กู้ซื้อบ้าน! เจาะลึกขั้นตอน วิธีเตรียมตัว เอกสาร และเทคนิคอนุมัติไว

การกู้ซื้อบ้าน เป็นทางเลือกสำคัญสำหรับคนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ยังไม่พร้อมชำระด้วยเงินสดทั้งหมด การกู้สินเชื่อบ้านจึงเป็นเครื่องมือที่ช่วยแบ่งเบาภาระ โดยธนาคารจะให้วงเงินกู้ตามราคาบ้านและความสามารถในการผ่อนของผู้กู้ ซึ่งมักมีระยะเวลาผ่อนนานถึง 30 ปี

ทำไมคนส่วนใหญ่ต้อง “กู้ซื้อบ้าน”?

ราคาบ้านสูงเกินกำลังจ่ายเงินสด ในขณะที่ผ่อนเดือนละหลักหมื่นสามารถวางแผนได้
ใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษี ดอกเบี้ยเงินกู้บ้านสามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้สูงสุด 100,000 บาท/ปี
ปลดล็อกเป้าหมายชีวิต เช่น มีบ้านเป็นของตัวเอง แต่งงาน มีลูก โดยไม่ต้องรอเงินก้อนใหญ่

ประเภทสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ประเภท	รายละเอียด
สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน	สำหรับซื้อบ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือบ้านพร้อมที่ดิน
สินเชื่อปลูกสร้างบ้าน	กรณีมีที่ดินอยู่แล้ว ต้องการกู้เพื่อปลูกบ้าน
สินเชื่อซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง	ธนาคารปล่อยกู้เพื่อซื้อที่ดินและสร้างบ้านในคราวเดียว
สินเชื่อรีไฟแนนซ์ (Refinance)	โอนหนี้สินเชื่อบ้านเดิมไปยังธนาคารใหม่ เพื่อลดดอกเบี้ย

เตรียมตัวก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน

ตรวจสอบเครดิตบูโร
ดูว่ามีประวัติค้างชำระหรือไม่ เพราะธนาคารจะใช้ข้อมูลนี้ในการพิจารณาอนุมัติ
- หากเคยผิดนัดชำระ ต้องเคลียร์หนี้ให้หมด และรอให้เครดิตบูโรอัปเดตอย่างน้อย 3-6 เดือน
ประเมินวงเงินที่สามารถกู้ได้
ธนาคารมักให้กู้ประมาณ 80–100% ของราคาประเมินบ้าน หรือราคาซื้อ (เลือกที่ต่ำกว่า)
วงเงินกู้จะขึ้นอยู่กับรายได้ เช่น
- รายได้ 30,000 บาท/เดือน: กู้ได้ประมาณ 2–3 ล้านบาท
- รายได้ 50,000 บาท/เดือน: กู้ได้ประมาณ 4–5 ล้านบาท
เตรียมเงินดาวน์
ปกติบ้านมือหนึ่งต้องดาวน์ 10–20% ของราคาบ้าน เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท อาจต้องวางดาวน์ 300,000–600,000 บาท

เอกสารที่ใช้ในการยื่นกู้

สำเนาบัตรประชาชน / ทะเบียนบ้าน
เอกสารรายได้ เช่น สลิปเงินเดือน 3 เดือน / หนังสือรับรองเงินเดือน
Statement ธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน
สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือใบจอง
เอกสารทรัพย์สิน เช่น โฉนดที่ดิน หรือใบระวางแผนที่

ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้าน

เลือกบ้าน และตกลงราคากับผู้ขาย
เตรียมเอกสารเพื่อยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร
ธนาคารประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
พิจารณาอนุมัติสินเชื่อ (ใช้เวลา 3–7 วัน หรือมากกว่านั้น)
เซ็นสัญญา และนัดโอนกรรมสิทธิ์ ที่สำนักงานที่ดิน พร้อมทำสัญญาจดจำนอง

ค่าใช้จ่ายในการโอนและกู้บ้าน

รายการ	อัตรา/ตัวอย่างการคำนวณ
ค่าธรรมเนียมโอน	2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ เช่น บ้าน 7 ล้าน = 140,000 บาท
ค่าจดจำนอง	1% ของวงเงินกู้ เช่น กู้ 7 ล้าน = 70,000 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์	ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครอง
ค่าประเมินหลักทรัพย์	2,000–3,000 บาท โดยประมาณ
ค่าประกันอัคคีภัย และ MRTA	แล้วแต่ธนาคาร (MRTA เป็นแบบสมัครใจ แต่บางธนาคารกำหนดเป็นเงื่อนไขพิเศษเพื่อได้ดอกเบี้ยต่ำ)

กรณีมีมาตรการรัฐลดค่าธรรมเนียม: ค่าโอนและค่าจดจำนองอาจลดเหลือ 0.01% ของราคาบ้าน ทำให้ผู้ซื้อประหยัดได้หลักแสนบาท

ตัวอย่างการคำนวณ

ซื้อบ้าน 7,000,000 บาท กู้เต็มจำนวน

รายการ	ปกติ	มีมาตรการลด
ค่าโอน 2%	140,000 บาท	700 บาท
ค่าจดจำนอง 1%	70,000 บาท	700 บาท
รวม	210,000 บาท	1,400 บาท