ค่าโอนที่ดินคืออะไร? อธิบายละเอียดทุกขั้นตอน ต้องเตรียมตัวอย่างไร

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร?

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระให้กับกรมที่ดิน ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด หรือทรัพย์สินที่จดทะเบียนไว้ โดยการโอนกรรมสิทธิ์นี้หมายถึง การเปลี่ยนชื่อเจ้าของจากผู้ถือกรรมสิทธิ์เดิมไปยังเจ้าของใหม่ ไม่ว่าจะเกิดจากการซื้อ–ขาย ให้เปล่า มรดก หรือการแลกเปลี่ยน

ค่าธรรมเนียมนี้จะถูกคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากมูลค่าทรัพย์ ซึ่งพิจารณาจากราคาประเมินราชการของกรมธนารักษ์ หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า

โดยทั่วไป ค่าโอนจะอยู่ที่ 2% ของราคาดังกล่าว และเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในขั้นตอนการทำธุรกรรมที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท การชำระค่าโอนจะต้องดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมกับเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่นัดโอน

ค่าโอนไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเดียวที่เกิดขึ้นในการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ยังรวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ ซึ่งจะขึ้นอยู่กับลักษณะของการถือครอง ระยะเวลา และสถานะของผู้ขาย

การทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าโอนจึงเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เพื่อจะได้เตรียมงบประมาณให้พร้อม ลดความสับสนในขั้นตอนทางราชการ และหลีกเลี่ยงปัญหาในวันโอนจริง

ค่าโอนที่ดิน มีกี่ประเภท?

การโอนที่ดินสามารถแบ่งตามลักษณะของ “การเปลี่ยนเจ้าของ” ได้เป็น 3 ประเภทหลัก ๆ ซึ่งจะส่งผลต่อ ภาระภาษีและค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่าย ณ สำนักงานที่ดิน ดังนี้:

1. การโอนแบบ “ซื้อ–ขาย” (Commercial Transaction)

พบมากที่สุด และมีค่าใช้จ่ายครบทุกประเภท เพราะถือเป็นธุรกรรมทางการเงิน

ค่าใช้จ่ายประกอบด้วย:

รายการ	อัตรา	ผู้รับผิดชอบ (ทั่วไป)
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย	ผู้ซื้อหรือแบ่งกันจ่าย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	คำนวณตามสูตรกรมสรรพากร	ผู้ขาย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)	3.3% ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี	ผู้ขาย
อากรแสตมป์	0.5% (กรณีไม่เสีย SBT)	ผู้ขาย

2. การโอนแบบ “ให้เปล่า” (Donation or Gift)

เช่น ยกให้ลูกหลาน พ่อแม่ คู่สมรส โดยไม่รับเงินตอบแทน

ค่าใช้จ่ายประกอบด้วย:

รายการ	อัตรา	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน	ผู้รับอาจต้องชำระเอง
ภาษีเงินได้	ไม่ต้องเสีย หากเป็นเครือญาติใกล้ชิด
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ไม่ต้องเสีย
อากรแสตมป์	ไม่ต้องเสีย

ข้อควรระวัง: หากไม่ใช่ญาติสนิท อาจถูกตีความว่าเป็นการขาย และต้องเสียภาษีตามปกติ

3. การโอนจากมรดก (Inheritance Transfer)

เช่น การรับโฉนดจากบิดามารดาหลังเสียชีวิต

ค่าใช้จ่ายประกอบด้วย:

รายการ	อัตรา	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน
ภาษีเงินได้	ไม่ต้องเสีย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ไม่ต้องเสีย
อากรแสตมป์	ไม่ต้องเสีย

หากราคาทรัพย์สินเกิน 100 ล้านบาท อาจเข้าข่ายเสียภาษีมรดก (10%)

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องในการโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อโอนที่ดิน จะมี 4 ค่าธรรมเนียมหลัก ดังนี้:

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

• ปกติ: 2% ของ “ราคาประเมิน” หรือ “ราคาขายจริง” (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า)
• ปี 2568: หากมีมาตรการรัฐ เช่น ลดเหลือ 0.01% (เฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้าน) ต้องติดตามประกาศกรมที่ดิน

2. ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ภาษีบุคคลธรรมดา/นิติบุคคล)

• สำหรับผู้ขายเท่านั้น
• คิดตาม อัตราก้าวหน้า (หากขายในนามบุคคล) โดยใช้สูตรเฉลี่ยรายได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง

3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax: SBT)

• อัตรา: 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า)
• ผู้ขายต้องเสีย หากถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่ใช่บ้านหลังแรก

4. ค่าอากรแสตมป์

• อัตรา: 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า)
• ใช้ แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าไม่เข้าข่ายเสีย SBT

ตัวอย่างการคำนวณค่าโอน

สมมุติ: ซื้อขายที่ดินราคา 3,000,000 บาท
ราคาประเมินกรมที่ดิน = 2,800,000 บาท
ถือครอง 4 ปี (ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

• ค่าธรรมเนียมโอน: 3,000,000 × 2% = 60,000 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3,000,000 × 3.3% = 99,000 บาท
• ภาษีเงินได้: คำนวณตามสูตรกรมสรรพากร (เฉลี่ยรายได้ หักค่าใช้จ่าย)
• ค่าอากรแสตมป์: ไม่ต้องจ่าย เพราะเสีย SBT แล้ว

รวมค่าธรรมเนียมเบื้องต้น อาจเกิน 150,000 บาท (ยังไม่รวมค่าจดจำนอง)

ค่าใช้จ่ายส่วนใด “ผู้ซื้อ” หรือ “ผู้ขาย” ต้องจ่าย?

รายการ	ใครจ่าย (โดยทั่วไป)
ค่าธรรมเนียมโอน (2%)	ผู้ซื้อ / แบ่งคนละครึ่ง
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%)	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ผู้ขาย
ค่าอากรแสตมป์ (0.5%)	ผู้ขาย

หมายเหตุ: อาจมีการตกลงกันเองได้ เช่น ผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมด เพื่อปิดการขายเร็วขึ้น

วิธีเตรียมตัวก่อนโอนกรรมสิทธิ์

1. ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินล่าสุด: เข้าเว็บไซต์กรมธนารักษ์ หรือสอบถามสำนักงานที่ดิน
2. เช็กภาระผูกพันของโฉนด: เช่น การจำนองหรือห้ามขาย
3. นัดวันโอนและเตรียมเอกสารให้ครบ: บัตรประชาชน โฉนดตัวจริง ทะเบียนบ้าน สัญญาจะซื้อจะขาย ฯลฯ
4. วางแผนค่าใช้จ่ายล่วงหน้า: โดยเฉพาะกรณีขายโดยถือครองระยะสั้น

คำแนะนำเพิ่มเติม

• ถ้าคุณซื้อบ้านจากโครงการจัดสรร อาจมีโปรโมชั่นออกค่าโอนให้บางส่วน
• ถ้าซื้อจากเจ้าของบ้านโดยตรง ควรมีการ ทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อระบุผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน
• หากถือครองมากกว่า 5 ปี หรือเป็นบ้านหลังแรก อาจ ได้รับยกเว้น SBT และจ่ายแค่ค่าอากรแสตมป์แทน
• หากซื้อผ่าน สินเชื่อธนาคาร ต้องมีค่า “จดจำนอง” เพิ่มอีก 1% ของวงเงินกู้