ค่าโอนที่ดินแบบละเอียด: คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “ที่ดิน” เป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงและเกี่ยวข้องกับขั้นตอนทางกฎหมายและค่าใช้จ่ายต่างๆ มากมาย หนึ่งในค่าใช้จ่ายสำคัญที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำความเข้าใจคือ “ค่าโอนที่ดิน” ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระให้กับกรมที่ดิน เพื่อดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์

บทความนี้จะพาคุณไปเจาะลึกทุกรายละเอียดเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน ตั้งแต่ประเภทของค่าใช้จ่าย อัตราค่าธรรมเนียม วิธีการคำนวณ ไปจนถึงเคล็ดลับในการวางแผนค่าใช้จ่าย เพื่อให้คุณสามารถเตรียมตัวและทำธุรกรรมซื้อขายที่ดินได้อย่างราบรื่นและมั่นใจ

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินมีอะไรบ้าง?

เมื่อพูดถึง “ค่าโอนที่ดิน” หลายคนอาจเข้าใจว่าเป็นค่าใช้จ่ายรายการเดียว แต่ในความเป็นจริงแล้ว ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมและภาษีหลายประเภท ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน: เป็นค่าธรรมเนียมหลักที่กรมที่ดินเรียกเก็บสำหรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
• ค่าจดทะเบียนจำนอง (กรณีมีการจำนอง): หากผู้ซื้อมีความจำเป็นต้องขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่ดิน ก็จะมีค่าจดทะเบียนจำนองเพิ่มเติม
• อากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ: จะมีการเรียกเก็บอย่างใดอย่างหนึ่ง ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของผู้ขายและระยะเวลาการถือครองที่ดิน
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้จากการขายที่ดิน
• ค่าพยาน (เล็กน้อย): เป็นค่าใช้จ่ายเล็กน้อยสำหรับพยานในการลงนามเอกสารที่สำนักงานที่ดิน

อัตราค่าธรรมเนียมและวิธีการคำนวณ (อัปเดตล่าสุด)

อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนที่ดินอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศของกรมที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ณ ปัจจุบัน (พฤษภาคม 2568) อัตราโดยทั่วไปมีดังนี้:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: คิดเป็นร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายที่ดิน (แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า) หารด้วยสอง (โดยปกติผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงแบ่งจ่ายกัน) ค่าธรรมเนียมการโอน=2ราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขาย (สูงกว่า)​×2%
• ค่าจดทะเบียนจำนอง: คิดเป็นร้อยละ 1 ของมูลค่าที่จำนอง แต่สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท (ผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบ) ค่าจดทะเบียนจำนอง=มูลค่าที่จำนอง×1%(สูงสุด 200,000 บาท)
• อากรแสตมป์: คิดเป็นร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย แต่สูงสุดไม่เกิน 20,000 บาท (ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ หากไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) อากรแสตมป์=ราคาซื้อขาย×0.5%(สูงสุด 20,000 บาท)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: คิดเป็นร้อยละ 3.3 ของราคาซื้อขาย (รวมภาษีท้องถิ่น) (ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ หากถือครองที่ดินไม่เกิน 5 ปี หรือมีการซื้อมาเพื่อขายต่อ) ภาษีธุรกิจเฉพาะ=ราคาซื้อขาย×3.3%
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ หักด้วยค่าใช้จ่ายตามจริงหรือตามอัตราที่กฎหมายกำหนด และหักด้วยค่าลดหย่อนต่างๆ (ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ) การคำนวณค่อนข้างซับซ้อนและขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง เช่น จำนวนปีที่ถือครอง ราคาซื้อมา

ตัวอย่างการคำนวณเบื้องต้น:

สมมติว่าคุณซื้อที่ดินแปลงหนึ่งในราคา 2,000,000 บาท และราคาประเมินทุนทรัพย์อยู่ที่ 1,800,000 บาท โดยไม่มีการจำนอง และผู้ขายถือครองที่ดินมาแล้ว 7 ปี

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 22,000,000​×2%=20,000 บาท (โดยทั่วไปแบ่งจ่ายฝ่ายละครึ่ง ฝ่ายละ 10,000 บาท)
• ค่าจดทะเบียนจำนอง: ไม่มี (เนื่องจากไม่มีการจำนอง)
• อากรแสตมป์: 2,000,000×0.5%=10,000 บาท (ผู้ขายรับผิดชอบ)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: ไม่ต้องเสีย (เนื่องจากถือครองเกิน 5 ปี และไม่ได้ซื้อมาเพื่อขายต่อ)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร (ผู้ขายรับผิดชอบ)
• ค่าพยาน: ประมาณ 500 บาท

ดังนั้น ในกรณีนี้ ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนประมาณ 10,000 บาท (และค่าจดทะเบียนจำนองหากมี) ส่วนผู้ขายจะต้องรับผิดชอบค่าอากรแสตมป์และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใด?

โดยทั่วไปแล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายจะมีการตกลงกันล่วงหน้าว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดบ้าง อย่างไรก็ตาม หลักการโดยทั่วไปคือ:

• ผู้ซื้อ: มักเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนในส่วนของตนเอง และค่าจดทะเบียนจำนอง (ถ้ามี)
• ผู้ขาย: มักเป็นผู้รับผิดชอบค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ทั้งนี้ การตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง

เคล็ดลับในการวางแผนค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน

สอบถามข้อมูลล่าสุด: อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีอาจมีการเปลี่ยนแปลง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดจากกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินในพื้นที่ประเมินราคาที่ดิน: ทำความเข้าใจเกี่ยวกับราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินที่จะซื้อขาย เพื่อใช้ในการคำนวณค่าใช้จ่ายเจรจาต่อรอง: ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเจรจาต่อรองเรื่องการแบ่งจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆ ได้เตรียมงบประมาณให้พร้อม: ควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าโอนที่ดินเผื่อเหลือเผื่อขาด ประมาณ 5-7% ของราคาซื้อขายปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: หากไม่แน่ใจในขั้นตอนหรือการคำนวณค่าใช้จ่าย ควรปรึกษาทนายความหรือผู้ที่มีความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์