ กฎหมายภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายที่ดินยังมีการปรับเปลี่ยนอยู่บ้าง ดังนั้น การใช้ โปรแกรมคำนวณภาษีขายที่ดิน จะช่วยให้การคำนวณเป็นเรื่องง่ายและแม่นยำมากขึ้น ในบทความนี้เราจะอธิบายเรื่องภาษีเงินได้จากการขายที่ดิน ภาษีที่ต้องเสีย รวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินที่ต้องรู้ เพื่อให้คุณสามารถเตรียมตัวและวางแผนทางการเงินได้อย่างถูกต้อง
ภาษีเงินได้จากการขายที่ดินคิดยังไง?
ภาษีเงินได้จากการขายที่ดิน เป็นภาษีที่เจ้าของที่ดินต้องจ่ายเมื่อทำการขายที่ดินแล้วได้กำไร (กำไรจากส่วนต่างราคาซื้อและราคาขาย) โดยในทางกฎหมายจะถือว่าเป็น “รายได้ประเภทหนึ่ง” ที่ต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือภาษีเงินได้นิติบุคคล (สำหรับบริษัทหรือองค์กร)
วิธีคำนวณภาษีเงินได้จากการขายที่ดิน
- คำนวณกำไรจากการขายที่ดิน
กำไร = ราคาขาย – (ราคาซื้อ + ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าธรรมเนียมโอน, ค่าปรับปรับปรุงที่ดิน, ค่าโอนกรรมสิทธิ์) - นำกำไรไปรวมคำนวณภาษีเงินได้
หากเป็นบุคคลธรรมดา จะนำกำไรไปรวมกับรายได้อื่น ๆ ของปีภาษีนั้น และคำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (อัตราภาษีแบบขั้นบันได สูงสุดถึง 35%) - กรณีขายที่ดินเกิน 5 ปี
อาจได้รับการยกเว้นหรือได้รับการลดหย่อนภาษีบางส่วน ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขทางกฎหมายในแต่ละปี
ตัวอย่างเช่น
สมมติคุณซื้อที่ดินในราคา 1 ล้านบาท และขายในราคา 1.5 ล้านบาท รวมค่าใช้จ่ายในการโอน 5 หมื่นบาท กำไรจะเท่ากับ 1,500,000 – (1,000,000 + 50,000) = 450,000 บาท แล้วนำ 450,000 บาทไปรวมกับรายได้อื่นเพื่อคำนวณภาษีเงินได้
ขายที่ดินต้องเสียภาษีอะไรบ้างปี 2568?
เมื่อขายที่ดินในปี 2568 จะต้องเสียภาษีหลัก ๆ ดังนี้
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายที่ดิน
ตามที่อธิบายไว้ข้างต้น เป็นภาษีจากกำไรที่ได้จากการขาย
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax – SBT)
สำหรับการขายที่ดินที่ยังไม่เกิน 5 ปี นับจากวันที่ซื้อมา จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาขาย (รวมค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ) หากเกิน 5 ปีแล้ว จะไม่ต้องเสียภาษีนี้ แต่จะเสียภาษีเงินได้แทน
3. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี)
ถ้าเจ้าของที่ดินยังไม่ได้ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี ก็ต้องชำระก่อนหรือพร้อมกับการขายที่ดิน
4. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน (Transfer Fee)
จะอธิบายในหัวข้อถัดไป
ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินซื้อขายในปี 2568 คำนวณอย่างไร?
ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินคือค่าธรรมเนียมที่เจ้าของที่ดินและผู้ซื้อจะต้องจ่ายเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยค่าธรรมเนียมนี้จะถูกคิดตามราคาประเมินที่ดินหรือราคาขายจริง (แล้วแต่ราคาที่สูงกว่า) และตามอัตราที่กำหนดโดยกรมที่ดิน
อัตราค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินในปี 2568
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินที่ดินหรือราคาซื้อขาย (ราคาที่สูงกว่า)
ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
สมมติราคาที่ดินที่ขายคือ 2,000,000 บาท ค่าธรรมเนียมการโอนจะเป็น 2% x 2,000,000 = 40,000 บาท
ในบางกรณี ค่าธรรมเนียมนี้จะถูกแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ขึ้นอยู่กับการตกลงในสัญญาซื้อขาย
โปรแกรมคำนวณภาษีขายที่ดินช่วยอะไรได้บ้าง?
การใช้โปรแกรมคำนวณภาษีขายที่ดินจะช่วยลดความซับซ้อนในการคำนวณภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมโอนที่ดินได้อย่างรวดเร็วและแม่นยำ โปรแกรมเหล่านี้จะถามข้อมูล เช่น
- ราคาซื้อและราคาขายที่ดิน
- ระยะเวลาที่ถือครองที่ดิน
- ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
- รายได้อื่น ๆ (สำหรับคำนวณภาษีเงินได้)
หลังจากนั้นโปรแกรมจะคำนวณภาษีที่ต้องชำระ พร้อมสรุปผลให้ผู้ใช้งานเข้าใจง่าย
สรุป
การขายที่ดินในปี 2568 นอกจากจะต้องเข้าใจเรื่องราคาขายและราคาซื้อแล้ว ต้องคำนึงถึงภาษีเงินได้จากการขายที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง การใช้โปรแกรมคำนวณภาษีขายที่ดินจะช่วยให้คุณคำนวณได้ถูกต้องและวางแผนภาษีได้ดีขึ้น ทำให้คุณมั่นใจว่าการขายที่ดินของคุณจะเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย
หากต้องการความช่วยเหลือเพิ่มเติมหรือโปรแกรมคำนวณภาษีที่เหมาะสม ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีหรือกรมที่ดินเพื่อข้อมูลที่แม่นยำยิ่งขึ้น
