ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ความรู้เบื้องต้นที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรรู้

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land and Building Tax) คือภาษีที่เก็บจากผู้ครอบครองหรือเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2563 โดยมีเป้าหมายเพื่อปรับปรุงระบบภาษีเดิมให้มีความเป็นธรรม โปร่งใส และสะท้อนมูลค่าทรัพย์สินได้ดีขึ้น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีที่จัดเก็บจากเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งถูกนำมาใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 และเริ่มจัดเก็บตั้งแต่ 1 มกราคม 2563

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรค COVID-19 รัฐบาลได้มีมาตรการผ่อนปรนเพื่อช่วยบรรเทาความเดือดร้อนของประชาชน โดยลดภาษีลง 90% ในปี 2563-2564 และในปี 2565-2566 ปรับลดภาษีลง 10%

สำหรับในปี 2567 เป็นต้นมาจะเรียกเก็บภาษีเต็ม 100% ซึ่งเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างเต็มรูปแบบในงวดแรกของเดือนมิถุนายน 2567 เป็นต้นมา

วัตถุประสงค์ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เพิ่มรายได้ให้แก่รัฐบาลท้องถิ่นสำหรับพัฒนาพื้นที่
รายได้จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกส่งต่อไปยังองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล หรือเมืองพัฒนา เพื่อใช้ในการบริหารจัดการและพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ เช่น ถนน สะพาน ระบบระบายน้ำ การจัดการขยะสาธารณะ ตลอดจนกิจกรรมทางสังคมอื่น ๆ ที่ส่งเสริมคุณภาพชีวิตของประชาชนในพื้นที่ การกระจายรายได้เช่นนี้ยังช่วยให้การพัฒนาท้องถิ่นมีความยั่งยืนและตอบสนองต่อความต้องการของประชาชนได้อย่างตรงจุด

เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างคุ้มค่า
การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นให้เจ้าของหรือผู้ถือครองทรัพย์สินเกิดแรงจูงใจในการใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้เกิดประโยชน์สูงสุด ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัย การทำเกษตรกรรม หรือการดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจ เช่น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดรายได้หรือสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว แทนที่จะปล่อยให้ทรัพย์สินเหล่านั้นอยู่ในสภาพว่างเปล่า ไม่ถูกใช้งาน หรือทรุดโทรมตามกาลเวลา ซึ่งนอกจากจะเป็นการสูญเสียโอกาสทางเศรษฐกิจแล้ว ยังอาจส่งผลเสียต่อภาพลักษณ์ของชุมชนโดยรอบอีกด้วย

ลดการกักตุนที่ดิน หรือการปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่า
หนึ่งในปัญหาสำคัญของระบบเศรษฐกิจและสังคมไทยในอดีตคือการกักตุนที่ดินโดยผู้มีอำนาจหรือผู้มีฐานะทางเศรษฐกิจสูง ซึ่งถือครองที่ดินจำนวนมากไว้โดยไม่ใช้ประโยชน์ หรือถือครองไว้เพื่อรอเก็งกำไรในอนาคต การจัดเก็บภาษีนี้จึงมีบทบาทในการป้องกันพฤติกรรมดังกล่าว โดยกำหนดอัตราภาษีที่เพิ่มสูงขึ้นสำหรับที่ดินที่ถูกปล่อยทิ้งไว้นานหลายปีโดยไม่มีการพัฒนาใด ๆ เพื่อเป็นแรงจูงใจให้เกิดการนำที่ดินมาใช้ให้เกิดประโยชน์มากขึ้น ทั้งยังช่วยให้ที่ดินกระจายตัวอย่างเป็นธรรมมากขึ้นในสังคม

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีกี่ประเภท

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบ่งออกเป็น 4 ประเภทหลัก ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ได้แก่ ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยแต่ละประเภทมีอัตราภาษีและเงื่อนไขการจัดเก็บที่แตกต่างกัน

1. ภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม เช่น ทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ และกิจการอื่นตามหลักเกณฑ์ที่กระทรวงการคลังกำหนด แบ่งเป็น 2 ประเภทย่อย คือ

• บุคคลธรรมดา เป็นเจ้าของที่ขึ้นทะเบียนเกษตรกรแล้ว จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้
  มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอัตราภาษีที่ต้องเสีย50 – 125 ล้านบาท0.01%125 – 150 ล้านบาท0.03%150 – 550 ล้านบาท0.05%550 – 1,050 ล้านบาท0.07%1,050 ล้านบาทขึ้นไป0.10%ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป สำหรับบุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของจะได้รับการยกเว้นภาษีกรณีที่ดินมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ในขณะที่นิติบุคคลจะไม่ได้รับการยกเว้น

2. ภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก โดยเจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่า 50 ล้านบาทแรก ส่วนที่เกินจะเสียภาษีในอัตราที่กำหนด ทั้งนี้ กรณีบ้านหลังที่สองขึ้นไปจะต้องเสียภาษีตามอัตราปกติ โดยมีการแบ่งประเภทตามมาตราดังนี้

• มาตรา 3(2)(ก) หรือบุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว
• มาตรา 3(2)(ข) หรือบุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว
• มาตรา 3(2)(ค) หรือบุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2 หลังขึ้นไป

มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	อัตราภาษีที่ต้องเสีย
	มาตรา 3(2)(ก)	มาตรา 3(2)(ข)	มาตรา 3(2)(ค)
0 – 10 ล้านบาท	ได้รับการยกเว้นภาษี	ได้รับการยกเว้นภาษี	0.02%
10 – 50 ล้านบาท		0.02%	0.02%
50 – 75 ล้านบาท	0.03%	0.03%	0.03%
75 – 100 ล้านบาท	0.05%	0.05%	0.05%
100 ล้านบาทขึ้นไป	0.10%	0.10%	0.10%

3. ภาษีที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชย์ อุตสาหกรรม หรือกิจการอื่นเพื่อหารายได้ เช่น โรงแรม ร้านค้า อาคารสำนักงาน โรงงาน จะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าการใช้ประโยชน์ประเภทอื่น เพื่อกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างคุ้มค่า

มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	อัตราภาษีที่ต้องเสีย
0 – 50 ล้านบาท	0.30%
50 – 200 ล้านบาท	0.40%
200 – 1,000 ล้านบาท	0.50%
1,000 – 5,000 ล้านบาท	0.60%
5,000 ล้านบาทขึ้นไป	0.70%

4. ภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่า

ที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ หรือที่ทิ้งไว้รกร้างว่างเปล่า จะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงที่สุด เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินไปใช้ประโยชน์

มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	อัตราภาษีที่ต้องเสีย
0 – 50 ล้านบาท	0.30%
50 – 200 ล้านบาท	0.40%
200 – 1,000 ล้านบาท	0.50%
1,000 – 5,000 ล้านบาท	0.60%
5,000 ล้านบาทขึ้นไป	0.70%

เงื่อนไขสำคัญที่ต้องรู้ หากปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่าเกิน 3 ปีติดต่อกัน อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 3%

อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่อยู่ระหว่างการเตรียมการเพื่อทำประโยชน์ หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือถูกลิดรอนสิทธิตามกฎหมาย หรืออยู่ระหว่างการพิจารณาคดีในชั้นศาล จะได้รับการยกเว้นไม่ถือเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า

อัตราภาษี

อัตราภาษีจะแตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์และมูลค่าทรัพย์สิน โดยรัฐบาลจะกำหนดเพดานอัตราภาษีสูงสุด และให้แต่ละองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นกำหนดอัตราภาษีจริงภายใต้กรอบนั้น ตัวอย่างเช่น:

ประเภท	มูลค่า (บาท)	อัตราภาษีโดยประมาณ
เกษตรกรรม	ไม่เกิน 75 ล้าน	0.01%
ที่อยู่อาศัย (บ้านหลังหลัก)	ไม่เกิน 50 ล้าน	ยกเว้นหรือ 0.02%
พาณิชยกรรม	มากกว่า 50 ล้าน	0.3% – 0.7%
ที่ดินรกร้าง	มากกว่า 5 ปี	เพิ่มอัตราเป็นเท่าตัวทุก 3 ปี

ใครมีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

การพิจารณาผู้มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะดูจากความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามที่ระบุในโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ โดยแบ่งเป็น 2 กลุ่มหลัก ได้แก่

• เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชน
• ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ เช่น ผู้เช่าที่ราชพัสดุ หรือผู้ได้รับอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของรัฐ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเริ่มเสียเมื่อไหร่

ผู้ถือครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีใด มีหน้าที่เสียภาษีสำหรับปีนั้น โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะส่งแบบประเมินภาษีให้แก่ผู้เสียภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ และผู้เสียภาษีต้องชำระภายในเดือนเมษายนของทุกปี หากพ้นกำหนดจะต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 1 ต่อเดือน

วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีสูตรการคำนวณ 3 แบบ ขึ้นอยู่กับลักษณะของทรัพย์สินที่ถือครอง ได้แก่ ที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด จะใช้วิธีการคำนวณแบบขั้นบันไดตามมูลค่าของฐานภาษีในแต่ละขั้น โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. วิธีคำนวณภาษีที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง

สูตรการคำนวณภาษีที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง คือ มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย

2. วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สูตรการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย

3. วิธีคำนวณภาษีสำหรับห้องชุด

สูตรการคำนวณภาษีที่ดินสำหรับห้องชุด คือ มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเครื่องมือทางเศรษฐกิจที่ส่งเสริมการใช้ทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ ช่วยกระจายรายได้ให้ท้องถิ่น และกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินของตนอย่างเต็มที่ ผู้ถือครองที่ดินควรศึกษาและวางแผนภาษีให้ดี เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาและค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด