หลายคนที่ซื้อบ้านหรือคอนโดจากโครงการ แต่ยังไม่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ด้วยตัวเอง อาจเลือก เปลี่ยนสัญญา เพื่อโอนสิทธิการซื้อบ้านให้กับผู้อื่นแทน ซึ่งเป็นเรื่องที่พบได้บ่อยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเพราะเหตุผลส่วนตัว การเงิน หรือเพื่อการลงทุน แต่คำถามสำคัญคือ “ค่าเปลี่ยนสัญญาบ้านเท่าไหร่” และใครเป็นผู้ต้องจ่าย
บทความนี้จะอธิบายอย่างละเอียดเกี่ยวกับ ค่าเปลี่ยนสัญญาบ้าน ความหมาย สาเหตุที่ต้องเปลี่ยน วิธีการ ขั้นตอน ค่าใช้จ่าย และสิ่งที่ผู้ซื้อ–ผู้ขายควรรู้ เพื่อให้การทำธุรกรรมปลอดภัยและไม่เกิดปัญหาภายหลัง
การเปลี่ยนสัญญาบ้านคืออะไร?
การเปลี่ยนสัญญาบ้าน คือการโอนสิทธิการซื้อบ้านหรือคอนโดจากผู้จองเดิม (ผู้ขายสิทธิ) ไปยังผู้ซื้อใหม่ ก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อใหม่จะเข้ามารับสิทธิและภาระทั้งหมดแทนผู้จองเดิม เช่น การผ่อนดาวน์ การโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต
เหตุผลที่ต้องเปลี่ยนสัญญาบ้าน
- เหตุผลทางการเงิน
ผู้จองเดิมอาจไม่พร้อมกู้เงินกับธนาคาร หรือมีภาระหนี้สูงเกินไป - เหตุผลส่วนตัว
ย้ายที่ทำงาน เปลี่ยนแผนชีวิต หรือมีเหตุจำเป็นที่ไม่สามารถซื้อบ้านต่อได้ - การลงทุน
นักลงทุนบางรายซื้อบ้านตั้งแต่เปิดโครงการ (Pre-Sale) แล้วขายสิทธิต่อเพื่อเก็งกำไร
ขั้นตอนการเปลี่ยนสัญญาบ้าน
- ติดต่อโครงการ/ผู้พัฒนาอสังหาฯ
แจ้งความประสงค์ว่าต้องการเปลี่ยนสัญญา และสอบถามค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง - ตรวจสอบเงื่อนไขสัญญาเดิม
บางโครงการอนุญาตให้เปลี่ยนได้ฟรี ช่วงแรก ๆ ของการขาย แต่บางโครงการคิดค่าธรรมเนียม - ทำสัญญาเปลี่ยนสิทธิ
ทั้งผู้โอนสิทธิ (ผู้ขายเดิม) และผู้รับสิทธิ (ผู้ซื้อใหม่) ต้องลงนามที่สำนักงานขายหรือสำนักงานใหญ่ของบริษัท - ชำระค่าใช้จ่าย
ผู้ซื้อ–ผู้ขายต้องตกลงกันว่าใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมเปลี่ยนสัญญา - โครงการออกเอกสารใหม่
ระบุชื่อผู้ซื้อใหม่แทนผู้จองเดิม และนับสิทธิต่อเนื่อง เช่น งวดดาวน์ที่ผ่อนแล้ว
ค่าเปลี่ยนสัญญาบ้านเท่าไหร่?
ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสัญญา ไม่มีกฎหมายกำหนดตายตัว ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละโครงการ โดยทั่วไปมีรูปแบบดังนี้
- เปลี่ยนสัญญาฟรี
- บางโครงการอนุญาตฟรีในช่วงเปิดขายแรก ๆ เพื่อกระตุ้นยอดจอง
- มักมีเงื่อนไข เช่น เปลี่ยนได้เพียง 1 ครั้ง หรือภายในระยะเวลาที่กำหนด
- คิดค่าธรรมเนียมเป็นก้อน
- ปกติอยู่ที่ 5,000 – 50,000 บาท
- ขึ้นอยู่กับระดับราคาโครงการและนโยบายของผู้พัฒนา
- คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน
- บางโครงการกำหนดที่ 1–3% ของราคาบ้าน
- เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมอาจอยู่ที่ 30,000 – 90,000 บาท
ใครเป็นผู้จ่ายค่าเปลี่ยนสัญญา?
เรื่องนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงของคู่สัญญา โดยทั่วไปมี 3 กรณี
- ผู้ขายเดิมจ่าย – เพื่อจูงใจผู้ซื้อใหม่
- ผู้ซื้อใหม่จ่าย – ถือว่าเป็นต้นทุนในการเข้ามารับสิทธิ
- หารครึ่งกัน – เป็นวิธีที่พบได้บ่อยที่สุด เพื่อแบ่งเบาภาระทั้งสองฝ่าย
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจเกิดขึ้น
นอกจากค่าธรรมเนียมเปลี่ยนสัญญาแล้ว อาจมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ผู้ซื้อ–ผู้ขายต้องรับผิดชอบ เช่น
- ค่าธรรมเนียมการทำเอกสารใหม่
- ค่าปรับกรณีผ่อนดาวน์ล่าช้า
- ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิอื่น ๆ (ถ้ามี)
ข้อควรระวังในการเปลี่ยนสัญญาบ้าน
- ตรวจสอบเงื่อนไขสัญญา – บางโครงการระบุห้ามเปลี่ยนสัญญาเกินจำนวนครั้งที่กำหนด
- ทำธุรกรรมผ่านโครงการเท่านั้น – อย่าโอนสิทธิโดยทำสัญญากันเองภายนอก เพราะอาจไม่มีผลตามกฎหมาย
- ตรวจสอบประวัติการผ่อนดาวน์ – ผู้ซื้อใหม่ควรเช็กว่าไม่มีหนี้ค้างชำระ
- เก็บหลักฐานการชำระเงินทุกครั้ง – เช่น ใบเสร็จรับเงิน ใบเปลี่ยนชื่อในสัญญา
- ระวังการเก็งกำไรเกินจริง – หากราคาขายสิทธิสูงเกินกว่าตลาด อาจทำให้ผู้ซื้อใหม่กู้ไม่ผ่าน
เปรียบเทียบ: การเปลี่ยนสัญญา vs การโอนกรรมสิทธิ์
| รายการ | เปลี่ยนสัญญา | โอนกรรมสิทธิ์ |
|---|---|---|
| ช่วงเวลา | ก่อนโอนที่กรมที่ดิน | วันโอนกรรมสิทธิ์ |
| ค่าใช้จ่าย | แล้วแต่โครงการกำหนด | มีค่าธรรมเนียม ภาษี ตามกฎหมาย |
| เอกสาร | ทำที่สำนักงานขาย | ทำที่กรมที่ดิน |
| ผู้เกี่ยวข้อง | ผู้ซื้อเดิม–ผู้ซื้อใหม่–โครงการ | ผู้ซื้อ–ผู้ขาย–เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน |
| ผลลัพธ์ | เปลี่ยนผู้มีสิทธิในสัญญา | ได้กรรมสิทธิ์บ้านอย่างสมบูรณ์ |
ตัวอย่างสถานการณ์จริง
- ผู้จองเดิมจ่ายดาวน์ไปแล้ว 300,000 บาท แต่กู้ไม่ผ่าน → ต้องการขายสิทธิให้คนอื่น ผู้ซื้อใหม่มารับสิทธิต่อ โดยจ่ายเงินดาวน์ที่ผ่อนแล้วคืนให้ผู้จองเดิม และเสียค่าธรรมเนียมเปลี่ยนสัญญา 20,000 บาทตามที่โครงการกำหนด
- นักลงทุนซื้อคอนโดราคาเปิดโครงการ 2 ล้านบาท → ผ่านไป 2 ปี ราคาตลาดขึ้นเป็น 2.5 ล้านบาท → นักลงทุนเปลี่ยนสัญญาขายสิทธิและผู้ซื้อใหม่รับภาระต่อ แต่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเปลี่ยนสัญญา 1% (20,000 บาท)
สรุป
ค่าเปลี่ยนสัญญาบ้าน ไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นอยู่กับนโยบายของโครงการและการตกลงของคู่สัญญา โดยอาจเป็นแบบฟรี จ่ายเป็นก้อน หรือคิดตามเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน ผู้ซื้อ–ผู้ขายควรตรวจสอบเงื่อนไขอย่างละเอียด ทำธุรกรรมผ่านโครงการเท่านั้น และตกลงกันชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย เพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง
