รู้ก่อนเซ็น! สัญญาเช่าที่ดินแต่ละประเภท พร้อมตัวอย่างใช้งานจริง

การเช่าที่ดินไม่ใช่แค่เรื่องของข้อตกลงปากเปล่า การทำ “สัญญาเช่าที่ดิน” อย่างถูกต้องและเหมาะสมตามประเภทการใช้งานจะช่วยให้ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่ามั่นใจว่ามีหลักฐานทางกฎหมาย และลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต บทความนี้จะพาคุณรู้จักประเภทของสัญญาเช่าที่ดิน พร้อมตัวอย่างเบื้องต้นที่สามารถนำไปใช้งานหรือปรับใช้ได้จริง

ประเภทของสัญญาเช่าที่ดิน

1. สัญญาเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

เหมาะสำหรับ: ผู้เช่าที่ต้องการปลูกบ้านหรือพักอาศัยบนที่ดินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของ
ลักษณะ: ส่วนใหญ่มักกำหนดระยะเวลาเช่าแบบระยะยาว เช่น 3 ปี, 10 ปี หรือมากกว่านั้น (สูงสุดไม่เกิน 30 ปี ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
ข้อควรระวัง: หากเป็นการปลูกบ้านถาวร ควรตกลงชัดเจนว่าเมื่อหมดสัญญาบ้านจะตกเป็นของใคร

ตัวอย่างข้อความในสัญญา:

ผู้ให้เช่าได้ตกลงให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงเลขที่ 123 ตำบลบางรัก อำเภอเมือง จังหวัดกรุงเทพฯ เพื่อการปลูกบ้านอยู่อาศัย เป็นระยะเวลา 10 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 ถึง 31 ธันวาคม 2577

2. สัญญาเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

เหมาะสำหรับ: เกษตรกรหรือผู้ประกอบการที่ต้องการใช้พื้นที่เพื่อปลูกพืช ทำสวน ทำนา เลี้ยงสัตว์
ลักษณะ: ระยะเวลามักสั้นหรือยาวขึ้นอยู่กับลักษณะของพืชผล เช่น 1 ปี หรือ 3–5 ปี
ข้อควรระวัง: ระบุให้ชัดเจนว่าใครรับผิดชอบค่าบำรุงดิน น้ำ หรือภาษีที่ดิน

ตัวอย่างข้อความในสัญญา:

ผู้เช่าตกลงใช้ที่ดินเฉพาะเพื่อการเพาะปลูกข้าวในฤดูกาลเก็บเกี่ยวของปี 2568 เท่านั้น หากประสงค์จะต่อสัญญา จะต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 60 วัน

3. สัญญาเช่าที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจ

เหมาะสำหรับ: ร้านค้า โกดัง ปั๊มน้ำมัน หรือธุรกิจอื่น ๆ
ลักษณะ: มักมีการลงทุนก่อสร้างและขออนุญาตประกอบกิจการในพื้นที่นั้น ๆ ระยะเวลาจึงควรนานพอสมควร เช่น 10–30 ปี
ข้อควรระวัง: ระบุเงื่อนไขการยกเลิก การต่ออายุ การถ่ายโอนสิทธิ์ในกรณีที่ขายกิจการ

ตัวอย่างข้อความในสัญญา:

ผู้เช่ามีสิทธิใช้พื้นที่ขนาด 400 ตารางวา เพื่อก่อสร้างร้านอาหารและดำเนินธุรกิจเป็นระยะเวลา 15 ปี โดยผู้ให้เช่าจะไม่เข้ามาแทรกแซงการบริหารงาน ยกเว้นในกรณีผิดสัญญา

4. สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น (รายเดือนหรือรายปี)

เหมาะสำหรับ: ผู้เช่าที่ใช้พื้นที่ชั่วคราว เช่น สำหรับกิจกรรมจัดงาน การเก็บของ การตั้งตลาดนัด
ลักษณะ: ระยะเวลาเช่าสั้น เช่น 1 เดือน, 6 เดือน, 1 ปี
ข้อควรระวัง: ต้องระบุเงื่อนไขการยกเลิกให้ชัดเจน เช่น แจ้งล่วงหน้า 15 วัน หรือไม่มีการคืนเงินมัดจำในกรณีใดบ้าง

ตัวอย่างข้อความในสัญญา:

สัญญานี้มีระยะเวลา 6 เดือน นับตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2568 ถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2568 โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท และเรียกเก็บเงินประกันความเสียหายจำนวน 10,000 บาท

เอกสารประกอบที่ควรมีแนบสัญญาเช่าที่ดิน

• ภาพถ่ายสภาพพื้นที่ก่อนเช่า
• สำเนาโฉนดที่ดิน
• แผนที่/ผังที่ดินแนบ
• สำเนาบัตรประชาชน/นิติบุคคลของคู่สัญญา
• ใบอนุญาตประกอบการ (กรณีใช้เพื่อธุรกิจ)

ข้อแตกต่างระหว่าง “สัญญาเช่าที่ดิน” กับ “การให้เช่าช่วง”

“สัญญาเช่าที่ดิน” หมายถึง ข้อตกลงที่เจ้าของที่ดิน (ผู้ให้เช่า) ยินยอมให้บุคคลหนึ่ง (ผู้เช่า) เข้ามาใช้สิทธิ์ในที่ดินของตนชั่วคราว โดยมีการตกลงกันในเรื่องระยะเวลา ค่าเช่า และเงื่อนไขต่างๆ ตามที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งมักจะมีวัตถุประสงค์เช่น การอยู่อาศัย การเพาะปลูก หรือการประกอบธุรกิจ

ในขณะที่ “การให้เช่าช่วง” คือ การที่ผู้เช่าซึ่งได้สิทธิ์ในการใช้ที่ดินตามสัญญาเช่าหลักนั้น นำสิทธิ์บางส่วนหรือทั้งหมดไปให้บุคคลที่สามใช้ต่อ โดยมีการเรียกเก็บค่าเช่าเพิ่มเติม ซึ่งถือเป็น “ผู้เช่าช่วง” การกระทำเช่นนี้สามารถกระทำได้ ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมอย่างชัดเจนจากผู้ให้เช่าเดิม และต้องมีการระบุไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน หากไม่มีการอนุญาต การให้เช่าช่วงอาจถูกตีความว่าเป็นการละเมิดสัญญา และอาจทำให้สัญญาถูกยกเลิกหรือฟ้องร้องได้ในภายหลัง

สรุปข้อแตกต่างที่สำคัญ:

• สัญญาเช่าที่ดิน: เป็นข้อตกลงโดยตรงระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่า
• การเช่าช่วง: เป็นการส่งต่อสิทธิ์ในการเช่าที่ดินให้บุคคลที่สาม โดยไม่ได้มีข้อตกลงโดยตรงกับเจ้าของที่ดิน (หากไม่ได้รับอนุญาต)

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเช่าที่ดิน

การเช่าที่ดินในประเทศไทยอยู่ภายใต้การควบคุมของกฎหมายหลายฉบับ โดยเฉพาะในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งมีบทบัญญัติชัดเจนเพื่อคุ้มครองทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า ตัวอย่างกฎหมายสำคัญที่เกี่ยวข้อง ได้แก่:

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537–571: ว่าด้วยเรื่อง “สัญญาเช่า” กำหนดสิทธิและหน้าที่ของทั้งสองฝ่าย เช่น การส่งมอบทรัพย์สิน การชำระค่าเช่า การบำรุงรักษา การสิ้นสุดสัญญา เป็นต้น
• การเช่าที่ดินเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ตามกฎหมายกำหนด หากไม่จดทะเบียน สัญญาจะมีผลใช้บังคับได้เพียง 3 ปี แม้จะระบุในสัญญาว่านานกว่านั้น
• ภาษีจากค่าเช่า: รายได้จากการให้เช่าที่ดินถือเป็นรายได้ตามกฎหมายภาษีเงินได้ หากเจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดา จะต้องนำรายได้นี้ไปรวมคำนวณภาษีประจำปี หากเป็นนิติบุคคลจะอยู่ภายใต้กฎหมายภาษีนิติบุคคล

ผลกระทบจากการไม่ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร

แม้ว่าสัญญาเช่าจะสามารถทำด้วยวาจาได้ตามกฎหมาย (หากไม่เกิน 3 ปี) แต่การไม่มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรอาจนำไปสู่ปัญหาและความเสี่ยงต่างๆ เช่น:

• ไม่สามารถบังคับสิทธิในกรณีมีข้อพิพาท: หากเกิดกรณีผู้ให้เช่าเปลี่ยนใจ ไม่ยอมให้เช่าต่อ หรือเรียกคืนที่ดิน ผู้เช่าจะไม่สามารถฟ้องร้องหรืออ้างสิทธิ์ใดๆ ได้ หากไม่มีเอกสารยืนยัน
• ในกรณีผู้ให้เช่าเสียชีวิต: หากไม่มีสัญญาอย่างเป็นทางการ ทายาทของผู้ให้เช่าอาจไม่ยอมรับสิทธิของผู้เช่าเดิม ทำให้เกิดการยึดคืนที่ดิน
• สิทธิของผู้เช่าขาดความคุ้มครอง: เช่น ไม่มีสิทธิ์ต่อรองเรื่องค่าเช่าหรือการปรับปรุงที่ดิน หากไม่ได้ตกลงกันไว้ชัดเจน

การทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่เพียงแต่เป็นการคุ้มครองสิทธิ แต่ยังเป็นหลักฐานสำคัญที่ช่วยลดปัญหาในอนาคต

บทวิเคราะห์กรณีตัวอย่าง

เพื่อให้เข้าใจผลกระทบจากการไม่มีสัญญาเช่าที่ดินที่เป็นลายลักษณ์อักษร ลองพิจารณากรณีตัวอย่างต่อไปนี้:

กรณีของนาย ก. และนาย ข.
นาย ก. เช่าที่ดินจากนาย ข. ด้วยสัญญาปากเปล่า (ไม่มีเอกสาร) เพื่อปลูกบ้านอยู่เป็นเวลา 5 ปี โดยตกลงกันด้วยวาจาว่าจะเช่าระยะยาว แต่ไม่ได้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการต่ออายุ หรือสิทธิ์ของผู้เช่าหลังครบกำหนด

เมื่อครบ 5 ปี นาย ข. ปฏิเสธที่จะต่อสัญญา และขอให้นาย ก. รื้อถอนบ้านออกจากที่ดินทันที นาย ก. พยายามเรียกร้องสิทธิ์และอ้างว่าลงทุนสร้างบ้านไปแล้ว แต่ไม่สามารถใช้เอกสารใดเป็นหลักฐานได้ ทำให้ไม่สามารถดำเนินการทางกฎหมายได้ และจำเป็นต้องย้ายออกโดยไม่มีค่าชดเชย

บทเรียนจากกรณีนี้:

• ไม่ควรเช่าที่ดินด้วยวาจาโดยเด็ดขาด
• ควรจัดทำสัญญาเช่าให้ครบถ้วน และหากระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
• ระบุเงื่อนไขต่างๆ ให้ชัดเจน เช่น การต่ออายุสัญญา, การปรับปรุงที่ดิน, สิทธิ์การครอบครองสิ่งปลูกสร้าง