ราคาประเมินห้องชุดคืออะไร? รู้ให้ชัดก่อนซื้อ–ขายคอนโด

ในยุคที่การอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมกลายเป็นทางเลือกยอดนิยมของคนเมือง การรู้และเข้าใจ “ราคาประเมินห้องชุด” จึงเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่ง ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุน หรือแม้กระทั่งผู้ที่กำลังยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร ราคาประเมินส่งผลโดยตรงต่อหลายขั้นตอนของการทำธุรกรรมและวางแผนทางการเงิน

บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจอย่างละเอียดเกี่ยวกับราคาประเมินห้องชุด คืออะไร มีผลอย่างไร แตกต่างจากราคาตลาดอย่างไร และควรใช้ข้อมูลนี้ในการตัดสินใจอย่างไรบ้าง

ราคาประเมินห้องชุด คืออะไร

ราคาประเมินห้องชุด (Valuation Price) คือ มูลค่าของห้องชุดที่ได้รับการตีราคาจากหน่วยงานรัฐหรือเอกชนที่มีอำนาจในการประเมิน โดยมีจุดประสงค์เพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษี หรือเป็นข้อมูลอ้างอิงในการทำธุรกรรมต่าง ๆ เช่น การโอนกรรมสิทธิ์ ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร ฯลฯ

แหล่งที่มาของราคาประเมิน

โดยทั่วไป ราคาประเมินมี 2 ประเภทหลัก ได้แก่

• ราคาประเมินราชการ (กรมธนารักษ์)
  ใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, อากรแสตมป์ ฯลฯ
  มีการปรับราคาทุก 4 ปี (รอบบัญชี)
• ราคาประเมินธนาคาร (หรือบริษัทประเมินอิสระ)
  ใช้เป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ
  ประเมินตามสภาพจริง ทำเล อายุอาคาร และราคาเปรียบเทียบในตลาด

ราคาประเมิน vs ราคาตลาด ต่างกันอย่างไร

หลายคนอาจสับสนระหว่างราคาประเมินกับราคาตลาด (Market Price) ซึ่งมีความแตกต่างกันดังนี้

รายการ	ราคาประเมินราชการ	ราคาตลาดจริง
ผู้ออกข้อมูล	กรมธนารักษ์	ผู้ซื้อ–ผู้ขาย, ตลาด
วัตถุประสงค์	ใช้คำนวณภาษี ค่าธรรมเนียม	ซื้อ–ขายจริงในตลาด
ความแม่นยำ	ค่อนข้างต่ำกว่าความเป็นจริง	แปรผันตามอุปสงค์–อุปทาน
การอัปเดต	ทุก 4 ปี	เปลี่ยนตลอดเวลา

ราคาประเมินมีผลต่อการขอสินเชื่ออย่างไร

เมื่อคุณยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโด ธนาคารจะให้ความสำคัญกับราคาประเมินจากบริษัทประเมินที่ธนาคารรับรอง มากกว่าราคาตลาดจริง

• ธนาคารจะปล่อยกู้ “ตามราคาประเมิน” ไม่ใช่ราคาซื้อขายเสมอไป
• ตัวอย่าง: ซื้อคอนโด 3 ล้านบาท แต่ธนาคารประเมินไว้ 2.7 ล้าน → ปล่อยกู้สูงสุด 90% ของ 2.7 ล้าน = 2.43 ล้าน
• ส่วนต่าง (570,000 บาท) คุณต้องออกเงินเอง

ใช้ราคาประเมินคำนวณภาษี–ค่าโอนยังไง

การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดที่กรมที่ดินจะใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ในการคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น

ประเภทค่าใช้จ่าย	คำนวณจาก	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน	ผู้ซื้อ–ผู้ขายแบ่งกันหรือแล้วแต่ตกลง
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาประเมิน	หากถือครอง < 5 ปีและไม่เป็นบ้านหลังแรก
อากรแสตมป์	0.5% ของราคาประเมิน	ใช้กรณีไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	คำนวณแบบขั้นบันได	อิงจากราคาประเมินและระยะเวลาครอบครอง

วิธีตรวจสอบราคาประเมินห้องชุดด้วยตัวเอง

สามารถตรวจสอบราคาประเมินได้หลายช่องทาง

• เว็บไซต์กรมธนารักษ์
• แอปพลิเคชัน “กรมธนารักษ์”
• ติดต่อสำนักงานที่ดินเขตพื้นที่
• ขอประเมินจากบริษัทรับประเมินราคาทรัพย์สิน (กรณีต้องการข้อมูลเพื่อยื่นกู้)

ปัจจัยที่มีผลต่อราคาประเมิน

• ทำเลที่ตั้ง เช่น ใกล้รถไฟฟ้า ห้าง โรงเรียน โรงพยาบาล
• อายุของอาคาร อาคารที่สร้างมานานจะมีราคาประเมินต่ำลง
• ขนาดพื้นที่ใช้สอย ห้องที่มีขนาดใหญ่กว่ามักได้ราคาประเมินสูงกว่า
• วิว หรือยูนิตหัวมุม มีมูลค่าสูงกว่ายูนิตทั่วไป
• คุณภาพของวัสดุก่อสร้างและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ

แนวโน้มราคาประเมินในอนาคต

ราคาประเมินราชการอาจมีการปรับเพิ่มในรอบบัญชีถัดไป โดยพิจารณาจากปัจจัยเศรษฐกิจ การพัฒนาเมือง และโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ เช่น

• คอนโดในแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู ส้ม เหลือง
• ย่านเศรษฐกิจใหม่ เช่น บางนา พระราม 9
• คอนโด Low-rise ในเมืองที่ดินหายาก

คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย

ผู้ซื้อ

• ตรวจสอบราคาประเมินก่อนตัดสินใจ
• เช็กวงเงินกู้ที่ธนาคารจะอนุมัติ
• เตรียมเงินสำรองหากราคาประเมินต่ำกว่าราคาขายจริง

ผู้ขาย

• ตั้งราคาขายโดยอิงจากราคาประเมินและราคาตลาด
• วางแผนภาษีจากราคาประเมินล่วงหน้า
• หาผู้ประเมินอิสระกรณีร่วมขายกับผู้ซื้อที่ยื่นกู้

สรุป

ราคาประเมินห้องชุดเป็นเครื่องมือสำคัญในการวางแผนการเงิน ซื้อ–ขายอสังหาริมทรัพย์ และใช้ประกอบการพิจารณาสินเชื่อ แม้ราคาประเมินอาจต่ำกว่าราคาตลาดจริง แต่ก็มีผลต่อภาษีและการกู้เงิน ดังนั้นควรให้ความสำคัญและตรวจสอบข้อมูลนี้ก่อนตัดสินใจทุกครั้ง