สัญญาเช่าช่วงคืออะไร กฎหมาย ข้อควรระวัง และวิธีทำสัญญาอย่างถูกต้อง

การเช่าบ้านหรือเช่าคอนโดเป็นเรื่องที่เราพบเห็นได้ทั่วไป แต่หลายครั้งผู้เช่าอาจไม่ได้ใช้ทรัพย์สินนั้นเองทั้งหมด และต้องการ ปล่อยเช่าต่อให้ผู้อื่น ซึ่งในทางกฎหมายเรียกว่า “การเช่าช่วง” (Sublease) การทำเช่าช่วงไม่ใช่เรื่องผิด แต่ต้องทำให้ถูกต้องตามกฎหมายและตามเงื่อนไขของสัญญาเช่า มิฉะนั้นอาจนำไปสู่การผิดสัญญา ฟ้องร้อง หรือถูกบอกเลิกสัญญาได้

บทความนี้จะอธิบายอย่างละเอียดเกี่ยวกับสัญญาเช่าช่วง ตั้งแต่ความหมาย กฎหมายที่เกี่ยวข้อง สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา ข้อควรระวัง ไปจนถึงตัวอย่างวิธีทำสัญญาเช่าช่วงที่ถูกต้อง

สัญญาเช่าช่วงคืออะไร?

สัญญาเช่าช่วงคือการที่ผู้เช่าทรัพย์สิน (ไม่ว่าจะเป็นห้องพัก บ้าน หรือคอนโด) ทำการปล่อยให้บุคคลที่สามเช่าต่อ โดยที่ผู้เช่าหลักยังคงมีสัญญาเช่ากับเจ้าของบ้านอยู่

📌 กล่าวคือ ผู้ให้เช่า → ผู้เช่าหลัก → ผู้เช่าช่วง

ผู้เช่าหลักจะกลายเป็น ผู้ให้เช่าต่อ ในความสัมพันธ์ใหม่กับผู้เช่าช่วง แต่ยังต้องรับผิดชอบต่อเจ้าของบ้านในฐานะผู้เช่าตามสัญญาเดิมอยู่เช่นเดิม

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าช่วง

สัญญาเช่าช่วงอยู่ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 – 571 โดยมีสาระสำคัญดังนี้

• มาตรา 544: การเช่าทรัพย์คือสัญญาที่เจ้าของยินยอมให้ผู้อื่นใช้ทรัพย์สินชั่วคราว โดยมีค่าตอบแทน
• มาตรา 544 วรรคสอง: การเช่าช่วงทำได้ แต่ต้องไม่ขัดกับสัญญาเช่าหลัก
• หากสัญญาเช่าหลักระบุห้ามเช่าช่วง แต่ผู้เช่าหลักทำการเช่าช่วงโดยไม่ขออนุญาต ถือเป็นการผิดสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้

สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาในสัญญาเช่าช่วง

1. เจ้าของบ้าน (ผู้ให้เช่าเดิม)

• มีสิทธิบังคับตามสัญญากับผู้เช่าหลักเท่านั้น
• หากผู้เช่าหลักผิดสัญญา เช่น ไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของบ้านมีสิทธิบอกเลิกสัญญา

2. ผู้เช่าหลัก

• ต้องรับผิดชอบต่อเจ้าของบ้านตามสัญญาเดิม
• มีสิทธิปล่อยเช่าช่วง หากสัญญาอนุญาตหรือได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษร
• ต้องรับผิดชอบหากผู้เช่าช่วงทำผิด เช่น ทำห้องเสียหาย หรือไม่จ่ายค่าเช่า

3. ผู้เช่าช่วง

• มีสิทธิใช้ทรัพย์สินตามที่ตกลงกับผู้เช่าหลัก
• ต้องจ่ายค่าเช่าแก่ผู้เช่าหลัก ไม่ใช่เจ้าของบ้าน
• ไม่มีสิทธิเรียกร้องใด ๆ โดยตรงต่อเจ้าของบ้าน

ข้อควรระวังในการทำสัญญาเช่าช่วง

1. ตรวจสอบสัญญาเช่าหลักก่อน
   • หากสัญญาห้ามเช่าช่วง ต้องขออนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษร มิฉะนั้นเสี่ยงผิดสัญญา
2. ความรับผิดของผู้เช่าหลัก
   • แม้จะมีผู้เช่าช่วง แต่ผู้เช่าหลักยังคงรับผิดต่อเจ้าของบ้านเต็มจำนวน
3. สิทธิของผู้เช่าช่วงมีจำกัด
   • หากสัญญาเช่าหลักสิ้นสุดลง สัญญาเช่าช่วงจะสิ้นสุดลงด้วย แม้ว่าผู้เช่าช่วงจะจ่ายเงินครบถ้วนแล้วก็ตาม
4. ค่าเช่าและเงินประกัน
   • ผู้เช่าหลักต้องกำหนดให้ชัดเจนว่า ผู้เช่าช่วงต้องวางเงินประกันหรือไม่ และจะคืนอย่างไร
5. การใช้ทรัพย์สินผิดประเภท
   • เช่น เช่าคอนโดอยู่อาศัย แต่ผู้เช่าช่วงนำไปทำธุรกิจโฮสเทล อาจทำให้ผิดกฎหมู่บ้านหรือกฎหมายอื่น ๆ

ตัวอย่างเงื่อนไขในสัญญาเช่าช่วง

1. รายละเอียดคู่สัญญา (ชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประชาชน)
2. รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า เช่น ห้องเลขที่ ขนาด อาคาร
3. ระยะเวลาเช่าและค่าเช่า
4. เงื่อนไขการใช้ทรัพย์สิน เช่น ห้ามดัดแปลง ตกแต่ง หรือนำไปทำธุรกิจที่ผิดกฎหมาย
5. เงื่อนไขการวางเงินประกันและการคืนเงิน
6. ข้อกำหนดเรื่องการบอกเลิกสัญญา
7. ข้อกำหนดหากผู้เช่าช่วงทำผิด ผู้เช่าหลักต้องรับผิดชอบต่อเจ้าของบ้าน

ตัวอย่างสถานการณ์จริง

• กรณีที่ 1: ผู้เช่าหลักทำสัญญากับเจ้าของบ้าน 1 ปี แต่ผ่านไป 6 เดือนต้องย้ายงาน เลยปล่อยเช่าช่วง หากสัญญาเดิมไม่ห้าม ก็สามารถทำได้โดยทำสัญญาเช่าช่วงใหม่กับผู้เช่าช่วง
• กรณีที่ 2: ผู้เช่าช่วงทำห้องเสียหาย เจ้าของบ้านมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้เช่าหลัก ไม่ใช่ผู้เช่าช่วง
• กรณีที่ 3: เจ้าของบ้านบอกเลิกสัญญาเพราะผู้เช่าหลักผิดนัดชำระค่าเช่า แม้ผู้เช่าช่วงจ่ายค่าเช่าให้ครบ แต่ก็ต้องออกจากห้องเพราะสิทธิสิ้นสุดตามสัญญาเดิม

เคล็ดลับการทำสัญญาเช่าช่วงให้ปลอดภัย

• ทำเป็น ลายลักษณ์อักษร ทุกครั้ง
• ระบุรายละเอียดและเงื่อนไขชัดเจน
• ขออนุญาตเจ้าของบ้านเป็นเอกสารก่อนทำสัญญา
• ตรวจสอบผู้เช่าช่วงให้มั่นใจว่ามีความรับผิดชอบ
• เก็บหลักฐานการจ่ายค่าเช่าและการสื่อสารทุกครั้ง

สรุป

สัญญาเช่าช่วง เป็นเรื่องที่สามารถทำได้ตามกฎหมาย แต่ต้องไม่ขัดต่อสัญญาเช่าหลัก และผู้เช่าหลักยังคงต้องรับผิดชอบต่อเจ้าของบ้านอย่างเต็มที่ ผู้เช่าช่วงมีสิทธิใช้งานตามสัญญาใหม่ แต่สิทธิของเขาจะสิ้นสุดทันทีหากสัญญาเช่าหลักถูกยกเลิก

ดังนั้น ไม่ว่าจะเป็นผู้ให้เช่า ผู้เช่าหลัก หรือผู้เช่าช่วง ทุกฝ่ายควรทำสัญญาอย่างรอบคอบ ตรวจสอบรายละเอียดทางกฎหมาย และทำเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต