เงินประกัน กับ ค่าเช่าล่วงหน้า ต่างกันอย่างไร? สิ่งที่ผู้เช่า–ผู้ให้เช่าควรรู้

การเช่าบ้านหรือคอนโดเป็นเรื่องที่หลายคนต้องเจอ ไม่ว่าจะเป็นนักศึกษา คนทำงาน หรือครอบครัวที่ยังไม่พร้อมซื้อบ้าน แต่เมื่อพูดถึงการเช่าบ้าน สิ่งหนึ่งที่ผู้เช่ามักต้องเจอเสมอคือ “เงินประกัน” และ “ค่าเช่าล่วงหน้า” ซึ่งมักทำให้หลายคนสับสนว่าคือสิ่งเดียวกันหรือไม่ และต้องจ่ายเท่าไหร่กันแน่

ในบทความนี้ เราจะมาทำความเข้าใจความหมายของ เงินประกัน และ ค่าเช่าล่วงหน้า ว่ามีความแตกต่างกันอย่างไร กฎหมายกำหนดไว้อย่างไร ใครมีสิทธิ์เรียกเก็บ และมีข้อควรระวังอะไรที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรรู้

เงินประกันคืออะไร?

เงินประกันการเช่า (Security Deposit) คือเงินที่ผู้เช่าต้องวางไว้กับผู้ให้เช่า เพื่อเป็นหลักประกันในกรณีที่ผู้เช่าไม่ทำตามสัญญา เช่น

• ทำห้องเสียหาย
• ไม่ชำระค่าเช่า
• ค้างค่าน้ำ ค่าไฟ หรือค่าส่วนกลาง

เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า หากผู้เช่าไม่มีการผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันเต็มจำนวน

ค่าเช่าล่วงหน้าคืออะไร?

ค่าเช่าล่วงหน้า (Advance Rent) คือค่าเช่าที่ผู้เช่าจ่ายล่วงหน้าก่อนเริ่มการอยู่อาศัย โดยปกติคือค่าเช่า 1 เดือน และจะถูกนับเป็นค่าเช่าของเดือนแรกที่ผู้เช่าเข้าพัก

เช่น ถ้าค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ผู้เช่าอาจต้องจ่าย ค่าเช่าล่วงหน้า 10,000 บาท + เงินประกัน 20,000 บาท (2 เดือน) รวมเป็น 30,000 บาทก่อนเข้าอยู่

ความแตกต่างระหว่างเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า

รายการ	เงินประกัน	ค่าเช่าล่วงหน้า
วัตถุประสงค์	เพื่อค้ำประกันความเสียหาย/การผิดสัญญา	เพื่อเก็บค่าเช่าล่วงหน้า
การคืนเงิน	คืนเมื่อสิ้นสุดสัญญา (ถ้าไม่มีความเสียหาย)	ไม่คืน เพราะถือว่าเป็นค่าเช่าที่จ่ายแล้ว
จำนวนที่เรียกเก็บ	ปกติ 1–2 เดือน ตามกฎหมาย	ปกติ 1 เดือน
สิทธิผู้ให้เช่า	ใช้หักค่าเสียหายหรือหนี้ค้างชำระ	ไม่มีสิทธิ์คืน เพราะเป็นค่าเช่าตามสัญญาแล้ว

กฎหมายเกี่ยวกับเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า

พระราชบัญญัติว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย พ.ศ. 2561 กำหนดว่า

• เงินประกัน: ผู้ให้เช่าเรียกเก็บได้ไม่เกิน 2 เดือน
• ค่าเช่าล่วงหน้า: เรียกเก็บได้ไม่เกิน 1 เดือน
• เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน นับจากวันที่ผู้เช่าย้ายออก

กฎหมายนี้ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป (เช่น เจ้าของคอนโดหลายห้อง) ส่วนกรณีรายย่อย อาจตกลงกันเองได้ แต่โดยธรรมเนียมแล้ว มักใช้กติกาเดียวกัน

ตัวอย่างสถานการณ์จริง

• กรณีปกติ:
  นายเอ เช่าคอนโดเดือนละ 8,000 บาท จ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน (8,000) + เงินประกัน 2 เดือน (16,000) รวม 24,000 บาท ก่อนเข้าอยู่
• กรณีย้ายออกโดยไม่มีความเสียหาย:
  เมื่อครบสัญญา นายเอย้ายออกโดยห้องไม่เสียหาย ไม่มีค่าน้ำไฟค้าง ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกัน 16,000 บาทเต็มจำนวน
• กรณีห้องเสียหาย:
  ถ้าเฟอร์นิเจอร์เสียหาย ผู้ให้เช่าสามารถหักค่าเสียหายออกจากเงินประกันได้ เช่น หัก 5,000 บาท แล้วคืนส่วนที่เหลือ 11,000 บาท

ข้อควรระวังสำหรับผู้เช่า

1. ตรวจสอบสัญญาเช่าให้ชัดเจน
   ว่าเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าแยกกันชัดเจน
2. เก็บหลักฐานการชำระเงิน
   เช่น ใบเสร็จ สลิปโอนเงิน
3. ตรวจสอบห้องก่อนเข้าอยู่และก่อนย้ายออก
   ควรถ่ายรูปหรือวิดีโอไว้เป็นหลักฐาน
4. อย่ายอมจ่ายเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด
   เช่น เงินประกันไม่ควรเกิน 2 เดือน

ข้อควรระวังสำหรับผู้ให้เช่า

1. จัดทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร
   ระบุเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า และเงื่อนไขการคืนเงินให้ชัดเจน
2. ตรวจสอบสภาพห้องหลังผู้เช่าออก
   หากมีความเสียหาย ต้องทำบันทึกรายละเอียดไว้
3. คืนเงินประกันตรงเวลา
   เพื่อป้องกันการฟ้องร้องหรือข้อพิพาททางกฎหมาย

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q: เงินประกันคืนเมื่อไหร่?
A: คืนภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา (กรณีมีกฎหมายเช่าอสังหาฯ คุ้มครอง)

Q: ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ไม่คืนเงินประกันได้หรือไม่?
A: มีสิทธิ์หักเฉพาะความเสียหายจริง หรือค่าใช้จ่ายค้างชำระเท่านั้น

Q: สามารถใช้เงินประกันแทนค่าเช่าเดือนสุดท้ายได้หรือไม่?
A: ไม่ควร เว้นแต่ผู้ให้เช่ายินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร

สรุป

เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าแม้จะเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่เหมือนกัน แต่มีวัตถุประสงค์ต่างกันชัดเจน เงินประกันคือหลักประกันความเสียหายและจะคืนเมื่อสัญญาสิ้นสุด ขณะที่ค่าเช่าล่วงหน้าคือค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าและไม่สามารถขอคืนได้ ผู้เช่าและผู้ให้เช่าจึงควรเข้าใจความแตกต่างและปฏิบัติตามกฎหมาย เพื่อให้การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่นและยุติธรรม