ทำไมต้องรู้เรื่องภาษีขายคอนโด
เมื่อถึงเวลาต้องการขายคอนโด หลายคนมักคิดถึงเพียง “ราคาขาย” แต่สิ่งสำคัญที่มักถูกมองข้ามคือ ภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เพราะภาษีสามารถกินสัดส่วนเงินที่ได้รับไปไม่น้อย หากไม่เตรียมตัวล่วงหน้าอาจทำให้ได้เงินสุทธิน้อยกว่าที่คาดหวัง การเข้าใจภาษีขายคอนโดจึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่กำลังจะขายหรือวางแผนลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ภาษีขายคอนโดที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ
โดยทั่วไป ภาษีและค่าใช้จ่ายหลักในการขายคอนโดมีดังนี้
1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
กรมที่ดินจะหักภาษี ณ ที่จ่ายจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า คำนวณตาม อัตราก้าวหน้า ของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
คิดในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่สูงกว่า) ผู้ขายต้องจ่ายหาก
- ถือครองคอนโดไม่ถึง 5 ปี
- หรือไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี
แต่หากถือครองเกิน 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับการยกเว้น
3. ค่าธรรมเนียมการโอน
ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครจะเป็นผู้จ่าย โดยปกติแล้วแบ่งคนละครึ่ง อัตราคิดที่ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน
4. ค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์
หากไม่เข้าเกณฑ์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเสีย อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่สูงกว่า)
ตัวอย่างการคำนวณภาษีขายคอนโด
สมมติคุณขายคอนโดในราคา 3,000,000 บาท ราคาประเมินกรมที่ดินคือ 2,800,000 บาท
- ค่าธรรมเนียมโอน: 2% ของ 3,000,000 = 60,000 บาท (แบ่งคนละครึ่ง ผู้ขายจ่าย 30,000 บาท)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของ 3,000,000 = 99,000 บาท (ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี)
- อากรแสตมป์: 0.5% ของ 3,000,000 = 15,000 บาท (กรณีได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ประเมินตามฐานภาษี ซึ่งอาจอยู่ที่ประมาณ 30,000–80,000 บาท ขึ้นอยู่กับปีที่ถือครองและรายได้รวม
ปัจจัยที่มีผลต่อจำนวนภาษี
- ระยะเวลาการถือครองคอนโด: ยิ่งถือครองนานยิ่งลดภาระภาษี
- การมีชื่อในทะเบียนบ้าน: หากมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีจะช่วยให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ราคาซื้อขายกับราคาประเมิน: กรมที่ดินจะเลือกใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณ
วิธีวางแผนเพื่อลดภาษีขายคอนโด
- วางแผนถือครองอย่างน้อย 5 ปีเพื่อเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปีก่อนขาย
- ตรวจสอบราคาประเมินกรมที่ดินล่าสุดก่อนตกลงซื้อขาย
- ทำสัญญาและเตรียมเอกสารให้ถูกต้อง เพื่อเลี่ยงปัญหาที่กรมที่ดิน
ขายคอนโดในนามบุคคลธรรมดากับนิติบุคคล
- บุคคลธรรมดา: ภาษีหัก ณ ที่จ่ายคิดตามอัตราก้าวหน้า
- นิติบุคคล: ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล 1% ของราคาขาย (ไม่ว่าจะขาดทุนหรือกำไร) และอาจมี VAT 7% หากเข้าข่าย
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีขายคอนโด
- ขายคอนโดขาดทุนต้องเสียภาษีไหม?
ต้องเสีย เพราะกรมที่ดินใช้ราคาประเมินหรือราคาขายที่สูงกว่าเป็นฐานคำนวณ ไม่ใช่กำไรสุทธิ - ผู้ซื้อมีภาษีอะไรไหม?
ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนร่วมกับผู้ขาย และอาจมีค่าจดจำนองหากกู้ธนาคาร - ขายคอนโดแบบผ่อนกับผู้ซื้อ ต้องเสียภาษีตอนไหน?
ภาษีและค่าใช้จ่ายต้องชำระตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ไม่ใช่ตอนรับเงินครบทั้งหมด
สรุป
การขายคอนโดไม่ได้หมายถึงการได้เงินก้อนเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีภาษีและค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องเตรียมจ่าย โดยหลัก ๆ ได้แก่ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าธรรมเนียมโอน และอากรแสตมป์ ซึ่งจำนวนภาษีขึ้นอยู่กับราคาประเมิน ระยะเวลาถือครอง และการมีชื่อในทะเบียนบ้าน การวางแผนภาษีก่อนขายจึงช่วยให้ผู้ขายได้รับเงินสุทธิเต็มที่และลดความเสี่ยงปัญหากับกรมที่ดิน
