การซื้อขายที่ดิน หรือแม้แต่การยื่นกู้ธนาคาร จำเป็นต้องอิง “ราคาประเมินที่ดิน” ซึ่งเป็นราคาที่หน่วยงานรัฐใช้เป็นฐานประเมินในการจัดเก็บภาษี และออกเอกสารต่าง ๆ เช่น การจดจำนอง การโอนกรรมสิทธิ์ หรือการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในปี 2568 นี้ ราคาประเมินที่ดินมีการอัปเดตใหม่โดยกรมธนารักษ์ และหลายคนกำลังมองหาวิธี เช็คราคาประเมินที่ดิน จากเลขที่โฉนด แบบง่าย ๆ ไม่ต้องไปถึงสำนักงานที่ดิน
บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักวิธีการเช็ค พร้อมอธิบายข้อควรรู้ การนำราคาประเมินไปใช้งาน รวมถึงคำแนะนำกรณีราคาประเมินแตกต่างจากราคาตลาด
ราคาประเมินที่ดินคืออะไร?
ราคาประเมินที่ดิน (Valuation Price) คือ ราคาที่ราชการโดยกรมธนารักษ์กำหนดขึ้น ใช้เป็นเกณฑ์กลางในการประเมินราคาทรัพย์สินที่เป็นที่ดินทั่วประเทศ โดยไม่ได้อิงราคาตลาด แต่เป็นราคาที่สะท้อนตาม “โซนราคา” หรือ “ราคามาตรฐาน” ซึ่งจะมีการปรับทุก ๆ 4 ปี
ราคานี้มีผลต่อการคำนวณ:
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์
- ค่าภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
- การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- การประเมินมูลค่าหลักประกันกรณีกู้กับธนาคารรัฐบางแห่ง
ราคาประเมินที่ดินปี 2568 มีอะไรเปลี่ยนไป?
ปี 2568 เป็นปีที่มีการอัปเดตราคาประเมินครั้งใหม่ หลังจากเว้นช่วงตั้งแต่ปี 2564-2567 เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 โดยในรอบนี้มีการปรับเพิ่มราคาประเมินเฉลี่ยทั่วประเทศประมาณ 8-15% ขึ้นอยู่กับพื้นที่ และประเภทของที่ดิน
พื้นที่ที่ราคาประเมินเพิ่มขึ้นสูง:
- กรุงเทพฯ และปริมณฑล เช่น รังสิต บางนา บางใหญ่
- เขตเมืองหลักของจังหวัด เช่น เชียงใหม่ ขอนแก่น ภูเก็ต
- ที่ดินแนวรถไฟฟ้า สถานีขยายใหม่ปี 2568
เช็คราคาประเมินที่ดิน จากเลขที่โฉนด ทำอย่างไร?
การ เช็คราคาประเมินที่ดินจากเลขที่โฉนด ถือเป็นวิธีที่แม่นยำและสะดวกที่สุดในปัจจุบัน โดยสามารถทำได้ด้วยตนเองผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ดังนี้:
ขั้นตอนเช็คออนไลน์:
- เข้าเว็บไซต์: https://www.treasury.go.th/
- เลือกเมนู “ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินรายแปลง”
- กรอกข้อมูล:
- จังหวัด
- อำเภอ/เขต
- ตำบล/แขวง
- เลขที่โฉนด หรือเลขที่ดิน
- ระบบจะแสดง:
- ราคาประเมินต่อ ตร.ว.
- เนื้อที่ดิน
- ราคาประเมินรวม
- ประเภทการใช้ที่ดิน
- สถานะการปรับปรุงล่าสุด
✅ ข้อดีของการใช้เลขที่โฉนด:
สามารถระบุข้อมูลเฉพาะแปลงได้อย่างแม่นยำ เหมาะกับผู้ต้องการรู้มูลค่าที่ดินก่อนการซื้อ-ขายจริง หรือเพื่อประกอบการกู้ธนาคาร
ตัวอย่างการเช็คราคาประเมิน
กรณีศึกษา:
- จังหวัด: เชียงใหม่
- อำเภอ: เมืองเชียงใหม่
- ตำบล: สุเทพ
- เลขที่โฉนด: 123456
หลังกรอกข้อมูล ระบบแจ้งว่าราคาประเมิน = 25,000 บาท/ตร.ว.
หากเนื้อที่ดินมี 100 ตร.ว. → ราคาประเมินรวม = 2,500,000 บาท
ความแตกต่างระหว่างราคาประเมินกับราคาตลาด
| รายละเอียด | ราคาประเมิน | ราคาตลาด |
|---|---|---|
| ผู้กำหนด | กรมธนารักษ์ | ผู้ซื้อ-ผู้ขาย |
| ปรับทุกกี่ปี | 4 ปี | เปลี่ยนตามเศรษฐกิจ |
| ใช้ในการ | คำนวณภาษี, โอน, กู้ | ซื้อขายจริง, เจรจาต่อรอง |
| ค่าเฉลี่ย | ต่ำกว่าราคาตลาด 20-40% | แปรผันตามทำเล |
ดังนั้น หากคุณจะขายที่ดิน ควรเช็คทั้งสองราคาเพื่อตัดสินใจได้ถูกต้อง โดยเฉพาะเมื่อต้องตั้งราคาขายหรือใช้เป็นหลักประกัน
ใช้ราคาประเมินไปทำอะไรได้บ้าง?
- ประกอบการยื่นกู้กับธนาคาร
- ธนาคารพาณิชย์อาจมีการตรวจราคาตลาด แต่บางธนาคารรัฐใช้ราคาประเมินกรมธนารักษ์เป็นฐาน เช่น ธอส. หรือ ธ.ก.ส.
- คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า)
- วางแผนการซื้อขายทรัพย์สิน
- คำนวณต้นทุนทางภาษี
- ประเมินผลกำไรจากการขาย
ข้อควรรู้เมื่อเช็คราคาประเมินที่ดิน
- ราคาประเมิน ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน, อาคาร ต้องเช็คแยกต่างหาก
- หากไม่มีเลขโฉนด สามารถใช้เลขที่ดิน หรือระบุชื่อเจ้าของเพื่อค้นหาคร่าว ๆ ได้
- บางพื้นที่อาจยังไม่มีการอัปเดต ต้องรอกรมธนารักษ์ปรับข้อมูลเป็นรอบ
- หากพบว่าข้อมูลผิด สามารถยื่นเรื่องตรวจสอบหรือแก้ไขได้ที่สำนักงานที่ดิน
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
Q: ถ้ามีแต่เลขที่ดิน ไม่มีโฉนด เช็คได้ไหม?
A: เช็คได้ผ่านระบบเดียวกัน แต่ความแม่นยำจะน้อยกว่าแปลงที่มีเลขโฉนดชัดเจน
Q: ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาด จะขายได้แพงไหม?
A: ได้แน่นอน ราคาประเมินเป็นเพียงฐานภาษี ไม่ใช่ข้อจำกัดในการตั้งราคาขาย
Q: ราคาประเมินที่ดินในโครงการจัดสรร ใช้แบบเดียวกันไหม?
A: ใช้ราคาประเมินตาม “โซนราคา” และถนนหน้าแปลง ยิ่งถนนหลักราคายิ่งสูง
สรุป
การ เช็คราคาประเมินที่ดิน 2568 ถือเป็นเรื่องสำคัญสำหรับทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้ที่ต้องการใช้ที่ดินในการวางแผนการเงิน ไม่ว่าจะเป็นการยื่นกู้ ขอสินเชื่อ วางแผนภาษี หรือวางแผนการลงทุน การเช็คด้วย เลขที่โฉนด ถือเป็นวิธีที่แม่นยำที่สุดในปัจจุบัน
