การปล่อยบ้านหรือคอนโดให้เช่าถือเป็นทางเลือกสร้างรายได้ที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม หลายคนยังขาดความเข้าใจเรื่องภาษีที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะคำถามสำคัญคือ “ภาษีบ้านเช่า คิดยังไง” ซึ่งความเข้าใจที่ถูกต้องจะช่วยให้คุณวางแผนภาษีได้อย่างเหมาะสม ลดความเสี่ยง และเตรียมเอกสารการเงินได้ถูกต้อง
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากค่าเช่า
หากคุณเป็นเจ้าของบ้านและปล่อยเช่าเป็นรายได้ คุณจะต้องเสียภาษีในหมวด “เงินได้จากทรัพย์สิน” ซึ่งจัดอยู่ในหมวด ภ.ง.ด. 40(5) โดยมี 2 วิธีหลักในการคำนวณ:
วิธีที่ 1: หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา
- หักค่าใช้จ่ายได้ 30% ของรายได้จากค่าเช่า
- หลังจากนั้นนำรายได้ที่เหลือมารวมกับรายได้อื่น ๆ เพื่อคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า
วิธีที่ 2: หักค่าใช้จ่ายตามจริง
- หากมีเอกสารครบ เช่น ค่าซ่อมบำรุง ค่าส่วนกลาง ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ สามารถใช้วิธีหักจริงได้
- ควรเลือกวิธีที่ให้ผลประโยชน์สูงสุดกับผู้เสียภาษี
ตัวอย่างการคำนวณ
สมมุติให้เช่าคอนโด 10,000 บาท/เดือน = รายได้ 120,000 บาท/ปี
- หักเหมา 30% = 36,000 บาท
- เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย = 84,000 บาท
- หักค่าลดหย่อนส่วนบุคคล 60,000 บาท
- เหลือเงินได้สุทธิ 24,000 บาท (ต่ำกว่าเกณฑ์ต้องเสียภาษี) → ไม่ต้องเสีย
หากรายได้มากขึ้น เช่น ค่าเช่า 25,000 บาท/เดือน = 300,000 บาท/ปี
- หักเหมา 30% = 90,000 บาท
- เหลือ 210,000 บาท – 60,000 บาท = 150,000 บาท
- เสียภาษีในอัตราก้าวหน้าเริ่มต้น 5% = 7,500 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ในกรณีผู้เช่าเป็นนิติบุคคล)
หากผู้เช่าเป็นบริษัท ห้างร้าน หรือองค์กรธุรกิจ มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% จากค่าเช่าและออกใบรับรองการหักภาษีให้เจ้าของบ้าน
ตัวอย่าง:
- ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท
- ผู้เช่าหัก 5% = 1,000 บาท
- จ่ายจริง 19,000 บาท
- ผู้ให้เช่านำใบหัก ณ ที่จ่ายไปใช้ลดหย่อนภาษีตอนยื่นแบบได้
การยื่นภาษีค่าเช่า
ผู้มีรายได้จากการให้เช่า ต้องยื่นภาษี 2 ครั้งต่อปี
- กลางปี (ภ.ง.ด.94) – ยื่นช่วงรายได้ ม.ค.–มิ.ย. ภายใน ก.ค.–ก.ย.
- สิ้นปี (ภ.ง.ด.90) – ยื่นช่วงรายได้ ม.ค.–ธ.ค. ภายใน มี.ค. ปีถัดไป
ในกรณีที่รายได้ไม่ถึงเกณฑ์เสียภาษี (หลังหักค่าใช้จ่ายและลดหย่อน) ก็ยังควรยื่นแบบให้ครบถ้วน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีอีกประเภทที่เจ้าของทรัพย์สินให้เช่าต้องเสียคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเปลี่ยนจากภาษีโรงเรือนเดิม และบังคับใช้กับบ้าน คอนโด ที่ดิน ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา
วิธีการคิด
อิงตามมูลค่าประเมินจากกรมธนารักษ์ และคิดเป็นอัตราร้อยละตามประเภทการใช้งาน
ประเภทบ้านหรือคอนโดเพื่อการให้เช่า ถือเป็น “การใช้ประโยชน์อื่นนอกจากอยู่อาศัยเอง” ซึ่งต้องเสียภาษีในอัตราสูงกว่าที่อยู่อาศัยจริง
| มูลค่าทรัพย์สิน (ล้านบาท) | อัตราภาษี |
|---|---|
| ไม่เกิน 50 | 0.02% |
| 50–75 | 0.03% |
| 75–100 | 0.05% |
| เกิน 100 | 0.10% |
ตัวอย่าง:
หากบ้านให้เช่ามีมูลค่าประเมิน 2,000,000 บาท
- คิดภาษี: 2,000,000 x 0.02% = 400 บาท/ปี
กรณีคอนโดราคา 5,000,000 บาท = 5,000,000 x 0.02% = 1,000 บาท/ปี
ใครต้องเสีย
เจ้าของทรัพย์สิน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้น จะเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี และชำระกับเทศบาล/อบต. ภายในกำหนด (โดยทั่วไปประมาณเดือนเมษายน–มิถุนายนของทุกปี)
คำถามพบบ่อยเกี่ยวกับภาษีบ้านเช่า
Q: ให้ลูกเช่าคอนโดต้องเสียภาษีไหม?
A: หากมีรายได้ค่าเช่าจริง แม้จะเป็นญาติ ก็ต้องยื่นภาษีเช่นกัน เว้นแต่ไม่มีการเก็บค่าเช่าเลย
Q: ปล่อยเช่าคอนโดหลายห้อง ต้องลงบัญชีอย่างไร?
A: รายได้จากแต่ละห้องถือเป็นรายได้รวม ต้องบวกเข้าด้วยกันเพื่อลงในแบบ ภ.ง.ด.90/94
Q: ปล่อยเช่าห้องพักรายวัน ต้องเสียภาษีเพิ่มไหม?
A: ใช่ ถือเป็นธุรกิจโรงแรม อาจต้องมีใบอนุญาตและเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ด้วย
เปรียบเทียบ: ภาษีบ้านเช่ากับอสังหาฯ อยู่อาศัยเอง
| รายการ | ปล่อยเช่า | อยู่เอง |
|---|---|---|
| ภาษีเงินได้จากค่าเช่า | ต้องเสีย | ไม่ต้องเสีย |
| ภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง | เสียในอัตราเพื่อการให้เช่า | ได้ยกเว้น 50 ล้านแรก (บ้านหลังแรก) |
| หักภาษี ณ ที่จ่าย | มี (ถ้าเช่าให้บริษัท) | ไม่มี |
เคล็ดลับลดภาษีบ้านเช่าให้ถูกต้องและประหยัด
- เก็บหลักฐานรายจ่ายทุกอย่าง เช่น ค่าซ่อมบำรุง ค่าภาษี ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพื่อหักตามจริง
- ทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร และระบุค่าเช่าชัดเจน
- ขอใบหักภาษี ณ ที่จ่ายจากบริษัทผู้เช่า เพื่อนำมาเครดิตลดหย่อนภาษี
- ตรวจสอบฐานเงินได้รวมทุกปี เพื่อคำนวณภาษีล่วงหน้า
- ตั้งงบสำรองภาษีประจำปี ทั้งภาษีเงินได้ และภาษีที่ดินเพื่อไม่ให้กระทบสภาพคล่อง
สรุป
การเสียภาษีจากบ้านหรือคอนโดให้เช่าไม่ใช่เรื่องซับซ้อน หากเข้าใจประเภทภาษีที่เกี่ยวข้อง ได้แก่:
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: คำนวณจากรายได้ค่าเช่า
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: คิดจากมูลค่าทรัพย์และการใช้งาน
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (กรณีผู้เช่าเป็นนิติบุคคล)
การเข้าใจว่า “ภาษีบ้านเช่า คิดยังไง” จะช่วยให้คุณจัดการรายได้และภาระภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ ป้องกันปัญหาทางกฎหมาย และวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้มั่นคงยิ่งขึ้น
