บ้านเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง และการมีบ้านเป็นของตัวเองคือความฝันของใครหลายคน แต่เมื่อสถานการณ์ทางการเงินเปลี่ยนไป เช่น รายได้ลด หนี้สินเพิ่ม หรือค่าใช้จ่ายสูงขึ้น การผ่อนบ้านอาจกลายเป็นภาระที่หนักหนาอย่างไม่คาดคิด
หนึ่งในทางออกที่หลายคนเริ่มมองหา คือ “การขายบ้านคืนธนาคาร” หรือที่เรียกว่า ขายฝาก ขายคืน หรือ Short Sale แต่สิ่งนี้คือทางออกที่ดีจริงหรือ? มีเงื่อนไขอะไรบ้าง? ผลกระทบจะมากน้อยแค่ไหน?
ผ่อนบ้านไม่ไหว เกิดอะไรขึ้น?
การผิดนัดชำระหนี้บ้าน หรือการ “ค้างค่างวด” จะส่งผลโดยตรงทั้งในแง่ เครดิต และ การถือครองทรัพย์สิน โดยทั่วไป ธนาคารจะมีขั้นตอนดังนี้:
- ค้างชำระ 1–3 งวด: ธนาคารเริ่มโทรแจ้ง เตือนให้ชำระทันที
- เกิน 3 งวด: ถูกมองว่า “ผิดนัดชำระหนี้” เริ่มมีค่าปรับ และอาจถูกส่งเรื่องให้ฝ่ายเร่งรัดหนี้
- 6 งวดขึ้นไป: ธนาคารสามารถเริ่มกระบวนการ ยึดทรัพย์และฟ้องศาล ได้
- ขายทอดตลาด: หากคดีสิ้นสุดและลูกหนี้ยังไม่สามารถชำระ ธนาคารสามารถนำบ้านออกขายทอดตลาดได้
ขายบ้านคืนธนาคารคืออะไร?
การ “ขายบ้านคืนธนาคาร” ไม่มีชื่อเรียกอย่างเป็นทางการ แต่ในทางปฏิบัติ มักจะมี 2 รูปแบบหลักที่เข้าใจง่าย:
1. ขายฝาก / ขายขาด
- เจ้าของบ้านเสนอขายบ้านให้ธนาคารหรือบุคคลที่ 3 เพื่อให้ได้เงินก้อนมาโปะหนี้
- กรณีขายให้ธนาคารโดยตรง อาจทำในรูปแบบ ขายผ่อนต่อ หรือ ขายแล้วปลดภาระหนี้ทันที
2. Short Sale (ขายตัดหนี้)
- เจ้าของบ้านเจรจาให้ธนาคารยอมขายทรัพย์ในราคาต่ำกว่ายอดหนี้ เพื่อปิดบัญชี
- เหมาะกับกรณีราคาบ้านตกต่ำ และไม่สามารถขายได้ครอบหนี้เดิม
- ต้องได้รับการ “ยินยอมจากธนาคาร” เท่านั้น
เงื่อนไขการขายคืนให้ธนาคาร
ธนาคารแต่ละแห่งมีนโยบายแตกต่างกัน แต่โดยทั่วไป มีหลักการพิจารณาคล้ายกัน ดังนี้:
- ลูกหนี้ต้อง “มีเหตุผลที่ชัดเจน” ในการไม่สามารถผ่อนชำระ เช่น ตกงาน เจ็บป่วย ไม่มีรายได้
- บ้านยังอยู่ในสถานะ “ไม่หลุดจำนอง”
- ลูกหนี้ต้องยื่น หนังสือแสดงความประสงค์ขาย หรือแบบฟอร์มของธนาคาร
- หากธนาคารยอมรับ อาจมีเงื่อนไขให้เจ้าของบ้าน ขายหาคนซื้อเอง และนำเงินมาปิดหนี้
- กรณีธนาคารไม่รับซื้อเอง อาจเสนอทางเลือกอื่น เช่น รีไฟแนนซ์ หรือพักชำระหนี้
ทางเลือกอื่นที่ควรพิจารณาก่อนขายคืน
1. พักชำระหนี้ชั่วคราว (พักต้นพักดอก)
หลายธนาคารมีมาตรการช่วยเหลือให้ลูกหนี้ที่มีปัญหาชั่วคราว เช่น ลดค่างวดหรือพักดอกเบี้ย 3–6 เดือน
2. รีไฟแนนซ์หรือปรับโครงสร้างหนี้
การยื่นขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิมหรือต่างธนาคาร อาจช่วยลดภาระรายเดือน
3. ปล่อยเช่าบ้าน / ห้องบางส่วน
หากทำเลดี อาจพิจารณาปล่อยเช่าเพื่อนำรายได้มาผ่อนบ้าน
4. ขายต่อในตลาดเองก่อนหลุดจำนอง
หากขายเองได้ก่อนธนาคารยึด จะช่วยให้ได้ราคาที่สูงกว่า และหลีกเลี่ยงเครดิตเสีย
ขั้นตอนการขายบ้านคืนธนาคาร
- ตรวจสอบยอดหนี้ปัจจุบัน: ขอ statement และยอดหนี้ทั้งหมดจากธนาคาร
- ประเมินราคาตลาด: ตรวจสอบราคาบ้านใกล้เคียงเพื่อกำหนดราคาขายที่เหมาะสม
- ขออนุญาตขายบ้าน: แจ้งธนาคารว่าต้องการขาย และขอหนังสือปลดจำนอง
- หาผู้ซื้อและทำสัญญา: ทำสัญญาจะซื้อจะขายอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
- โอนกรรมสิทธิ์: ผู้ซื้อชำระหนี้แทนหรือชำระเงินให้ครบเพื่อโอนบ้าน
- ปิดบัญชี: หากขายได้เงินมากกว่ายอดหนี้ ส่วนต่างจะคืนให้เจ้าของเดิม
ผลกระทบหากไม่สามารถขายคืนได้
หากไม่สามารถดำเนินการขายได้ และธนาคารดำเนินการฟ้องร้อง:
- ถูกยึดบ้านและขายทอดตลาด
- เครดิตเสีย ถูกขึ้นบัญชีเครดิตบูโร
- อาจถูกเรียกเก็บ ส่วนต่างระหว่างราคาขายทอดตลาดกับยอดหนี้คงเหลือ
- เสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าทนาย ค่าศาล ดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ
ตัวอย่างสถานการณ์
คุณเอ มีบ้านผ่อนอยู่เดือนละ 12,000 บาท ค้างมา 5 เดือน รวมดอกเบี้ยคงค้างกว่า 65,000 บาท ธนาคารเตรียมส่งฟ้อง เธอตัดสินใจติดต่อธนาคารและเสนอขายบ้านในราคา 2.5 ล้านบาท ทั้งที่หนี้คงเหลือ 2.4 ล้านบาท ธนาคารยินยอม และให้หา buyer ภายใน 2 เดือน
เธอสามารถขายได้ในราคา 2.55 ล้านบาท และนำไปปิดบัญชี พร้อมเหลือเงินกลับมาอีก 100,000 บาท และหลีกเลี่ยงเครดิตเสีย
ข้อควรระวัง
- อย่าเพิ่ง “หนีหนี้” หรือปล่อยบ้านร้าง เพราะจะถูกฟ้องเร็วขึ้น
- ระวัง “นายหน้าหลอกลวง” ที่อ้างซื้อบ้านคืนโดยไม่ผ่านเอกสาร
- อย่ารีบเซ็นเอกสารขายฝาก หรือจำนอง โดยไม่อ่านเงื่อนไขให้ครบ
- ขายบ้านได้เร็วเท่าไร ยิ่งเสียหายน้อยเท่านั้น
- หากมีปัญหา ปรึกษาธนาคารโดยตรง หรือหน่วยงานเช่น ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
หน่วยงานที่สามารถขอคำปรึกษา
- ศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน ธปท. (1213)
- ศูนย์ดำรงธรรม หรือสำนักงานอัยการจังหวัด
- สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งประเทศไทย (HLA)
- เว็บไซต์ของแต่ละธนาคาร ที่มีมาตรการช่วยเหลือเฉพาะกิจ
สรุป
การขายบ้านคืนธนาคารไม่ใช่เรื่องน่าอาย และอาจเป็นทางรอดที่ดีที่สุดในบางสถานการณ์ แต่ผู้ขายต้องมีสติ รอบคอบ และรู้เท่าทันเงื่อนไขต่าง ๆ ก่อนตัดสินใจทุกครั้ง
หากคุณกำลังเผชิญสถานการณ์นี้ สิ่งสำคัญคืออย่ารอให้เรื่องบานปลาย รีบขอความช่วยเหลือ พูดคุยกับธนาคาร และพิจารณาทางเลือกอย่างรอบคอบ เพื่อปกป้องทั้งทรัพย์สินและอนาคตทางการเงินของตัวเองครับ
