สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด คืออะไร? ทำไมต้องทำให้รัดกุม

การซื้อขายคอนโดมิเนียมไม่ใช่แค่การโอนกรรมสิทธิ์แล้วจบ เพราะ “สัญญาจะซื้อจะขาย” คือเอกสารสำคัญที่มีผลทางกฎหมาย ซึ่งจะเป็นหลักฐานยืนยันการตกลงระหว่าง “ผู้ซื้อ” และ “ผู้ขาย” ว่าทั้งสองฝ่ายมีเจตนาจะซื้อขายกันจริง

แต่ในความเป็นจริง หลายคนกลับละเลย หรือเซ็นสัญญาโดยไม่เข้าใจเงื่อนไข ทำให้เกิดปัญหาภายหลัง เช่น คอนโดไม่สร้างเสร็จตามกำหนด โครงการเปลี่ยนสเปกวัสดุ หรือแม้แต่ผู้ซื้อถูกริบเงินจองเพราะผิดสัญญา

ดังนั้นก่อนจะลงนาม ควรทำความเข้าใจให้ชัดเจนว่า “สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด” มีองค์ประกอบอะไรบ้าง และควรระวังเรื่องใดเพื่อป้องกันความเสียหาย

📄 สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด คืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด (Sale and Purchase Agreement: SPA)
คือ ข้อตกลงล่วงหน้า ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ที่กำหนดรายละเอียดการซื้อขายคอนโด เช่น ราคาซื้อขาย กำหนดการชำระเงิน เงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ และข้อผูกพันของแต่ละฝ่าย

โดยทั่วไปจะเกิดขึ้นใน 2 กรณีหลัก

1. คอนโดที่ยังไม่สร้างเสร็จ (Pre-sale)
2. คอนโดมือสอง (Resale)

ทั้งสองกรณีต้องมีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร เพราะจะใช้เป็นหลักฐานยืนยันเจตนาและรายละเอียดทางกฎหมาย

🧱 ทำไมสัญญาจะซื้อจะขายถึงสำคัญ

1. เป็นหลักฐานทางกฎหมาย
   หากมีข้อพิพาท เช่น คอนโดสร้างล่าช้า หรือไม่ตรงตามแบบ สัญญาคือเอกสารอ้างอิงสำคัญในชั้นศาล
2. ช่วยป้องกันการเปลี่ยนแปลงสเปกโดยพลการ
   ผู้ขายไม่สามารถเปลี่ยนวัสดุหรือขนาดห้องได้หากไม่เป็นไปตามสัญญา
3. ควบคุมเงื่อนไขการชำระเงิน
   ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถวางแผนทางการเงินได้ชัดเจน และรู้ว่าต้องชำระเมื่อใด
4. ลดความเสี่ยงจากการถูกหลอกหรือยึดเงินจอง
   เพราะหากมีสัญญาชัดเจน จะสามารถใช้ต่อสู้ทางกฎหมายได้

📑 รายละเอียดที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

1. ข้อมูลผู้ซื้อและผู้ขาย
   ระบุชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประชาชน / เลขนิติบุคคลให้ครบ
2. รายละเอียดห้องชุด
   หมายเลขห้อง ชั้น พื้นที่ใช้สอย ขนาด (ตร.ม.) และรายละเอียดส่วนกลาง
3. ราคาซื้อขายและเงื่อนไขการชำระเงิน
   • ราคาทั้งหมด
   • จำนวนเงินจอง
   • เงินดาวน์และงวดผ่อน
   • วันที่โอนกรรมสิทธิ์
4. สิ่งที่ผู้ขายต้องส่งมอบ
   เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ หรือวัสดุตามแบบในใบแนบ
5. กำหนดวันส่งมอบห้อง
   ระบุวันเดือนปีให้แน่ชัด พร้อมเงื่อนไขกรณีโครงการล่าช้า
6. การผิดสัญญาและบทลงโทษ
   • หากผู้ซื้อไม่ชำระเงินตรงเวลา
   • หากผู้ขายไม่ส่งมอบห้องตามกำหนด
   • เงื่อนไขการยกเลิกสัญญา
7. ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์
   ระบุชัดว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าภาษี หรือค่าส่วนกลางล่วงหน้า
8. การรับประกันหลังโอน
   เช่น รับประกันงานโครงสร้าง 5 ปี งานตกแต่ง 1 ปี

⚖️ ข้อควรระวังในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย

1. อ่านทุกข้ออย่างละเอียดก่อนเซ็น
   อย่ารีบ เพราะบางโครงการอาจซ่อนเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรม เช่น การเปลี่ยนสเปกวัสดุ หรือการไม่คืนเงินจอง
2. ตรวจสอบเอกสารแนบให้ครบ
   เช่น แบบแปลนห้อง ภาพวัสดุ เฟอร์นิเจอร์ที่ระบุในโปรโมชั่น
3. ขอเวลาปรึกษาทนายก่อนลงนาม
   โดยเฉพาะคอนโดราคาสูง หรือโครงการที่มีเงื่อนไขซับซ้อน
4. เก็บหลักฐานการชำระเงินทุกงวด
   เช่น ใบเสร็จโอนเงิน จดหมายยืนยันจากโครงการ

🏢 ตัวอย่างสถานการณ์จริง

“คุณบี” ซื้อคอนโดพรีเซลล์ราคา 2.8 ล้านบาท
โครงการกำหนดส่งมอบในเดือนมิถุนายน 2568 แต่เมื่อถึงเวลา คอนโดยังสร้างไม่เสร็จ และไม่มีการแจ้งเลื่อนอย่างเป็นทางการ

เมื่อคุณบีนำสัญญามาตรวจ พบว่าไม่มีระบุ “ค่าปรับกรณีส่งมอบล่าช้า” จึงไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้เต็มจำนวน

กรณีนี้เกิดจากการเซ็นสัญญาโดยไม่ตรวจเนื้อหาให้ละเอียด ซึ่งเป็นปัญหาที่พบบ่อยมาก

🏛️ กฎหมายเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2555
กำหนดให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ขายห้องชุดต้องใช้ “แบบสัญญามาตรฐาน” ที่ได้รับอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)

หากโครงการใช้สัญญาที่ไม่เป็นไปตามแบบมาตรฐาน ถือว่า “ไม่เป็นธรรม” และผู้บริโภคสามารถร้องเรียนได้

📋 เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย

✅ ตรวจสอบชื่อผู้ขายตรงกับใบอนุญาตโครงการ
✅ ดูราคาขายและโปรโมชั่นในโบรชัวร์ว่าตรงกับสัญญา
✅ เช็กแผนผังห้องและวัสดุที่แนบ
✅ ตรวจสอบกำหนดโอนและเงื่อนไขการคืนเงิน
✅ ดูชื่อผู้รับผิดชอบค่าโอนและค่าส่วนกลาง
✅ ตรวจสอบข้อกำหนดเรื่องการยกเลิกสัญญา

💬 สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมือสอง

ต่างจากคอนโดพรีเซลล์ตรงที่ไม่มีหน่วยงานควบคุมแบบฟอร์มสัญญา ดังนั้นผู้ซื้อควร

• ตรวจสอบกรรมสิทธิ์จากโฉนดห้องชุด
• ดูเอกสารหนี้สิน เช่น ภาระจำนองกับธนาคาร
• ทำสัญญาโอนแบบมีพยาน หรือให้ทนายร่างให้เพื่อป้องกันปัญหา

📊 สรุปข้อดี-ข้อเสีย

ประเด็น	ข้อดี	ข้อควรระวัง
สัญญามาตรฐาน	ปกป้องสิทธิผู้บริโภค	ต้องอ่านให้ครบทุกหน้า
คอนโดพรีเซลล์	จองง่าย ผ่อนดาวน์น้อย	เสี่ยงสร้างล่าช้า
คอนโดมือสอง	เห็นของจริงก่อนซื้อ	ไม่มีแบบสัญญามาตรฐาน

💬 บทสรุป

“สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด” คือหัวใจของการลงทุนและการอยู่อาศัยในระยะยาว
ผู้ซื้อทุกคนควรใช้เวลาอ่านให้ละเอียด ไม่ควรเซ็นตามคำพูดของเซลล์โดยไม่ตรวจสอบเนื้อหา

จุดสำคัญคือ

• ตรวจสอบแบบแปลน วัสดุ และสิ่งที่โครงการต้องส่งมอบ
• ระบุวันโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน
• ทำเอกสารทุกขั้นตอนเป็นลายลักษณ์อักษร

เพราะเมื่อเกิดปัญหา เอกสารคือสิ่งเดียวที่จะปกป้องสิทธิ์ของคุณได้