สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ 2568 ผู้ให้เช่า-ผู้เช่าควรรู้อะไรบ้าง?

สัญญาเช่าบ้านคือข้อตกลงที่กำหนดเงื่อนไขระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า โดยกำหนดรายละเอียดต่าง ๆ เช่น ค่าเช่า ระยะเวลา เงื่อนไขการคืนเงินประกัน และสิทธิหน้าที่ของแต่ละฝ่าย

ในปี พ.ศ. 2568 ประเทศไทยมีการปรับปรุงกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัย เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์เศรษฐกิจ สังคม และลดปัญหาการเอาเปรียบผู้บริโภค โดยเฉพาะในกรณีที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ซึ่งมีผู้เช่าจำนวนมาก

พ.ร.ฎ.คุ้มครองผู้เช่า พ.ศ. 2568 คืออะไร?

พระราชกฤษฎีกาควบคุมธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2568 เป็นต้นไป โดยออกตามมติของคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)

เป้าหมายของกฎหมายฉบับนี้คือการควบคุมธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยที่มีลักษณะเป็นเชิงพาณิชย์ เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีบ้านหรือห้องเช่าตั้งแต่ 5 ยูนิตขึ้นไป และเปิดให้เช่าเป็นธุรกิจ

สำหรับเจ้าของบ้านทั่วไปที่ให้เช่ารายย่อย ไม่ได้ประกอบธุรกิจแบบเต็มรูปแบบ จะยังอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ตามปกติ

กฎหมายใหม่ควบคุมอะไรบ้าง?

ต้องทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร

ผู้ให้เช่าต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และต้องจัดให้ผู้เช่าเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด พร้อมรายละเอียดครบถ้วน เช่น ชื่อคู่สัญญา รายการทรัพย์สิน ค่าเช่า ค่ามัดจำ ระยะเวลาเช่า และเงื่อนไขอื่น ๆ

หากไม่ทำเป็นลายลักษณ์อักษร ถือว่าผิดกฎหมาย และผู้เช่าสามารถร้องเรียนต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้

ค่ามัดจำต้องคืนภายใน 7 วัน

ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกเก็บเงินประกันความเสียหายหรือค่ามัดจำไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า และต้องคืนให้ผู้เช่าภายใน 7 วันหลังจากเลิกสัญญา หากไม่มีความเสียหายใด ๆ

กรณีตรวจพบความเสียหายที่ต้องหักจากค่ามัดจำ ต้องมีหลักฐานชัดเจนและแจ้งให้ผู้เช่าทราบ

ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินจริง

กฎหมายใหม่กำหนดชัดเจนว่าผู้ให้เช่าต้องคิดค่าน้ำค่าไฟตามราคาจริงที่เรียกเก็บโดยการประปาและการไฟฟ้า

หากมีการบวกเพิ่มหรือคิดราคาหน่วยเกินจริง เช่น ไฟฟ้าหน่วยละ 10 บาท ถือว่าผิดกฎหมาย

ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้า

ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน โดยไม่ต้องเสียค่าปรับหรือค่าเสียหาย หากไม่ได้ทำผิดสัญญาอย่างร้ายแรง เช่น ไม่จ่ายค่าเช่าหลายเดือน หรือใช้บ้านผิดวัตถุประสงค์

ห้ามตัดน้ำ-ไฟ แม้ผู้เช่าค้างจ่าย

ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์ตัดน้ำประปาหรือไฟฟ้าเพื่อลงโทษผู้เช่า แม้ผู้เช่าจะค้างชำระค่าเช่าหลายเดือนก็ตาม การตัดบริการสาธารณูปโภคถือเป็นการละเมิดสิทธิ์ของผู้เช่า

หากต้องการยุติสัญญา ผู้ให้เช่าต้องดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมาย เช่น ออกหนังสือแจ้งเตือน และฟ้องศาลขอคำสั่งขับไล่

เนื้อหาที่ควรมีในสัญญาเช่าบ้าน

ถึงแม้ผู้ให้เช่าจะไม่อยู่ภายใต้ พ.ร.ฎ. โดยตรง แต่การทำสัญญาเช่าให้ชัดเจนก็เป็นเรื่องจำเป็น เพื่อป้องกันปัญหาในภายหลัง

รายละเอียดที่ควรระบุในสัญญา ได้แก่:

• รายชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า
• รายละเอียดทรัพย์สินที่ให้เช่า พร้อมรูปถ่ายแนบ
• ค่าเช่ารายเดือน วันครบกำหนดการชำระ
• ค่าประกันหรือมัดจำ และเงื่อนไขการคืนเงิน
• ระยะเวลาเช่า เริ่มต้น–สิ้นสุด
• เงื่อนไขการซ่อมแซมบ้าน
• เงื่อนไขการยกเลิกหรือบอกเลิกสัญญา
• การต่ออายุสัญญา หรือเงื่อนไขการไม่ต่ออายุ
• ข้อตกลงเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัยร่วม สัตว์เลี้ยง หรือการใช้งานบ้าน

ปัญหาที่พบบ่อยในการเช่าบ้าน

ไม่คืนค่ามัดจำหลังสิ้นสุดสัญญา

เจ้าของบ้านบางรายอ้างความเสียหายของทรัพย์สินโดยไม่มีหลักฐาน ทำให้ผู้เช่าไม่ได้รับค่ามัดจำคืน

แนวทางป้องกันคือ ทำบันทึกสภาพบ้านและรายการทรัพย์สินทั้งก่อนและหลังการเช่า พร้อมรูปถ่ายประกอบ

เก็บค่าใช้จ่ายเกินจริง

มีผู้ให้เช่าบางรายเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินจริง หรือคิดแบบเหมาโดยไม่มีหลักฐานการคิดค่าใช้จ่าย

ผู้เช่าควรขอหลักฐานการเรียกเก็บบิลจากหน่วยงานรัฐเพื่อใช้ตรวจสอบ และให้ระบุวิธีคิดค่าใช้จ่ายในสัญญาอย่างชัดเจน

ไล่ผู้เช่าออกทันทีโดยไม่แจ้งล่วงหน้า

เจ้าของบ้านบางรายต้องการใช้บ้านคืนทันที และไล่ผู้เช่าออกโดยไม่มีระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า

ควรกำหนดในสัญญาให้ชัดว่า ทั้งสองฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน เพื่อป้องกันการกระทำที่ไม่เป็นธรรม

ไม่ออกใบเสร็จค่าเช่า

ผู้ให้เช่าบางรายไม่ออกใบเสร็จหรือหลักฐานการจ่ายค่าเช่า ทำให้ผู้เช่าไม่สามารถใช้ในการยื่นภาษีหรือเป็นหลักฐานได้

ควรระบุในสัญญาว่าจะออกใบเสร็จทุกเดือน และขอให้เจ้าของบ้านลงลายมือชื่อในใบรับเงิน

แนวทางของผู้ให้เช่าในการปฏิบัติตามกฎหมาย

ผู้ให้เช่าควรศึกษากฎหมายให้ละเอียด เพื่อหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดและปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เช่น:

• ทำสัญญาเช่าที่ชัดเจน ครอบคลุมทุกประเด็น
• แจ้งรายได้จากค่าเช่าในการยื่นภาษีเงินได้ประจำปี
• คิดค่าใช้จ่ายตามความจริง และออกใบเสร็จอย่างโปร่งใส
• หลีกเลี่ยงการใช้เงื่อนไขที่เอาเปรียบผู้เช่า เช่น ค่าปรับเกินจริง
• เตรียมหลักฐานกรณีเกิดข้อพิพาท เช่น รูปถ่ายหรือบันทึกการสื่อสาร

ตัวอย่างสัญญาเช่าแบบย่อ (อ้างอิงจากกฎหมายใหม่)

• ผู้เช่า: นายสมชาย ใจดี
• ผู้ให้เช่า: นางสาวสมนึก ใจเย็น
• รายการทรัพย์สิน: บ้านเดี่ยวเลขที่ 99/1 ซอยสุขใจ
• ค่าเช่า: เดือนละ 12,000 บาท
• ค่ามัดจำ: 1 เดือน (12,000 บาท)
• ระยะเวลาเช่า: 1 มกราคม 2568 – 31 ธันวาคม 2568
• ค่าน้ำค่าไฟ: คิดตามบิลจริง
• ผู้เช่าสามารถยกเลิกโดยแจ้งล่วงหน้า 30 วัน
• ผู้ให้เช่าคืนเงินมัดจำภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา

ข้อควรระวังเพิ่มเติมในปี 2568

หากให้เช่าบ้านผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ เช่น Airbnb หรือ Booking.com ควรศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม เช่น กฎหมายโรงแรม หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ

นอกจากนี้ควรตรวจสอบเอกสารของผู้เช่าก่อนทำสัญญา เช่น บัตรประชาชน หนังสือรับรองการทำงาน หรือทะเบียนบ้าน เพื่อความปลอดภัย

อย่าระบุเงื่อนไขในสัญญาที่ขัดต่อกฎหมาย เช่น ห้ามผู้เช่าเลิกสัญญาโดยเด็ดขาด หรือคิดค่าปรับสูงเกินจริง เพราะอาจเป็นโมฆะและถูกดำเนินคดีได้

สรุป

กฎหมายสัญญาเช่าบ้านฉบับใหม่ปี 2568 เป็นความพยายามของรัฐในการปกป้องสิทธิของผู้บริโภค และสร้างความสมดุลให้แก่ตลาดเช่าที่อยู่อาศัย

ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรศึกษาเนื้อหากฎหมายและทำสัญญาให้ชัดเจนทุกครั้ง เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาท และใช้ชีวิตร่วมกันอย่างราบรื่น