ระยะร่นอาคาร คืออะไร? ข้อกำหนดที่เจ้าของบ้านควรรู้ก่อนปลูกสร้าง

ระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง ถือเป็นกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง หรือการต่อเติมบ้าน 

โดยกฎกระทรวงมหาดไทยฉบับที่ 55 ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ซึ่งประกาศใช้ในปี พ.ศ. 2543 กำหนดให้มีระยะร่นอาคารและที่เว้นว่างเมื่อก่อสร้างหรือต่อเติมอาคารไว้อย่างชัดเจน เจ้าของบ้านจึงต้องศึกษากฎหมายระยะร่นอาคารให้ดี เพื่อไม่ให้การสร้างบ้านผิดกฎหมายและได้รับบทลงโทษ

ระยะร่นอาคารและที่เว้นว่างคืออะไร

ระยะร่น คือ ระยะห่างที่วัดจากตำแหน่งบนทางสาธารณะจนถึงแนวอาคาร มีทั้งการวัดจากเขตถนนและวัดจุดกึ่งกลางถนน โดยระยะร่นอาคารของบ้านเดี่ยว ตึกแถว และอาคารสำนักงาน จะแตกต่างกันไปตามประเภทอาคารและขนาดของถนน ซึ่งระยะร่นจะต้องเป็นพื้นที่ว่างจากถนนจนถึงอาคาร โดยไม่สนใจแนวเขตที่ดินที่จะสร้างอาคารนั้น

ส่วนที่เว้นว่าง คือ ระยะห่างที่วัดจากแนวเขตที่ดินจนถึงแนวอาคารทั้งด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้าง ซึ่งกฎหมายได้กำหนดที่เว้นว่างไว้ทั้งอาคารเดี่ยวและอาคารชุดที่เรียงติดกัน ดังนั้น ที่เว้นว่างกับระยะร่นอาคารจึงมีความแตกต่างกัน โดยมีรายละเอียดตามกฎกระทรวงฯ ที่สรุปเฉพาะหัวข้อที่จำเป็นต้องทราบ ดังนี้

ข้อกำหนดเกี่ยวกับที่เว้นว่าง (หมวดที่ 3)

พื้นที่ว่างภายนอกอาคาร (ข้อ 33)

• กรณีที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด
• กรณีไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด

หมายเหตุ กรณีห้องแถวหรือการวางผังตึกแถวที่ทำตามข้อ 34 และข้อ 41 แล้วไม่ต้องทำตามข้อ 33 อีก

กรณีห้องแถวหรือตึกแถว (ข้อ 34)

• หากอาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 6 เมตร
• หากอาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 12 เมตร
• ต้องมีที่เว้นว่างหลังอาคารอย่างน้อย 3 เมตร
• ทุก ๆ 10 คูหาหรือความยาว 40 เมตร ต้องมีที่เว้นว่างอย่างน้อย 4 เมตร และเป็นช่องตลอดความลึกของที่ดิน

กรณีบ้านแถวที่ใช้อยู่อาศัย (ข้อ 36)

• บ้านแถวต้องมีที่เว้นว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 3 เมตร ด้านหลังอาคารอย่างน้อย 2 เมตร
• ทุก ๆ 10 คูหาหรือความยาว 40 เมตร ต้องมีที่เว้นว่างอย่างน้อย 4 เมตร และเป็นช่องตลอดความลึกของที่ดิน

กรณีบ้านแฝด (ข้อ 37)

• ต้องมีที่เว้นว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 3 เมตร
• ต้องมีที่เว้นว่างด้านหลังและด้านข้างอาคารอย่างน้อย 2 เมตร

ข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่นอาคาร (หมวดที่ 4)

ลักษณะอาคาร	ความกว้างของถนน	ระยะร่นอาคารที่ต้องเว้น
อาคารสูงไม่เกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร	น้อยกว่า 6 เมตร	ต้องร่นจากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
อาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร	น้อยกว่า 10 เมตร	ต้องร่นจากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
อาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร	10 – 20 เมตร	ต้องร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
อาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร	มากกว่า 20 เมตร	ต้องร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 2 เมตร

กรณีอาคารสูงไม่เกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร (ข้อ 41 วรรค 1)

• หากถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องมีระยะร่นจากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร

กรณีอาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร หรือเป็นอาคารชุด (ข้อ 41 วรรค 2)

• หากถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
• หากถนนกว้างตั้งแต่ 10-20 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
• หากถนนกว้างเกิน 20 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 2 เมตร

กรณีอาคารอยู่ใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ (ข้อ 42)

• หากแหล่งน้ำกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 3 เมตร
• หากแหล่งน้ำกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 6 เมตร
• หากเป็นแหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 12 เมตร

กรณีการสร้างรั้ว (ข้อ 47)

• รั้วหรือกำแพงที่สร้างติดกับเขตถนน และมีระยะร่นรั้วจากเขตถนนน้อยกว่าความสูงของรั้ว ให้ก่อสร้างรั้วได้สูงไม่เกิน 3 เมตร โดยวัดจากระดับทางเท้าหรือถนน

ทำไมการวางผังตึกแถวต้องมีระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง

1. เพื่อความปลอดภัยด้านอัคคีภัย

ระยะร่นอาคารเป็นกฎหมายที่มีความสำคัญมากเมื่อเกิดอัคคีภัย เพราะระยะที่เว้นจากถนนจะช่วยให้ขับรถดับเพลิงเข้ามาปฏิบัติหน้าที่ได้สะดวกยิ่งขึ้น 

ระยะร่นอาคารและที่เว้นว่างรอบอาคารยังทำให้เจ้าหน้าที่ดับเพลิงสามารถดับเพลิงได้จากรอบด้าน และยังลดโอกาสที่ไฟจะลุกลามไปยังอาคารที่อยู่ใกล้เคียงกันอีกด้วย โดยเฉพาะการวางผังตึกแถวซึ่งอยู่ติดกัน ต้องคำนึงถึงเรื่องของความปลอดภัยเป็นสำคัญ

2. เพื่อสุขอนามัยของผู้อยู่อาศัย

ระยะร่นอาคาร การวางผังตึกแถวแต่ละหลังอยู่ไม่ติดกันจนเกินไป ก็จะช่วยป้องกันการรบกวนกันระหว่างผู้ใช้ได้ส่วนหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นเสียง แสง กลิ่น และความเป็นส่วนตัว 

รวมถึงสัตว์รบกวนก็จะเดินทางระหว่างอาคารได้ยากขึ้น และการมีช่องว่างระหว่างอาคารยังช่วยทำให้อากาศถ่ายเทกว่าการสร้างอาคารโดยไม่คำนึงถึงที่เว้นว่าง

3. เพื่อการก่อสร้างและซ่อมแซมอาคาร

เมื่อระยะร่นอาคาร และที่เว้นว่างของอาคารมีเพียงพอ การก่อสร้าง ซ่อมแซม หรือต่อเติมอาคารก็สามารถทำได้ง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการวางนั่งร้าน ติดตั้งรางระบายน้ำ การฉาบปูน หรือทาสีบ้าน เพื่อให้การก่อสร้างยังอยู่ในเขตที่ดินของตัวเอง โดยไม่รบกวนหรือรุกล้ำไปยังเขตที่ดินข้างเคียง

ทั้งหมดนี้ก็คือกฎหมายระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ห้ามละเลย ไม่เช่นนั้น บ้านหรืออาคารที่สร้างหรือต่อเติมก็จะผิดกฎหมาย เจ้าของก็จะต้องเสียค่าปรับและบ้านหรืออาคารนั้นก็จะถูกรื้อถอน ดังนั้น สร้างให้ถูกกฎหมายตั้งแต่แรกจะดีกว่า