รู้จัก “ภ.บ.ท.5” คืออะไร? เข้าใจเอกสารสิทธิครอบครองที่ดินที่คุณต้องรู้

ในประเทศไทย การครอบครองที่ดินไม่ได้มีแค่การถือครองด้วยโฉนดเท่านั้น เพราะยังมีที่ดินอีกประเภทหนึ่งที่ประชาชนจำนวนมากใช้อยู่ในชีวิตจริง นั่นคือ การครอบครองโดยมีเอกสารแบบ ภ.บ.ท.5 (ภาษีบำรุงท้องที่) ซึ่งถือว่าเป็นเอกสารพื้นฐานที่สุดในการแสดงสิทธิในการใช้ที่ดิน

แต่ “ภ.บ.ท.5” ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในทางกฎหมายเหมือนโฉนดหรือ น.ส.3 ก. แล้วแบบนี้ครอบครองที่ดินด้วย ภ.บ.ท.5 ปลูกบ้านได้ไหม? มีสิทธิอะไรบ้าง? ขายได้หรือไม่? และควรระวังอะไรบ้าง?

ภ.บ.ท.5 คืออะไร?

ภ.บ.ท.5 ย่อมาจาก “ภาษีบำรุงท้องที่” แบบฟอร์มเลข 5
เป็น ใบเสร็จหรือเอกสารแสดงการเสียภาษีบำรุงท้องที่ สำหรับที่ดินที่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ์ เช่น โฉนดหรือ น.ส.3 ก.

ออกโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น อบต. หรือเทศบาล เป็นการรับรองว่าเจ้าของได้ ใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น และเสียภาษีให้รัฐเป็นประจำ ซึ่งในอดีตถือว่าเป็นหลักฐานเบื้องต้นของการครอบครองที่ดิน

ความเข้าใจผิดที่พบบ่อย

ความเชื่อ	ความจริง
มี ภ.บ.ท.5 แสดงว่าเป็นเจ้าของที่ดิน	ไม่จริง! ภ.บ.ท.5 เป็นเพียงใบเสร็จเสียภาษี ไม่ใช่โฉนดหรือสิทธิครอบครองตามกฎหมาย
ขายที่ดินได้โดยใช้ ภ.บ.ท.5	ไม่สามารถโอนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ยกเว้นมีเอกสารอื่นยืนยันสิทธิร่วม
สร้างบ้านได้เลยถ้ามี ภ.บ.ท.5	ต้องตรวจสอบว่าอยู่ในเขตผังเมือง/พื้นที่อนุญาต หากเป็นที่รัฐจะมีข้อจำกัดมาก

ความแตกต่างระหว่าง ภ.บ.ท.5 กับโฉนดหรือ น.ส.3 ก.

รายการ	ภ.บ.ท.5	น.ส.3 ก.	โฉนด (น.ส.4)
สถานะ	แค่หลักฐานชั่วคราวของผู้เสียภาษี	มีสิทธิครอบครองโดยชอบ	กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ
ออกโดย	อบต./เทศบาล	กรมที่ดิน	กรมที่ดิน
ซื้อขายได้ถูกกฎหมาย	ไม่ได้	ได้	ได้
จำนองกับธนาคารได้	ไม่ได้	ได้บางแห่ง	ได้ทุกแห่ง
ขอออกโฉนดได้	ขึ้นอยู่กับนโยบายรัฐ	ได้ (หากเข้าเงื่อนไข)	ไม่ต้อง (เป็นโฉนดแล้ว)

ภ.บ.ท.5 ใช้ทำอะไรได้บ้าง?

• ใช้เป็นหลักฐานประกอบการขอออก เอกสารสิทธิ์ในอนาคต เช่น ขอรังวัดเพื่อออก น.ส.3 หรือโฉนด
• ใช้แสดงหลักฐานการอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินจริง เมื่อมีการตรวจสอบจากรัฐ
• ใช้ในการ ขอสิทธิสาธารณูปโภค เช่น ขอไฟฟ้าชั่วคราว ขอเลขที่บ้าน (ในบางพื้นที่)
• ใช้สำหรับ พิสูจน์เจตนาในการครอบครองโดยสงบต่อเนื่อง หากต้องการใช้สิทธิยึดถือในอนาคต (เช่น ครอบครองเกิน 10 ปี)

ข้อควรระวังของการถือ ภ.บ.ท.5

1. ไม่สามารถซื้อ–ขายหรือโอนได้ตามกฎหมาย: เพราะไม่ได้แสดงกรรมสิทธิ์โดยตรง
2. อาจมีการซ้อนสิทธิ: คนอื่นอาจอ้างสิทธิ์ในที่ดินเดียวกันได้ หากไม่มีเอกสารสิทธิ์อื่นสนับสนุน
3. มีความเสี่ยงสูงหากปลูกบ้านหรือทำโครงการใหญ่: เพราะที่ดินนั้นอาจเป็นของรัฐหรืออยู่ในเขตห้ามใช้ประโยชน์
4. ไม่สามารถขอสินเชื่อหรือจำนองกับธนาคารได้

ถ้ามี ภ.บ.ท.5 แล้วอยากได้โฉนด ต้องทำยังไง?

1. ตรวจสอบว่าอยู่ในเขตรังวัดหรือไม่: ไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อดูว่าแปลงดังกล่าวสามารถออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่
2. ยื่นคำร้องขอออก น.ส.3 หรือโฉนด: หากครอบครองมานาน มีหลักฐานเช่นรูปถ่าย ใบเสียภาษีย้อนหลัง 5–10 ปี จะมีโอกาสมากขึ้น
3. รังวัดโดยเจ้าหน้าที่ที่ดิน: เพื่อยืนยันแนวเขตจริง
4. รออนุมัติและรับเอกสารสิทธิ์อย่างเป็นทางการ

หมายเหตุ: ไม่ใช่ทุกกรณีจะสามารถออกโฉนดได้ เพราะขึ้นอยู่กับกฎหมายผังเมือง พื้นที่ป่าสงวน หรือมติคณะรัฐมนตรี

สรุป

ภ.บ.ท.5 คือ ใบเสร็จแสดงการเสียภาษีที่ดินต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย แต่สามารถใช้เป็นหลักฐานประกอบการขอออกเอกสารสิทธิ์ในอนาคตได้

การถือครองที่ดินโดยมีเพียง ภ.บ.ท.5 จึงต้อง ใช้ความระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะในกรณีจะซื้อ–ขาย ปลูกสร้าง หรือพัฒนาโครงการต่าง ๆ ควรมีการตรวจสอบจากกรมที่ดินหรือปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อนเสมอ