วิธีคิด Yield ค่าเช่า คำนวณผลตอบแทนจากอสังหาฯ แบบเข้าใจง่าย

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือคอนโดปล่อยเช่า กำลังได้รับความนิยมมากขึ้น เพราะให้รายได้ต่อเนื่องระยะยาว
แต่ก่อนจะตัดสินใจซื้อเพื่อปล่อยเช่า สิ่งสำคัญที่นักลงทุนควรรู้คือ “Yield” หรือ ผลตอบแทนจากค่าเช่า ซึ่งเป็นตัวชี้วัดว่า “คุ้มค่าหรือไม่”

📊 Yield คืออะไร?

Yield (ยีลด์) หมายถึง อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนต่อปี
ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ผลตอบแทนที่ได้จากค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาทรัพย์สิน

💡 พูดง่าย ๆ คือ
“ปล่อยเช่าคอนโดแล้วได้เงินเทียบเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ”

📈 สูตรคำนวณ Yield ค่าเช่า

🧮 สูตรพื้นฐาน

สูตร:Gross Yield=รายได้ค่าเช่าต่อปีราคาทรัพย์สิน×100Gross Yield=ราคาทรัพย์สินรายได้ค่าเช่าต่อปี​×1

🏘️ ตัวอย่างการคำนวณ

สมมติคุณซื้อคอนโดราคา 2,000,000 บาท
และปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท

รายได้ค่าเช่าต่อปี = 10,000 × 12 = 120,000 บาท

Yield = (120,000 ÷ 2,000,000) × 100 = 6% ต่อปี

นั่นหมายความว่าคุณจะได้ผลตอบแทนปีละ 6% จากราคาทรัพย์สิน

⚙️ ประเภทของ Yield ที่ควรรู้

1. Gross Yield (ยีลด์ขั้นต้น)

คือผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่าย เช่น ภาษี ค่าบำรุง หรือค่าส่วนกลาง

สูตร:Gross Yield=รายได้ค่าเช่าต่อปีราคาทรัพย์สิน×100Gross Yield=ราคาทรัพย์สินรายได้ค่าเช่าต่อปี​×100

2. Net Yield (ยีลด์สุทธิ)

คือผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด เช่น

• ค่าส่วนกลาง
• ค่าซ่อมแซม
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
• ค่าบริหารจัดการ

สูตร:Net Yield=รายได้สุทธิต่อปีราคาทรัพย์สิน×100Net Yield=ราคาทรัพย์สินรายได้สุทธิต่อปี​×100

⚖️ ตัวอย่าง:
หากรายได้ค่าเช่าปีละ 120,000 บาท
แต่มีค่าใช้จ่าย 20,000 บาท
รายได้สุทธิคือ 100,000 บาท → Net Yield = 5%

📉 ปัจจัยที่มีผลต่อ Yield ค่าเช่า

1. ทำเลที่ตั้ง
   • ใกล้รถไฟฟ้า มหาวิทยาลัย หรือออฟฟิศ มัก Yield สูงกว่า
2. ราคาซื้อ
   • ถ้าซื้อราคาต่ำกว่าตลาด จะได้ผลตอบแทนต่อปีสูงขึ้น
3. อัตราการเช่า (Occupancy Rate)
   • หากห้องว่างนาน ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีก็ลดลง
4. สภาพห้องและการตกแต่ง
   • ห้องที่ตกแต่งครบพร้อมอยู่ มักปล่อยเช่าได้ราคาและเร็วกว่า

🏦 Yield ที่ดีควรอยู่ที่เท่าไหร่?

โดยทั่วไป

• คอนโดใน กรุงเทพฯ จะมี Yield เฉลี่ย 4–6% ต่อปี
• ต่างจังหวัดหรือทำเลที่ราคาทรัพย์ต่ำกว่า อาจได้สูงถึง 7–8% ต่อปี

📍แต่ต้องพิจารณาความเสี่ยง เช่น ความต้องการเช่าจริง และแนวโน้มราคาขายในอนาคต

💡 เคล็ดลับเพิ่ม Yield ค่าเช่า

• ปรับตกแต่งห้องให้น่าอยู่ ลงทุนเล็กน้อยแต่เพิ่มค่าเช่าได้มาก
• หาผู้เช่าระยะยาว เพื่อลดช่วงเวลาห้องว่าง
• ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะกับตลาด
• ทำการตลาดผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย

🧭 สรุป

การรู้ วิธีคิด Yield ค่าเช่า คือก้าวแรกของการลงทุนอสังหาฯ ที่มีประสิทธิภาพ
เพราะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ว่า “ทรัพย์นั้นคุ้มค่าต่อการลงทุนหรือไม่”
และยังช่วยวางแผนรายได้ระยะยาวอย่างมั่นคง

“เข้าใจ Yield วันนี้ เพื่อสร้างอิสรภาพทางการเงินในวันหน้า” 💰