ค่าโอนบ้านคืออะไร? ค่าใช้จ่ายที่ต้องรู้ ก่อนซื้อ-ขายหรือโอนกรรมสิทธิ์บ้าน

ในการซื้อขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ นอกจากราคาซื้อขายแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายส่วนที่ต้องชำระ ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ โดยหนึ่งในค่าใช้จ่ายหลักที่มักถูกพูดถึงคือ “ค่าโอนบ้าน” ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายจะต้องรับผิดชอบตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา หากคุณกำลังจะทำธุรกรรมเกี่ยวกับบ้านหรือที่ดิน การเข้าใจว่า ค่าโอนบ้านคืออะไร มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง คำนวณอย่างไร และใครเป็นผู้จ่าย จะช่วยให้คุณวางแผนได้ถูกต้อง และไม่เสียเปรียบในกระบวนการซื้อขาย

ค่าโอนบ้านคืออะไร?

ค่าโอนบ้าน คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดิน เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน หรือคอนโด จากเจ้าของเดิม (ผู้ขาย) ไปยังผู้ซื้อ โดยกรมที่ดินจะคำนวณค่าโอนจาก “ราคาประเมินของกรมธนารักษ์” หรือ “ราคาซื้อขายจริง” แล้วเลือกใช้ราคาที่ สูงกว่า

การโอนกรรมสิทธิ์นี้จะต้องดำเนินการที่ สำนักงานที่ดิน ในเขตพื้นที่ที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ และนอกจากค่าธรรมเนียมการโอนแล้ว ยังมีภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องอีกหลายรายการ

ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน มีอะไรบ้าง?

เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ดังนี้:

1. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)

• อัตรา: 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่ราคาที่สูงกว่า)
• ผู้รับเงิน: กรมที่ดิน
• ตัวอย่าง: หากบ้านมีราคาประเมิน 3,000,000 บาท
  ค่าธรรมเนียมการโอน = 2% x 3,000,000 = 60,000 บาท

2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)

• ผู้ขายต้องจ่าย
• กรณีบุคคลธรรมดา: คำนวณตามอัตราก้าวหน้า โดยอิงจากราคาประเมิน อายุการครอบครอง และอัตราค่าเสื่อม
• กรณีนิติบุคคล: คิดเป็น 1% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ใช้ราคาที่สูงกว่า)

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)

• อัตรา: 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (เลือกที่สูงกว่า)
• จ่ายเมื่อผู้ขายขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับจากวันถือครอง
• ยกเว้นได้ หาก:
  • ผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี
  • เป็นบ้านหลังแรกที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริง

4. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)

• อัตรา: 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ใช้ราคาที่สูงกว่า)
• ใช้ในกรณีที่ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (เลือกอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น)

หมายเหตุ:

• ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันเรื่องการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ ไม่มีกฎหมายกำหนดตายตัว

ใครต้องเป็นผู้จ่ายค่าโอน?

ไม่มีข้อกำหนดทางกฎหมายที่ตายตัวว่าใครต้องจ่ายค่าโอน ค่าใช้จ่ายสามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งมีรูปแบบที่นิยม ได้แก่:

• แบ่งครึ่ง คนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
• ผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมด
• ผู้ขายรับผิดชอบทั้งหมด
• ตกลงแยกตามประเภทค่าใช้จ่าย เช่น ผู้ขายจ่ายภาษี ผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียม

คำแนะนำ: ควรระบุให้ชัดเจนใน “สัญญาจะซื้อจะขาย” เพื่อลดความขัดแย้งในภายหลัง

เอกสารที่ใช้ในการโอนบ้าน

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ต้องเตรียมเอกสารดังนี้:

เอกสารจากผู้ขาย:

• บัตรประชาชนตัวจริง
• ทะเบียนบ้าน
• โฉนดที่ดิน (ตัวจริง)
• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)
• เอกสารภาษี (ถ้ามี)

เอกสารจากผู้ซื้อ:

• บัตรประชาชนตัวจริง
• ทะเบียนบ้าน
• เอกสารเงินกู้ (ถ้าซื้อผ่านธนาคาร)
• ใบจอง/สัญญาจะซื้อจะขาย (ถ้ามี)

คำนวณค่าโอนบ้าน เพื่อไม่เสียรู้ให้ต้องจ่ายแพง

เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์หรือโดนเอาเปรียบจากผู้ขาย ก่อนตัดสินใจซื้อทุกครั้ง ผู้ซื้อควรคำนวณราคาบ้านรวมกับค่าโอนบ้านทั้งหมดในส่วนที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย รวมไปถึงการจ่ายร่วมกันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ แล้วนำค่าใช้จ่ายนั้นมาเปรียบเทียบกับผู้ขายรายอื่น ๆ เพื่อไม่ให้หลงกลผู้ขายที่ต้องการผลประโยชน์จากผู้ซื้อจนกลายเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็นหรือเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้านในส่วนที่ผู้ขายควรจ่าย

ตัวอย่างตารางเปรียบเทียบราคาขายบวกค่าโอนบ้านทั้งหมดว่าผู้ขายคนไหนทำให้ผู้ซื้อจ่ายน้อยกว่า

• ผู้ขาย A ผู้ซื้อและผู้ขายออกกันคนละครึ่งของค่าใช้จ่ายทั้งหมด
• ผู้ขาย B ผู้ซื้อจ่ายเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอนบ้านคนละครึ่งกับผู้ขาย

กรณีที่ 1: ผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี

รายการ	ผู้ขาย A	ผู้ขาย B
ราคาบ้าน	4,000,000 บาท	4,000,000 บาท
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 2%	40,000 บาท	40,000 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	66,000 บาท	–
รวมค่าใช้จ่าย	106,000 บาท	40,000 บาท
ราคารวมทั้งสิ้น	4,106,000 บาท	4,040,000 บาท

กรณีที่ 2: ผู้ขายถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี

รายการ	ผู้ขาย A	ผู้ขาย B
ราคาบ้าน	4,000,000 บาท	4,000,000 บาท
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 2%	40,000 บาท	40,000 บาท
อากรแสตมป์ 0.5%	10,000 บาท	–
รวมค่าใช้จ่าย	50,000 บาท	40,000 บาท
ราคารวมทั้งสิ้น	4,050,000 บาท	4,040,000 บาท

จากตารางจะเห็นได้ว่า หากซื้อกับผู้ขาย B จะได้ราคาที่ถูกกว่าผู้ขาย A เนื่องจากจ่ายเพียงค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 1%

มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง

มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ปี 2568 แบ่งเป็น 

– ลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% 

– ลดค่าจดทะเบียนการจำนอง อสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01% 

เฉพาะที่จดทะเบียนโอนในคราวเดียวกัน สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, บ้านแถว, อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด 

โดยมีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันนี้-30 มิถุนายน 2569

เปรียบเทียบค่าใช้จ่าย: ปกติ vs มีมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง

รายการ	อัตราปกติ	ตามมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง
ค่าธรรมเนียมโอน	2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ (เลือกที่สูงกว่า) 2% x 7,000,000 = 140,000 บาท	0.01% ของราคาซื้อขาย 0.01% x 7,000,000 = 700 บาท
ค่าจดจำนอง	1% ของวงเงินจำนอง 1% x 7,000,000 = 70,000 บาท	0.01% ของวงเงินจำนอง 0.01% x 7,000,000 = 700 บาท
รวมค่าใช้จ่าย	210,000 บาท	1,400 บาท

อย่างไรก็ตาม ก่อนทำสัญญา ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงเรื่องค่าโอนบ้าน ซึ่งรวมถึงค่าภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมไปถึงระบุลงไปในสัญญาให้ชัดเจนว่า ใครจ่ายส่วนไหน และส่วนไหนที่จะจ่ายร่วมกัน เพราะค่าโอนบ้านค่อนข้างสูง และเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาโต้เถียงและผิดใจกันในวันโอนกรรมสิทธิ์