ปี 2568 อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอยู่ในระดับที่ทยอยเพิ่มขึ้นตามการปรับดอกเบี้ยนโยบาย ทำให้ผู้กู้บ้านที่ผ่อนมาแล้วหลายปีอาจพิจารณารีไฟแนนซ์เพื่อลดภาระดอกเบี้ยลง โดยธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเสนอเงื่อนไขโปรโมชั่นดอกเบี้ยพิเศษในช่วง 1-3 ปีแรกและมีโครงการคุ้มครองต่างๆ เพื่อดึงดูดลูกค้า ก่อนตัดสินใจควรเปรียบเทียบทั้งอัตราดอกเบี้ย ช่วงโปรและหลังโปร รวมถึงค่าธรรมเนียมและคุณสมบัติผู้ขอกู้ ดังตารางด้านล่าง
ตารางอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารไหนดี 2568
| ธนาคาร | อัตราดอกเบี้ยปีที่ 1-3 (โปรโมชั่น) | หลังปีที่ 3 (MRR–x) | ค่าธรรมเนียมหลัก ๆ | คุณสมบัติเด่น | โปรโมชั่นพิเศษ |
|---|---|---|---|---|---|
| กรุงเทพ (BBL) | ปรับลด 3 ปีแรก: ปี 1 = 2.75%, ปี 2-3 = MRR–3.10% | ปี 4+ = MRR–1.50% | ค่าประเมินหลักทรัพย์ ~3,000 บาท (บางรายฟรี) ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ | รายได้ทั่วไป (ถึงอายุ 70 ปี) ผ่อนได้นานสูงสุด 30 ปี | ฟรีค่าประเมินหลักทรัพย์ (เมื่อทำประกัน MRTA) |
| กสิกรไทย (KBank) | ปี 1 = 1.99% ปี 2-3 = MRR–3.24% (ลูกค้าเงินเดือน KBank) | ปี 4+ = MRR–1.75% | ค่าจดจำนองฟรี 1% ของวงเงิน (สูงสุด 200,000 บาท) ค่าประเมิน ~3,000 บาท | รายได้ ≥ ~30,000 บาท/เดือน* ผ่อนได้สูงสุด 30 ปี (อายุ ≤ 70 ปี) | ฟรีค่าจดจำนอง 1% (ธนาคารออกให้) |
| กรุงไทย (KTB) | ปี 1 = 1.99% ปี 2-3 = 4.38% (วงเงิน <3 ลบ.) / 3.60% (วงเงิน ≥3 ลบ.) | ปี 4+ = MLR–0.90% | ค่าประเมิน ~3,000 บาท ค่าจดจำนอง 1% (ปกติ) | รายได้ทั่วไป (ธนาคารกำหนด) ผ่อนไม่เกิน 30 ปี | – |
| ไทยพาณิชย์ (SCB) | ปี 1 = 1.49% ปี 2-3 = MRR–2.39% | ปี 4+ = MRR–1.55% | ค่าประเมิน ~3,000 บาท ค่าจดจำนอง 1% (ปกติ) | บ้านหลังแรกวงเงินสูงสุด 100% (≤10 ล้านบาท) ผ่อน 30 ปี | – |
| ทีทีบี (TTB) | ดอกเบี้ยคงที่ 1–3 ปีแรก = 3.15% | ปี 4+ = MRR–1.78% | ฟรีค่าประเมินหลักทรัพย์ ค่าจดจำนอง 1% (ปกติ) | มีบัญชีเงินเดือนกับ ttb ผ่อนได้สูงสุด 35 ปี | ฟรีประกันอัคคีภัยและค่าประเมิน |
| ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) | ปี 1 = 1.79% ปี 2 = 2.80% ปี 3 = 3.50% | ปี 4+ = MRR–1.00% | ค่าประเมิน ~3,000 บาท (บางโครงการฟรี) ค่าจดจำนอง 1% (ลดเหลือ 0.01% ภายใต้มาตรการรัฐ) | รายได้ขั้นต่ำ 70,000 บาท/เดือน ผ่อนไม่เกิน 35 ปี | – |
| ยูโอบี (UOB) | ปี 1 = 4.35% (มี MRTA) / 4.55% (ไม่มี MRTA) | ปี 3+ = MRR–1.50% (≈6.975%) | ค่าสำรวจ/ประเมิน 3,210 บาท/แปลง ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน | รายได้ทั่วไป (ธนาคารกำหนด) ผ่อนได้สูงสุด 30 ปี | Cashback 2,500 บาทเมื่อสมัครรีไฟแนนซ์และจดจำนองกับ UOB |
*หมายเหตุ: เงื่อนไขรายได้ขั้นต่ำและอายุผู้กู้แตกต่างกันตามเกณฑ์ธนาคาร (โดยทั่วไปประมาณ 15,000–30,000 บาท/เดือน ขึ้นกับธนาคาร)สินเชื่อมีการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขอยู่เสมอ จึงควรตรวจสอบรายละเอียดกับธนาคารโดยตรง
ค่าธรรมเนียมสำคัญ
สำหรับการรีไฟแนนซ์ ผู้ขอกู้ต้องเสียค่าประเมินหลักทรัพย์ประมาณ 3,000–3,210 บาท (บางธนาคารยกเว้นค่าสำรวจหรือประเมินในช่วงโปรโมชั่น) และค่าจดจำนองปกติ 1% ของวงเงินกู้ (ตามราชการฯ) แต่ปัจจุบันมีมาตรการลดหย่อนเหลือ 0.01% ในบางกรณีที่ราคาบ้านไม่เกินกำหนด เช่น ธอส.นำมาตรการดังกล่าวมาบังคับใช้ ทำให้ค่าจดจำนองถูกมาก นอกจากนี้ธนาคารมักมีค่าทำสัญญา ซึ่งส่วนมากคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของวงเงิน (อาทิ 0.5–1%) แต่บางธนาคารอาจยกเว้นค่าธรรมเนียมธนาคาร เช่น KBank ฟรีค่าจดจำนอง 1% (สูงสุด 200,000), TTB ฟรีค่าประเมินและประกันภัย รวมถึงโปรโมชั่น cashback ต่างๆ เช่น UOB คืนเงิน 2,500 บาท เป็นต้น
คุณสมบัติผู้กู้
เงื่อนไขผู้ขอสินเชื่อแต่ละธนาคารจะมีความแตกต่าง เช่น หลายธนาคารกำหนดรายได้ขั้นต่ำที่ 15,000–30,000 บาท/เดือน (ขึ้นอยู่กับแต่ละแบรนด์) และอายุผู้กู้ไม่เกิน 60–70 ปีเมื่อผ่อนครบ ทั้งนี้ธนาคารมักจะให้วงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 100% ของราคาประเมินหลักประกัน (กรณีบ้านหลังแรกบางธนาคารให้ 100% ได้) และผ่อนได้นานสูงสุด 30–35 ปี สำหรับ ธอส.จะเน้นผู้กู้ที่มีรายได้สูง (≥70,000 บาท/เดือน) และบางธนาคารอาจกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น ต้องมีบัญชีเงินเดือนกับธนาคารนั้น เป็นต้น
การ รีไฟแนนซ์บ้าน จึงต้องพิจารณาเปรียบเทียบรายละเอียดจากหลายแหล่ง อาทิ อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย โปรโมชั่น แพ็กเกจประกัน และสิทธิประโยชน์ต่างๆ เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่เหมาะสมที่สุดสำหรับผู้กู้ โดยข้อมูลข้างต้นอ้างอิงจากประกาศธนาคารและสื่อออนไลน์ที่อัปเดตปี 2568
8 ขั้นตอนในการรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) ขอลดดอกเบี้ยบ้าน
- ติดต่อกับธนาคารเดิมเพื่อขอรายการสรุปยอดหนี้สินเชื่อบ้าน โดยค่าใช้จ่ายในขั้นนี้ขึ้นอยู่กับธนาคารนั้น ๆ บางธนาคารอาจไม่มีค่าใช้จ่าย
- หลังจากได้รายการยอดหนี้ที่ต้องการแล้วก็นำเอกสารดังกล่าวไปยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ (ในกรณีที่คุณพิจารณาแล้วว่าการรีเทนชั่นอาจจะคุ้มกว่าก็สามารถยื่นกับธนาคารเดิมได้)
- ไม่ต่างกับการกู้ซื้อบ้านที่เคยทำในช่วงแรก เจ้าหน้าที่จะต้องมาประเมินบ้านหรือทรัพย์สินที่เราต้องการรีไฟแนนซ์
- รอฟังผลการอนุมัติจากธนาคาร
- หากได้รับการอนุมัติสินเชื่อแล้ว เดินหน้าติดต่อกับธนาคารเก่านัดวันไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน นำเอกสารไปไถ่ถอนบ้านจากสินเชื่อเดิม คิดยอดที่ต้องจ่ายเป็นเงินต้นบวกดอกเบี้ย (นับจนถึงวันไถ่ถอน)
- ติดต่อกับธนาคารใหม่ที่ต้องการรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อทำสัญญาสินเชื่อใหม่ โดยนัดวันทำสัญญาและโอนบ้านที่ใช้จำนอง อย่าลืมนัดทั้ง 2 ธนาคารมาภายในวันเดียวกัน เพื่อชำระหนี้
- ไปที่สำนักงานที่ดิน ณ เขตที่ตั้งของทรัพย์สิน เพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีเจ้าหน้าที่จากทั้งสองธนาคารไปด้วย
- ขั้นตอนสุดท้าย มอบโฉนดที่ได้มาจากสำนักงานที่ดินให้กับธนาคารใหม่ เป็นอันเสร็จสิ้น
ข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้าน ขอลดดอกเบี้ยบ้าน
- ลดดอกเบี้ยที่ต้องเสีย ดอกเบี้ยที่ถูกลงถือเป็นประโยชน์หลักที่เห็นได้ชัดที่สุดหากอัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านของธนาคารใหม่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยของธนาคารเก่า เช่น สัญญาเดิมมีอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 6.5 แต่สัญญาใหม่มีอัตราดอกเบี้ยเพียงร้อยละ 3.5 เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องเสียต่อเดือนและดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญาก็จะลดลงตามไปด้วย
- หักเงินต้นได้มากขึ้น เมื่อภาระดอกเบี้ยน้อยลง ค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนก็จะถูกนำไปหักเงินต้นคงเหลือได้มากขึ้น ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในเดือนต่อไปก็จะลดลงอีก เช่น ผู้ขอสินเชื่อผ่อนบ้านเดือนละ 20,000 บาท ในสัญญาเดิมต้องหักดอกเบี้ย 12,000 บาท เหลือหักต้นเพียง 8,000 บาท แต่สัญญาใหม่หักดอกเบี้ย 7,000 บาท ก็จะเหลือหักต้นเพิ่มขึ้นเป็น 13,000 บาท เป็นต้น
- ค่าผ่อนบ้านที่น้อยลง สัญญาใหม่จะเป็นไปตามการประเมินจากธนาคารและตามการตกลงของผู้ขอสินเชื่อ ซึ่งอาจทำให้ค่าผ่อนบ้านในสัญญาใหม่ของผู้ขอสินเชื่อลดลง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยลดลงหรือการขยายระยะเวลาในสัญญาใหม่นานขึ้น เช่น สัญญาเก่าผ่อนเดือนละ 20,000 บาท เหลือ 25 ปี สัญญาใหม่ที่ขยายเวลาเป็น 30 ปีทำให้เหลือผ่อนเพียงเดือนละ 15,000 บาท เป็นต้น
