หลายครอบครัวเมื่อเวลาผ่านไป มักพบว่าพื้นที่ใช้สอยของบ้านไม่เพียงพอสำหรับสมาชิก เช่น ต้องการบ้านหลังใหม่สำหรับลูก ๆ ที่โตขึ้น หรืออยากแยกครัวและพื้นที่ทำงานออกจากตัวบ้านเดิม คำถามที่มักเกิดขึ้นคือ การสร้างบ้านเพิ่มในที่ดินเดิม ต้องขออนุญาตก่อสร้างหรือไม่ คำตอบคือ “ต้อง” ในหลายกรณี และควรเข้าใจกฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อนลงมือ
เหตุผลที่ต้องขออนุญาตก่อสร้าง
ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม การก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ยกเว้นอาคารบางประเภทที่กฎหมายยกเว้น เช่น อาคารชั่วคราวหรือสิ่งปลูกสร้างขนาดเล็ก
กรณีสร้างบ้านเพิ่ม แม้จะอยู่ในที่ดินของตัวเอง แต่การปลูกสร้างถือเป็น “อาคารใหม่” หากไม่มีการขออนุญาต อาจถูกสั่งระงับการก่อสร้าง ปรับเงิน หรือแม้กระทั่งถูกสั่งรื้อถอน
ขั้นตอนการขออนุญาตสร้างบ้านเพิ่ม
- ตรวจสอบโฉนดและผังเมือง
- ต้องมั่นใจว่าที่ดินมีเอกสารสิทธิถูกต้อง
- ตรวจสอบผังเมืองว่าพื้นที่อยู่ในเขตที่อนุญาตให้ก่อสร้างบ้านพักอาศัย
- จัดทำแบบแปลนบ้าน
- ต้องมีวิศวกรหรือสถาปนิกผู้ได้รับใบอนุญาตออกแบบและลงนามในแบบแปลน
- ยื่นคำขอที่สำนักงานเขตหรือ อบต.
- ยื่นแบบฟอร์มคำขออนุญาตก่อสร้างพร้อมแนบเอกสาร เช่น โฉนดที่ดิน สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และแบบแปลน
- รอการตรวจสอบและอนุมัติ
- เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบความถูกต้อง ใช้เวลาประมาณ 45–60 วัน
- เริ่มก่อสร้างได้เมื่อได้รับใบอนุญาต
เงื่อนไขและข้อจำกัดที่ควรรู้
- ระยะร่นอาคาร: ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินตามกฎหมาย เช่น อย่างน้อย 2 เมตรในกรณีอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร
- พื้นที่ว่างรอบอาคาร: ต้องเว้นเพื่อความปลอดภัยและการระบายอากาศ
- ความสูงของอาคาร: ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดผังเมืองในพื้นที่
- การเว้นระยะห่างจากสายไฟแรงสูงหรือสาธารณูปโภค: ต้องปฏิบัติตามระเบียบการไฟฟ้าและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
ถ้าไม่ขออนุญาตจะเกิดอะไรขึ้น?
การสร้างบ้านเพิ่มโดยไม่ขออนุญาตอาจมีผลดังนี้
- ถูกเจ้าหน้าที่สั่งหยุดก่อสร้างทันที
- เสียค่าปรับตามกฎหมาย คิดเป็นรายวันจนกว่าจะดำเนินการถูกต้อง
- ในบางกรณีอาจถูกสั่งรื้อถอนอาคาร
- ส่งผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์หรือการจำนองในอนาคต เพราะธนาคารจะไม่รับอาคารที่ไม่มีใบอนุญาต
สร้างบ้านเพิ่มเล็กน้อย ต้องขอหรือไม่?
บางคนสงสัยว่าหากสร้างเพียงห้องเล็ก ๆ หรือสิ่งปลูกสร้างไม่กี่ตารางเมตร ต้องขออนุญาตหรือไม่ กฎหมายระบุว่า หากเป็นการก่อสร้างที่ไม่เข้าข่าย “อาคาร” เช่น ศาลาพักเล็ก ๆ ขนาดไม่เกินที่กฎหมายกำหนด อาจไม่ต้องขออนุญาต แต่หากเป็นบ้านหลังเล็กที่มีผนัง หลังคา และใช้เป็นที่อยู่อาศัย ต้องถือว่าเป็น “อาคาร” และต้องขออนุญาตเสมอ
ข้อควรระวังในการสร้างบ้านเพิ่ม
- เลือกผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีประสบการณ์และเชื่อถือได้
- ตรวจสอบว่าสามารถวางระบบไฟฟ้าและประปาได้ตามมาตรฐาน
- คำนึงถึงผลกระทบต่อเพื่อนบ้าน เช่น แสงแดด ลม กลิ่น หรือเสียงรบกวน
- วางแผนการใช้พื้นที่ในอนาคต เพื่อป้องกันปัญหาการต่อเติมซ้ำ ๆ
เคล็ดลับสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างบ้านเพิ่ม
- วางงบประมาณล่วงหน้า: ควรเผื่องบประมาณ 10–15% สำหรับค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น
- ใช้วัสดุที่กลมกลืนกับบ้านเดิม: เพื่อให้บ้านใหม่และบ้านเก่าเข้ากันอย่างลงตัว
- ปรึกษาสถาปนิกหรือวิศวกร: เพื่อให้มั่นใจว่าโครงสร้างแข็งแรงและปลอดภัย
สรุป
การสร้างบ้านเพิ่มในที่ดินเดิม แม้จะเป็นพื้นที่ของเราเอง แต่กฎหมายกำหนดให้ต้องขออนุญาตก่อสร้างทุกครั้ง การดำเนินการตามขั้นตอนจะช่วยป้องกันปัญหาทางกฎหมาย และทำให้บ้านที่สร้างขึ้นถูกต้อง ปลอดภัย และสามารถโอนหรือทำธุรกรรมได้ในอนาคต หากคุณมีแผนสร้างบ้านเพิ่มในที่ดิน ควรเริ่มจากการศึกษากฎหมาย ตรวจสอบผังเมือง และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้ทุกอย่างราบรื่น
