ราคาเช่าที่ดินเปล่า คิดยังไง วิธีตั้งค่าเช่าและระยะเวลา

การเช่าที่ดินเปล่าเป็นการลงทุนที่นิยมสำหรับผู้ที่ต้องการทำธุรกิจ การเกษตร หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์การวางราคาเช่าให้เหมาะสมคือหัวใจสำคัญที่จะทำให้ผู้ให้เช่าได้กำไรและผู้เช่ายังคุ้มค่า หลักสำคัญคือการเข้าใจว่า ราคาเช่าที่ดินเปล่า คิดยังไง และความหมายของคำว่า “เช่าที่ดินระยะยาว กี่ปี” มีผลอย่างไรต่อทั้งสองฝ่าย

แนวทางตั้งราคาเช่าที่ดิน

2.1 เปรียบเทียบตลาด

รวบรวมข้อมูลราคาเช่าของที่ดินประเภทและทำเลใกล้เคียง
เปรียบเทียบค่าเช่าแบบรายเดือนหรือรายปี เพื่อให้เห็นระดับราคาที่เป็นจริงในพื้นที่

2.2 ประเมินศักยภาพที่ดิน

พิจารณาว่าที่ดินนั้นสามารถพัฒนาได้มากน้อยเพียงใด
หากใกล้ถนนหลัก ใกล้แหล่งชุมชน หรือเหมาะกับพัฒนาเชิงพาณิชย์ เจ้าของที่ดินอาจตั้งราคาสูงกว่า

2.3 คิดค่าเช่าจากมูลค่าที่ดิน

ใช้อัตราผลตอบแทนขั้นต่ำ เช่น เทียบกับดอกเบี้ยเงินฝาก หรือพันธบัตรรัฐบาล
สมมติว่าผลตอบแทนขั้นต่ำคือ 4–6% ต่อปี เช่น ที่ดินมูลค่า 1 ล้านบาท ค่าเช่ารายปีจึงควรประมาณ 40,000–60,000 บาท

2.4 สูตรแบบระยะยาว

ถ้ามีการจ่ายค่าหน้าดิน (แป๊ะเจี๊ยะ) เช่น 20% ของมูลค่าที่ดิน เป็นเงินก้อน
ค่าเช่ารายเดือน ≈ (ราคาประเมิน × ค่าหน้าดิน / จำนวนปีของสัญญา) ÷ 12
วิธีนี้นิยมใช้กับสัญญาเช่าระยะยาว เช่น 10, 20 หรือ 30 ปี

เช่าที่ดินระยะยาว กี่ปี?

คำถามนี้สำคัญทั้งกับผู้ให้เช่าและผู้เช่าเพราะเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายและสิทธิใช้ประโยชน์ในระยะยาว:

สัญญาระยะสั้น: น้อยกว่า 3 ปี ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
เช่าเกิน 3 ปี: ถือว่าเป็นสัญญาเช่าระยะยาว ต้องจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ดิน
ปัจจุบันนิยมในตลาดเช่าระยะยาวเช่น 10 ปี, 20 ปี, 30 ปี หรือสูงสุดถึง 99 ปี โดยมีข้อเสนอให้ขยายสัญญาถึง 99 ปี สำหรับกรณีพัฒนาอสังหาฯ หรือใช้ในโครงการขนาดใหญ่

การกำหนดระยะเวลาสัญญาชัดเจนช่วยให้ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่ามั่นใจเรื่องความคุ้มค่าและวางแผนระยะยาวได้ดีขึ้น

ตัวอย่างการคำนวณเช่าที่ดินเปล่า

สมมติว่าที่ดินขนาด 1 ไร่ มูลค่าประเมิน 10,000,000 บาท

ผู้ให้เช่าต้องการผลตอบแทนราว 5% ต่อปี
ค่าเช่ารายปี = 10,000,000 × 5% = 500,000 บาท → เดือนละประมาณ 41,667 บาท

หากมีค่าหน้าดิน 20% = 2,000,000 บาท

สมมติสัญญา 20 ปี
ค่าเช่ารายเดือน = (2,000,000 ÷ 20) ÷ 12 ≈ 8,333 บาท + ค่าเช่าปกติรายปี
รวมแล้วอาจคิดค่าเช่าเดือนละราว 50,000 บาท

หากเปลี่ยนเป็น เช่าที่ดินระยะยาว กี่ปี เช่น 30 ปี:

ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนจะลดลงอย่างชัดเจน แต่ผู้เช่าต้องจ่ายค่าหน้าดินสูงขึ้นในตอนแรก

ข้อควรพิจารณาเพิ่มเติม

ค่าแป๊ะเจี๊ยะ (ค่าหน้าดิน)

เป็นค่าชดเชยที่ผู้เช่าให้เจ้าของที่ไม่สามารถใช้ที่ดินได้ระหว่างระยะเวลาเช่า
ปกติจะอยู่ระหว่าง 10–30% ของราคาประเมิน หรือแล้วแต่ตกลง

ค่าคอมมิชชั่นจากนายหน้า

หากมีนายหน้าช่วยดำเนินการ อาจมีค่าคอม 2–5% ของค่าหน้าดิน หรืออาจรวมค่าเช่า 1–2 เดือน

เงื่อนไขสัญญา

ระบุระยะเวลาเช่าให้ชัดเจน เช่น 5 ปี หรือ 20 ปี พร้อมเงื่อนไขขยายสัญญา
ระบุสิทธิการใช้ประโยชน์ เช่น ห้ามก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือห้ามเปลี่ยนประเภทธุรกิจ

เปรียบเทียบสัญญาเช่าช่วงต่าง ๆ

ประเภทสัญญา	ระยะเวลา	จุดเด่น	ข้อพิจารณา
ระยะสั้น	≤ 3 ปี	จดทะเบียนไม่จำเป็น ค่าเบื้องต้นต่ำ	ค่าเช่าอาจสูงกว่า ไม่มีสิทธิสัญญาขยาย
ระยะยาว	> 3 ปี	ราคาต่อเดือนต่ำกว่า มีสิทธิใช้พื้นที่ยาว	ต้องจดทะเบียน ต้องจ่ายค่าหน้าดินสูง

เคล็ดลับตั้งราคาเช่าให้ได้ผลดี

ตรวจสอบตลาดจริง: ดูประกาศเช่าที่ดินในพื้นที่เดียวกัน
พัฒนาศักยภาพที่ดิน: ถ้าที่ดินพร้อมถม สะดวกเดินทาง ค่าเช่าจะสูงขึ้น
เจรจาระยะเวลา: สัญญาเช่าระยะยาวอาจให้ค่าเช่าเดือนถูกกว่า
ชัดเจนเรื่องค่าหน้าดิน: ต้องตกลงล่วงหน้า ลดปัญหาในอนาคต
สัญญาชัดเจน: รวมเงื่อนไขต่อเติม ห้ามโอนสิทธิ์ หรือย้ายผู้เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาต

สรุป

การตั้ง ราคาเช่าที่ดินเปล่า คิดยังไง ขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดิน ผลตอบแทนที่ต้องการ ทำเล และระยะเวลาของสัญญา
แนวคิดหลักคือการกำหนดค่าเช่าให้เหมาะสมทั้งกับเจ้าของและผู้เช่า โดยอาจใช้วิธีเปรียบเทียบตลาด หรือคิดจากมูลค่าทรัพย์สิน
คำถาม “เช่าที่ดินระยะยาว กี่ปี” สำคัญมาก เพราะเกี่ยวข้องกับผลตอบแทน ค่าเช่าเฉลี่ย และเงื่อนไขสัญญา
สิ่งสำคัญคือการตกลงให้ชัดเจนเรื่อง ค่าเช่า, ค่าหน้าดิน, ระยะเวลา, และเงื่อนไขสัญญา เพื่อให้การเช่าเป็นประโยชน์ต่อทั้งสองฝ่าย