โครงการหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากในปัจจุบัน มักมีการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาเพื่อดูแลการบริหารจัดการส่วนกลาง เช่น ถนน สวนสาธารณะ ระบบรักษาความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ
แต่แม้การมีนิติบุคคลจะช่วยให้การจัดการหมู่บ้านเป็นระบบระเบียบมากขึ้น ก็ยังมีข้อเสียและข้อจำกัดที่ผู้อยู่อาศัยควรรู้ก่อนตัดสินใจย้ายเข้าอยู่หรือเข้าร่วมการบริหารจัดการ เพราะสิ่งเหล่านี้อาจส่งผลต่อค่าใช้จ่าย ความสะดวก และความเป็นส่วนตัวในชีวิตประจำวัน
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คืออะไร?
- เป็นการรวมตัวกันของเจ้าของบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร
- มีสถานะเป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย สามารถฟ้องร้องหรือถูกฟ้องร้องได้
- มีคณะกรรมการและผู้จัดการนิติบุคคลคอยบริหารจัดการ
- ใช้เงินกองกลางจากค่าส่วนกลางที่เก็บจากเจ้าของบ้านทุกหลัง
ข้อเสียของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
1. ภาระค่าส่วนกลางสูง
- ผู้อยู่อาศัยทุกหลังต้องจ่ายค่าส่วนกลางเป็นประจำ
- หากมีสิ่งอำนวยความสะดวกมาก เช่น สระว่ายน้ำ คลับเฮ้าส์ ค่าใช้จ่ายก็ยิ่งสูง
2. ความขัดแย้งในการบริหารจัดการ
- อาจมีปัญหาการเลือกตั้งคณะกรรมการนิติบุคคล
- เกิดความไม่โปร่งใสในการใช้เงินกองกลาง
- มีการโต้แย้งระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้จัดการนิติบุคคล
3. กฎระเบียบที่เข้มงวดเกินไป
- บางหมู่บ้านมีกฎที่จำกัดเสรีภาพ เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามดัดแปลงบ้าน
- การละเมิดกฎอาจนำไปสู่การถูกปรับหรือฟ้องร้อง
4. ปัญหาจากเพื่อนบ้านที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง
- หากมีหลายบ้านค้างชำระค่าส่วนกลาง กองกลางจะไม่เพียงพอ
- ส่งผลให้คุณภาพการดูแลรักษาส่วนกลางลดลง
5. ความไม่เท่าเทียมในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก
- บางคนใช้งานสระว่ายน้ำ ฟิตเนสบ่อย แต่บางคนแทบไม่ได้ใช้เลย
- แต่ทุกคนต้องจ่ายค่าส่วนกลางเท่ากัน
6. ขั้นตอนการตัดสินใจที่ล่าช้า
- การปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกหรือการซ่อมแซมใหญ่ ต้องผ่านการประชุมใหญ่
- ทำให้บางครั้งการแก้ปัญหาล่าช้า ไม่ทันต่อเหตุการณ์
7. ความยุ่งยากทางกฎหมาย
- หากนิติบุคคลมีปัญหาด้านการเงินหรือการจัดการ อาจถูกฟ้องร้องได้
- ผู้อยู่อาศัยอาจต้องร่วมรับผิดชอบบางส่วน
กรณีศึกษาปัญหาที่พบบ่อย
- หมู่บ้านที่มีการทุจริตจากคณะกรรมการ ใช้เงินกองกลางผิดวัตถุประสงค์
- หมู่บ้านที่มีปัญหาการแบ่งฝ่ายการเมืองภายใน ทำให้เกิดความแตกแยก
- หมู่บ้านที่ไม่สามารถจัดเก็บค่าส่วนกลางได้ครบ ทำให้ระบบรักษาความปลอดภัยหย่อนยาน
ข้อควรระวังก่อนซื้อบ้านในโครงการที่มีนิติบุคคล
- ตรวจสอบอัตราค่าส่วนกลาง และเปรียบเทียบกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้รับ
- สอบถามข้อมูลเกี่ยวกับการบริหารจัดการหมู่บ้านที่ผ่านมา
- ดูรายงานการเงินของนิติบุคคลว่ามีความโปร่งใสหรือไม่
- พูดคุยกับลูกบ้านเดิมเพื่อสอบถามปัญหาที่เกิดขึ้นจริง
- ประเมินว่าตนเองจะใช้สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่คุ้มค่าหรือไม่
สรุป
แม้ว่าการมี นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะช่วยให้หมู่บ้านดูเป็นระเบียบและมีการจัดการที่เป็นระบบ แต่ก็มีข้อเสียหลายอย่างที่ไม่ควรมองข้าม ไม่ว่าจะเป็นเรื่องค่าใช้จ่าย กฎระเบียบที่เข้มงวด หรือความขัดแย้งในการบริหารจัดการ
ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ควรศึกษาข้อมูลของนิติบุคคลอย่างละเอียด พิจารณาว่าข้อดีและข้อเสียนั้นสอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของตนเองหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
