รีไฟแนนซ์บ้าน เสียค่าอะไรบ้าง? เจาะลึกค่าใช้จ่ายจริงที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจ

“รีไฟแนนซ์บ้าน” เป็นคำที่หลายคนคุ้นหู โดยเฉพาะผู้ที่กู้ซื้อบ้านหรือคอนโดไปแล้วหลายปี การรีไฟแนนซ์คือการเปลี่ยนแปลงสัญญากู้จากธนาคารเดิมไปยังธนาคารใหม่ (หรือเจรจาเงื่อนไขกับธนาคารเดิม) เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยต่ำลง ผ่อนสบายขึ้น และลดภาระในระยะยาว

แต่หลายคนอาจสงสัยว่า การรีไฟแนนซ์บ้านนั้นต้องเสียค่าอะไรบ้าง? เพราะแม้จะได้ดอกเบี้ยต่ำลง แต่หากค่าใช้จ่ายสูงเกินไป อาจไม่คุ้มค่า การตัดสินใจรีไฟแนนซ์จึงควรมีข้อมูลครบถ้วน

บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นจริงจากการรีไฟแนนซ์บ้าน พร้อมเคล็ดลับวางแผนการเงินให้คุ้มที่สุด

การรีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร?

การรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คือการเปลี่ยนเงินกู้บ้านจากธนาคารหนึ่งไปยังอีกธนาคารหนึ่ง เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีกว่า เช่น ดอกเบี้ยต่ำกว่า ระยะเวลาผ่อนที่เหมาะสม หรือวงเงินกู้เพิ่มเติม

ประโยชน์หลักของการรีไฟแนนซ์ ได้แก่

ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้
ลดค่างวดผ่อนต่อเดือน
เพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน
ใช้โอกาสในการกู้ใหม่เพื่อปรับเงื่อนไขสัญญา

รีไฟแนนซ์บ้าน เสียค่าอะไรบ้าง?

แม้การรีไฟแนนซ์จะช่วยลดภาระดอกเบี้ย แต่ก็มีค่าใช้จ่ายที่ควรรู้และเตรียมไว้ ดังนี้

1. ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์

ธนาคารใหม่จะส่งเจ้าหน้าที่หรือบริษัทประเมินราคาไปตรวจสอบบ้านหรือคอนโดของคุณ
ค่าใช้จ่ายประมาณ 2,000 – 5,000 บาท (ขึ้นอยู่กับขนาดและทำเล)
ค่าประเมินนี้เพื่อให้ธนาคารมั่นใจว่ามูลค่าหลักประกันเพียงพอกับวงเงินกู้

2. ค่าธรรมเนียมการยกเลิกสัญญา (Prepayment Fee)

หากยังอยู่ในช่วงดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรก แล้วรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนด ธนาคารเดิมอาจเรียกเก็บค่าปรับการปิดบัญชี
อัตราประมาณ 2-3% ของยอดหนี้คงเหลือ
ตัวอย่าง: ถ้ายอดหนี้เหลือ 2,000,000 บาท อาจเสียค่าปรับสูงถึง 40,000 – 60,000 บาท

3. ค่าจดจำนองกับกรมที่ดิน

ต้องชำระค่าธรรมเนียมจดจำนองใหม่ให้กับกรมที่ดิน
อัตรา 1% ของยอดเงินกู้ใหม่ แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
เช่น กู้ใหม่ 2,500,000 บาท ต้องจ่ายค่าจดจำนอง 25,000 บาท

4. ค่าอากรแสตมป์

เรียกเก็บ 0.05% ของยอดเงินกู้
เช่น วงเงินกู้ 2,000,000 บาท ต้องเสียอากรแสตมป์ 1,000 บาท

5. ค่าธรรมเนียมการโอนเอกสาร/ค่าทนาย

บางธนาคารอาจมีค่าใช้จ่ายในการจัดการเอกสาร ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย หรือค่าทนาย
อยู่ที่ประมาณ 2,000 – 5,000 บาท

6. ค่าเบี้ยประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA/MLTA) – ไม่บังคับ

บางธนาคารอาจแนะนำให้ทำประกัน MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) คุ้มครองหนี้กรณีเสียชีวิต
ค่าเบี้ยขึ้นอยู่กับอายุผู้กู้และวงเงินกู้ เช่น วงเงิน 2 ล้านบาท เบี้ยอาจอยู่ที่ 100,000 – 200,000 บาท
ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายบังคับ แต่ถ้าซื้ออาจช่วยให้ได้ดอกเบี้ยพิเศษ

7. ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอื่นๆ

ค่าถ่ายเอกสาร ค่าเดินทาง ค่าธรรมเนียมโอนเงิน
มักไม่เกินหลักพันบาท

รวมค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์บ้านโดยประมาณ

รายการค่าใช้จ่าย	ประมาณการค่าใช้จ่าย
ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์	2,000 – 5,000 บาท
ค่าปรับปิดบัญชี (ถ้ามี)	2-3% ของยอดหนี้คงเหลือ
ค่าจดจำนองใหม่	1% ของยอดกู้ (ไม่เกิน 200,000)
ค่าอากรแสตมป์	0.05% ของยอดกู้
ค่าธรรมเนียมเอกสาร/ค่าทนาย	2,000 – 5,000 บาท
ค่าเบี้ย MRTA (ถ้าเลือกซื้อ)	ขึ้นกับอายุและวงเงินกู้
ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอื่นๆ	500 – 2,000 บาท

คุ้มไหมที่จะรีไฟแนนซ์บ้าน?

การรีไฟแนนซ์คุ้มค่าหรือไม่ ขึ้นอยู่กับ 2 ปัจจัยหลัก

ดอกเบี้ยใหม่ที่ได้รับ – หากลดลงมากกว่าค่าใช้จ่ายที่เสียไป การรีไฟแนนซ์ก็คุ้ม
ระยะเวลาที่เหลือของสัญญา – ถ้ายังผ่อนอีกนาน เช่น 10-20 ปี ผลประโยชน์จากดอกเบี้ยที่ลดลงจะสูง

ตัวอย่างคำนวณ:

ยอดหนี้คงเหลือ 2,000,000 บาท
ดอกเบี้ยเดิม 6% → ดอกเบี้ยปีละ 120,000 บาท
ดอกเบี้ยใหม่ 3% → ดอกเบี้ยปีละ 60,000 บาท
ประหยัดได้ 60,000 บาทต่อปี

แม้เสียค่าจดจำนองและค่าใช้จ่ายรวม 30,000 บาท ก็ยังคุ้มค่า เพราะภายในปีเดียวสามารถประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมด

เคล็ดลับรีไฟแนนซ์บ้านให้คุ้มที่สุด

รอครบ 3 ปีแรกก่อนรีไฟแนนซ์ – เพื่อลดความเสี่ยงเสียค่าปรับปิดบัญชี
เปรียบเทียบหลายธนาคาร – อย่าดูแค่ดอกเบี้ย แต่ต้องดูค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขอื่นๆ ด้วย
คำนวณความคุ้มค่าอย่างละเอียด – รวมทั้งค่าใช้จ่ายและดอกเบี้ยที่จะประหยัดได้
เจรจากับธนาคารเดิม – บางครั้งเพียงแค่ยื่นขอปรับดอกเบี้ย ธนาคารเดิมก็อาจเสนอเงื่อนไขใหม่ที่ดีพอ
เตรียมเอกสารให้พร้อม – เช่น สัญญากู้เดิม โฉนดบ้าน บัตรประชาชน เอกสารการเงิน เพื่อให้กระบวนการรวดเร็ว

สรุป

การรีไฟแนนซ์บ้านเป็นกลยุทธ์ทางการเงินที่ช่วยลดดอกเบี้ยและภาระหนี้สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ แต่สิ่งสำคัญคือการรู้ว่า ต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เช่น ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียมเอกสาร และอาจรวมถึงค่าปรับปิดบัญชี หากยังอยู่ในช่วงโปรโมชั่น

ดังนั้น ก่อนตัดสินใจ ควรเปรียบเทียบเงื่อนไข คำนวณความคุ้มค่า และเลือกช่วงเวลาที่เหมาะสม หากทำได้ถูกจังหวะ การรีไฟแนนซ์จะช่วยให้คุณประหยัดดอกเบี้ยได้หลายแสนบาทในระยะยาว