ขั้นตอนการโอนบ้านจากธนาคาร คู่มือครบจบเรื่องซื้อบ้านผ่อนครบ

การซื้อบ้านด้วยสินเชื่อธนาคารเป็นเรื่องปกติในชีวิตของคนไทยจำนวนมาก และเมื่อถึงวันหนึ่งที่คุณผ่อนบ้านครบตามสัญญา หรือมีความต้องการจะขายต่อบ้านที่ยังมีภาระกับธนาคาร สิ่งที่ต้องรู้และเข้าใจก็คือ “ขั้นตอนการโอนบ้านจากธนาคาร” ซึ่งเป็นกระบวนการสำคัญทางกฎหมายที่ส่งผลต่อสิทธิ์การถือครองอย่างสมบูรณ์ของคุณ

ในบทความนี้เราจะพาคุณไปรู้จักกับขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจากธนาคาร พร้อมอธิบายค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมตัว เพื่อให้ทุกอย่างดำเนินไปอย่างราบรื่น

โอนบ้านจากธนาคารคืออะไร?

เมื่อคุณซื้อบ้านผ่านสินเชื่อธนาคาร ธนาคารจะถือ “กรรมสิทธิ์” ในบ้านหรือคอนโดนั้นไว้เป็นหลักประกันหนี้ หากผ่อนครบหรือมีการขายบ้าน ผู้ซื้อหรือผู้กู้ต้องดำเนินการ “ไถ่ถอนจำนอง” ก่อน จากนั้นจึงสามารถ “โอนกรรมสิทธิ์” ได้อย่างสมบูรณ์

กรณีที่ต้องโอนบ้านจากธนาคาร

1. ผ่อนบ้านครบแล้ว
   ผู้กู้ต้องดำเนินการไถ่ถอนจำนองและโอนกรรมสิทธิ์บ้านคืนจากธนาคาร
2. ขายบ้านต่อให้ผู้อื่น
   บ้านที่ยังติดจำนองธนาคารต้องดำเนินการโอนและเคลียร์ภาระหนี้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ
3. เปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์
   เช่น โอนให้บุตร คู่สมรส หรือกรณีมรดก ต้องดำเนินการผ่านธนาคารหากยังมีจำนอง

เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนบ้านจากธนาคาร

• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของบ้าน
• สำเนาโฉนดที่ดิน
• สัญญาจำนอง/ใบเสร็จผ่อนครบ
• หนังสือปลดจำนอง (จากธนาคาร)
• ใบเสร็จชำระค่าธรรมเนียมและภาษี (ถ้ามี)
• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (หากมีการสมรส)
• เอกสารแสดงการนัดหมายจากธนาคาร (บางธนาคารมีแบบฟอร์มเฉพาะ)

ขั้นตอนการโอนบ้านจากธนาคาร

1. ติดต่อธนาคารเพื่อขอเอกสารปลดจำนอง

หากคุณผ่อนบ้านครบแล้ว ให้ติดต่อธนาคารเพื่อขอ “หนังสือปลดจำนอง” หรือ “หนังสือไถ่ถอนจำนอง” ธนาคารอาจใช้เวลา 3-7 วันในการดำเนินการเตรียมเอกสารนี้

2. นัดวันไปที่สำนักงานที่ดิน

เมื่อเอกสารพร้อมแล้ว ธนาคารจะนัดหมายวันเพื่อไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งเจ้าของบ้านต้องเดินทางไปพร้อมเจ้าหน้าที่ธนาคาร (บางธนาคารมีตัวแทนที่ดูแลให้)

3. ดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน

สำนักงานที่ดินจะตรวจสอบเอกสาร และทำการลงทะเบียนปลดจำนอง จากนั้นโอนกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของบ้าน (หรือผู้ซื้อใหม่) โดยชำระค่าธรรมเนียมต่างๆ ณ จุดนี้

4. รับโฉนดคืน

หลังจากดำเนินการเสร็จสิ้น คุณจะได้รับโฉนดที่ดินที่ไม่มีภาระจำนอง พร้อมชื่อเจ้าของใหม่ (หากมีการเปลี่ยนผู้ถือกรรมสิทธิ์)

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านจากธนาคาร

✅ ค่าธรรมเนียมหลักๆ ที่ต้องจ่าย มีดังนี้:

รายการ	อัตรา/มูลค่าโดยประมาณ
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน
ค่าธรรมเนียมปลดจำนอง	0.05% ของวงเงินกู้เดิม
ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	คำนวณตามสูตรรายได้และระยะเวลาครอบครอง
ค่าอากรแสตมป์	0.5% (ใช้กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% หากถือครองไม่ถึง 5 ปี
ค่าจ้างเจ้าหน้าที่ธนาคาร (บางธนาคาร)	1,000 – 3,000 บาท

หมายเหตุ: ราคาประเมินขึ้นอยู่กับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ซึ่งประเมินโดยกรมที่ดิน

ตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่าย

สมมติว่าคุณซื้อบ้านมูลค่า 2 ล้านบาท
ธนาคารประเมินราคาไว้ที่ 1.8 ล้านบาท
และผ่อนครบแล้ว ต้องการไถ่ถอนและโอนกรรมสิทธิ์

• ค่าธรรมเนียมโอน: 2% × 1,800,000 = 36,000 บาท
• ค่าธรรมเนียมปลดจำนอง: 0.05% × 2,000,000 = 1,000 บาท
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% × 1,800,000 = 9,000 บาท (หากใช้)
• ค่าจ้างเจ้าหน้าที่ธนาคาร: 1,500 บาท (สมมุติ)

รวมโดยประมาณ: 47,500 บาท (ไม่รวมภาษีเงินได้)

ข้อควรระวังและคำแนะนำ

1. ตรวจสอบวันนัดกับธนาคารล่วงหน้า
   เพื่อให้เจ้าหน้าที่เตรียมเอกสารและโฉนดให้เรียบร้อย
2. เตรียมเงินสดหรือเช็ค
   สำหรับชำระค่าธรรมเนียม ณ สำนักงานที่ดิน (ส่วนใหญ่ไม่รับโอนเงิน)
3. หากโอนต่อให้ผู้อื่น
   ควรมีข้อตกลงซื้อขายชัดเจน และทำสัญญาล่วงหน้า
4. ให้เจ้าหน้าที่ช่วยตรวจเอกสาร
   หากมีข้อสงสัย เช่น กรณีชื่อไม่ตรง ทะเบียนบ้านย้าย เป็นต้น
5. กรณีบ้านที่ผ่อนไม่ครบแล้วจะขายต่อ
   ผู้ซื้อสามารถกู้ซื้อจากธนาคาร และโอนหนี้ผ่านขั้นตอนเดียวกัน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q: โอนบ้านจากธนาคารต้องไปสำนักงานที่ดินที่ไหน?

A: ไปที่สำนักงานที่ดินตามพื้นที่ที่ตั้งของบ้านหรือคอนโดนั้นๆ

Q: ต้องไปธนาคารด้วยหรือไม่?

A: ต้องติดต่อธนาคารเพื่อขอหนังสือปลดจำนอง และบางกรณีต้องมีเจ้าหน้าที่ธนาคารไปร่วมโอนด้วย

Q: ใช้เวลานานแค่ไหน?

A: หากเอกสารครบ ใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมงที่สำนักงานที่ดิน

Q: ค่าใช้จ่ายโอนบ้านคิดจากอะไร?

A: คิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายจริง

สรุป

การโอนบ้านจากธนาคารเป็นขั้นตอนสำคัญเพื่อให้คุณเป็นเจ้าของบ้านอย่างแท้จริง หรือสามารถขายต่อได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย แม้จะมีค่าใช้จ่ายและเอกสารหลายอย่าง แต่หากเตรียมตัวล่วงหน้า ก็สามารถดำเนินการได้รวดเร็ว ไม่ยุ่งยาก

หากคุณกำลังจะผ่อนบ้านครบ หรือวางแผนขายบ้านที่ยังติดจำนอง ควรศึกษาและเตรียมค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้พร้อม เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์ราบรื่นและไม่มีปัญหาภายหลัง