ขายที่ดินมรดก เสียภาษีเท่าไหร่? – คู่มือฉบับเต็มสำหรับเจ้าของมรดก

เมื่อคุณได้รับ “ที่ดินมรดก” จากพ่อแม่หรือญาติ และต้องการจะขายต่อในอนาคต หนึ่งในคำถามที่หลายคนสงสัยคือ “ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?” บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักภาระภาษีที่เกี่ยวข้อง พร้อมวิธีคิดภาษี และคำแนะนำในการวางแผนให้คุ้มค่าที่สุด

ที่ดินมรดกคืออะไร?

ที่ดินมรดก คือที่ดินที่ได้รับการตกทอดจากเจ้าของเดิมที่เสียชีวิตแล้ว ผ่านการแบ่งมรดกตามพินัยกรรม หรือกฎหมายมรดก หากคุณได้รับสิทธิครอบครองโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้ว คุณสามารถนำไปขาย โอน หรือใช้เป็นหลักประกันได้

อย่างไรก็ตาม ก่อนขายต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า

• ได้ทำ การจดทะเบียนรับมรดก ณ สำนักงานที่ดินแล้ว
• มี หนังสือรับรองการเป็นทายาทโดยชอบด้วยกฎหมาย
• ไม่มีข้อโต้แย้งหรือคดีความในครอบครัวเรื่องกรรมสิทธิ์

ต้องเสียภาษีอะไรบ้างเมื่อต้องการขายที่ดินมรดก?

เมื่อขายที่ดินมรดก จะมีภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่าย ณ สำนักงานที่ดิน แบ่งออกเป็น 4 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้:

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย)

คำนวณจากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่ว่าราคาสูงกว่ากัน)

• ใช้อัตราภาษีแบบขั้นบันได และใช้ วิธีเฉลี่ยรายได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง
• หากถือครองเกิน 5 ปี หรือได้มาจากมรดกเกิน 5 ปี จะเสียภาษีน้อยลง

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%)

คิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน (แล้วแต่ว่าสูงกว่า)

• กรณีนี้จะ ไม่ต้องเสีย หากเป็น ผู้ถือครองมรดกเกิน 5 ปี หรือเป็นการขายให้ทายาทโดยธรรม

3. ค่าธรรมเนียมการโอน (2%)

คิดจากราคาประเมินราชการ (กรมธนารักษ์)

4. ค่าจดจำนอง (ถ้ามี)

ในกรณีมีการจำนองร่วมด้วย เช่น ใช้กู้ร่วม จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม 1% ของยอดจำนอง

ตัวอย่างการคำนวณภาษี:

สมมุติ: คุณได้รับมรดกที่ดินจากบิดา เมื่อ 6 ปีที่แล้ว และต้องการขายในปีนี้

• ราคาประเมินของที่ดิน = 3,000,000 บาท
• ราคาขายจริง = 3,500,000 บาท
• ถือครองมากกว่า 5 ปี = ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีที่คุณจะต้องเสีย ได้แก่:

• ค่าธรรมเนียมการโอน (2%) = 2% × 3,500,000 = 70,000 บาท
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (คำนวณตามสูตรเฉลี่ย) ประมาณ 50,000–100,000 บาท แล้วแต่ปีที่ถือครองและอัตราภาษีรายได้

รวมภาระภาษีและค่าธรรมเนียมทั้งหมดประมาณ 120,000–170,000 บาท (โดยประมาณ)

สิ่งที่ควรรู้ก่อนขายที่ดินมรดก

✅ 1. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และเอกสารให้พร้อม

• โฉนดที่ดิน
• หนังสือรับรองทายาท
• เอกสารมรณบัตร
• หนังสือแสดงการแบ่งมรดก (ถ้ามีหลายทายาท)

✅ 2. การขายร่วมหลายทายาท

หากเป็นเจ้าของร่วม ต้องให้ทายาททุกคน ลงนามยินยอมในการขาย และต้องแบ่งเงินกันตามส่วน

✅ 3. วางแผนถือครองก่อนขาย

หากได้รับมรดกมาไม่นาน และยังไม่รีบใช้เงิน อาจพิจารณาถือไว้ครบ 5 ปี เพื่อลดภาระภาษี โดยเฉพาะ ภาษีธุรกิจเฉพาะ

คำแนะนำเพิ่มเติมจากผู้เชี่ยวชาญ

• ปรึกษาทนายหรือเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินก่อนดำเนินการ
• ขอใบประเมินราคาที่ดินจากกรมธนารักษ์ล่วงหน้า เพื่อวางแผนภาษีได้แม่นยำ
• ถ้ามีปัญหาการแบ่งมรดก ให้ใช้กระบวนการ “ไกล่เกลี่ย” ก่อนขึ้นศาล ลดค่าใช้จ่ายได้มาก

สรุป

การขายที่ดินมรดก แม้จะเป็นทรัพย์ที่ได้รับมาโดยไม่มีต้นทุน แต่เมื่อขายแล้วก็ยังต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมหลายประเภท การวางแผนให้รอบคอบ โดยเฉพาะในเรื่องระยะเวลาการถือครอง และการจัดการเอกสารอย่างถูกต้อง จะช่วยลดภาระทางภาษีได้อย่างมาก

หากคุณกำลังวางแผนจะขายที่ดินที่ได้รับมาจากมรดก การทำความเข้าใจภาษีต่าง ๆ จะช่วยให้คุณไม่เสียเปรียบ และสามารถบริหารรายได้หลังขายได้อย่างมั่นใจ