ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม เจาะลึกข้อกฎหมาย และทางเลือกที่ทำได้จริง

ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม?

นี่เป็นคำถามที่พบบ่อยในหมู่ชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาลงทุนหรือใช้ชีวิตในประเทศไทย และคำตอบคือ…

“ได้บางกรณี และต้องเข้าใจข้อจำกัดตามกฎหมายไทย”

กฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ “ที่ดิน” ได้โดยตรง แต่สามารถถือครอง “อสังหาริมทรัพย์บางประเภท” ได้ภายใต้เงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

บทความนี้จะอธิบายให้เข้าใจง่ายว่า ชาวต่างชาติซื้อบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้แบบไหนบ้าง พร้อมแนะแนวทางการเป็นเจ้าของบ้านอย่างถูกต้องตามกฎหมายไทย

สรุปกฎหมายไทยเกี่ยวกับการถือครองอสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ

ภายใต้กฎหมายไทย โดยเฉพาะ พระราชบัญญัติว่าด้วยการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว มีข้อจำกัดที่สำคัญ:

1. ชาวต่างชาติห้ามถือครองกรรมสิทธิ์ “ที่ดิน” โดยตรง

ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือบ้านจัดสรร ถ้ามี “ที่ดิน” แนบมากับอสังหาริมทรัพย์นั้น ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยตรง

2. ชาวต่างชาติสามารถซื้อ “คอนโดมิเนียม” ได้

แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขหลัก 3 ข้อ:

• อาคารต้องเป็นอาคารชุดที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด
• สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารเดียวกันต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวม
• เงินที่ใช้ซื้อ ต้องโอนจากต่างประเทศ (และมีเอกสาร Foreign Exchange Transaction Form)

ต่างชาติมีทางเลือกอะไรในการซื้ออสังหาฯ ในไทย?

1. ซื้อ คอนโด ในนามตนเอง

✅ ถูกกฎหมาย
✅ ได้กรรมสิทธิ์เต็ม 100%
⚠ ต้องมีการโอนเงินจากต่างประเทศ พร้อมหลักฐานชัดเจน

2. ซื้อบ้านเดี่ยว / ทาวน์โฮม โดยใช้ ชื่อคนไทย

⚠ ชาวต่างชาติไม่มีกรรมสิทธิ์
⚠ มีความเสี่ยงทางกฎหมายหากความสัมพันธ์ไม่มั่นคง

3. ตั้งบริษัทจำกัด (Thai Co., Ltd.)

✅ บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นคนไทย ≥ 51%
⚠ ชาวต่างชาติสามารถถือหุ้นได้ไม่เกิน 49%
⚠ ถูกตรวจสอบจากกรมที่ดินอย่างเข้มงวด
⚠ ห้ามตั้งบริษัทบังหน้า (Nominee)

4. ถือครองแบบ เช่าระยะยาว (Leasehold)

✅ สามารถเช่าได้สูงสุด 30 ปี (ต่อสัญญาได้อีก 30 ปีในบางกรณี)
✅ สามารถระบุสิทธิในสัญญาเช่าได้หลากหลาย
⚠ ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
⚠ หากเกิดข้อพิพาท ต้องพึ่งพาระบบศาล

เงื่อนไขสำคัญในการซื้อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ

เงินที่ใช้ต้องโอนมาจากต่างประเทศ

• ต้องโอนเข้าบัญชีชื่อผู้ซื้อโดยตรง
• จำนวนเงินต้องระบุว่า “เพื่อซื้อคอนโดในประเทศไทย”
• ต้องขอเอกสาร Foreign Exchange Transaction (FET) จากธนาคารเพื่อใช้ในวันโอนกรรมสิทธิ์

เลือกโครงการที่ “โควต้าต่างชาติ” ยังไม่เต็ม

• ทุกโครงการจำกัดการขายห้องให้ต่างชาติไม่เกิน 49%
• หากเกิน ต้องใช้ชื่อคนไทยซื้อแทน (ซึ่งมีข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์)

ตัวอย่างสถานการณ์จริง

กรณีที่ 1: นาย John จากสหรัฐฯ ต้องการซื้อคอนโดในกรุงเทพ

✅ ทำได้ → หากโครงการยังไม่เต็มโควต้าต่างชาติ
✅ โอนเงินจากบัญชีที่สหรัฐฯ มายังธนาคารในไทย
✅ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นโดยตรง
📌 ข้อควรระวัง: ต้องใช้บัญชีของตนเองในการรับโอน และเตรียมเอกสารให้ครบ

กรณีที่ 2: นาย Hiroshi จากญี่ปุ่น ต้องการซื้อบ้านจัดสรรในโคราช

❌ ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้
✅ อาจซื้อในชื่อภรรยาชาวไทย → แต่ไม่มีสิทธิ์ตามกฎหมาย
✅ หรือเลือก Leasehold 30 ปี พร้อมสิทธิการครอบครองใช้สอย

สิ่งที่ชาวต่างชาติควรรู้ก่อนซื้ออสังหาฯ ในไทย

• ตรวจสอบสถานะกรรมสิทธิ์และเอกสารโครงการ ก่อนทำสัญญา
• ปรึกษาทนายความ เพื่อความถูกต้องตามกฎหมาย
• หลีกเลี่ยงการใช้ชื่อบุคคลอื่นถือกรรมสิทธิ์แทน (อาจเกิดข้อพิพาท)
• ทำประกันภัยและประกันความเสี่ยง หากลงทุนระยะยาว
• ทำพินัยกรรม หากต้องการให้ทรัพย์สินตกทอดได้ตามกฎหมาย

คำแนะนำสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

• ลงทุนในคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน ย่าน CBD หรือแหล่งท่องเที่ยว
• มองหาโครงการที่บริหารการเช่าหรือมีผลตอบแทนระยะยาว (Yield > 5%)
• ตรวจสอบสัญญาเช่าและสิทธิประโยชน์อย่างละเอียด
• สร้างเครือข่ายกับเอเจนซี่หรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเชื่อถือ

สรุป: ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม?

ประเภทอสังหาฯ	ถือกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่	เงื่อนไข
ที่ดินเปล่า	❌ ไม่ได้	–
บ้านเดี่ยว/บ้านจัดสรร	❌ ไม่ได้โดยตรง	ทำได้ผ่าน Lease หรือชื่อคนไทย
คอนโดมิเนียม	✅ ได้	โควต้าไม่เกิน 49% ของโครงการ
เช่าระยะยาว (Lease)	✅ ได้	สูงสุด 30 ปี ต่อสัญญาได้

สรุปสุดท้าย

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของ “อสังหาริมทรัพย์” ในประเทศไทยได้ภายใต้ข้อกฎหมายที่ชัดเจน โดยเฉพาะในรูปแบบคอนโดมิเนียมและเช่าระยะยาว หากวางแผนและปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายอย่างถูกต้อง โอกาสถือครองอสังหาฯ ในไทยก็ไม่ใช่เรื่องยาก

การขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้การลงทุนหรือการอยู่อาศัยในไทยของชาวต่างชาติปลอดภัยและมั่นคงยิ่งขึ้น